Una voce fuori dal coro: Colliers al Mipim

Ci sono fondamentalmente due strade per muoversi nel mondo delle previsioni di mercato, con diversi punti in comune con la vita di tutti i giorni. La prima consiste nel dare sempre segnali positivi, piccoli o grandi. Se le previsioni non si dovessero realizzare si può sempre attribuire la causa a crisi improvvise e imprevedibili. Non c’è che da scegliere il capro espiatorio. Questo approccio, pilatesco, consente di condurre una vita mediamente tranquilla. Salvo perdere la stima e quindi gli affari di chi il mercato lo capisce davvero. Ma rientra nel prezzo che si è disposti a pagare. La seconda strada è rappresentata dal comunicare quanto risulta dalle proprie analisi, anche se palesemente opposto al sentire comune. Una sorta di grillo parlante che nel breve periodo non gode di buone critiche ma sulla distanza è stimato e riconosciuto da chi bada alla sostanza e correttezza dei dati forniti. Con questa premessa non possiamo che evidenziare quanto arriva da uno dei principali operatori mondiali del Real Estate.

Colliers International stona, va fuori tempo e, volendo usare lo storytelling del premier Matteo Renzi, fa il gufo. Proprio dal Mipim di Cannes, la società ha presentato la ricerca “A view from the top” in cui si presenta un Real Estate globale come un equilibrista che attraversa il vuoto su una piccola corda.

Secondo la società statunitense infatti, il Regno Unito e i mercati immobiliari europei, soprattutto nei settori “core” (uffici, centri commerciali e logistica), stanno procedendo cercando un difficile equilibrio, spinti dagli elevati livelli dei prezzi ormai raggiunti, che riducono drasticamente i rendimenti; ma al tempo stesso gli operatori non sanno esprimere un'opinione tra ottimismo e pessimismo, restando in una fase di sostanziale neutralità. “Dal 2013 i mercati immobiliari europei vivono un mercato toro - in forte crescita - ma negli ultimi sei mesi abbiamo iniziato a sentire il peso della crisi cinese e la volatilità economica e finanziaria stanno mettendo gli investitori in una fase di attesa”.

Resta ancora un margine di crescita, ma le opportunità vanno cercate oltre agli investimenti classici. Gli investitori istituzionali hanno infatti aumentato la quota di real estate nei portafogli dall'8,9% del 2013 al 9,6% del 2015, con una stima del 10% per la fine del 2016. Gli investitori stanno aumentando quindi l’esposizione sull’immobiliare e il trend continuerà anche quest’anno, ma si stanno esaurendo le opportunità che vanno quindi cercate al di fuori dei mercati classici: ad esempio gli investimenti nel Regno Unito dovrebbero rallentare per favorire l’Europa Continentale.

Inoltre, il fatto che investitori di lungo periodo siano ormai entrati nei principali mercati ha di fatto ridotto lo stock disponibile per investimenti e questo spinge verso asset alternativi e città minori. D’altronde l'investimento diretto in asset alternativi ha raggiunto un nuovo record nel Regno Unito nel 2015, con 28 miliardi di capitali, pari al 40% del totale degli investimenti diretti nel settore immobiliare. Un cambiamento che si vede e si vedrà ancora di più a livello europeo: a fine 2015 il settore residenziale aveva per esempio superato quello industriale e logistico, ponendosi in terza posizione nei desiderata di investimento dei big player.

Ironicamente, Colliers, apre il report con la foto di un matador spagnolo che colpisce a morte un toro, simbolo del mercato dei giorni nostri. Piuttosto speriamo che l’animale abbia la forza di vincere il duello, incornando una ripresa duratura e stabile.

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