Logistica: nel 2023 investiti 1,7 mld di euro

Nel 2023 in Italia il comparto immobiliare logistico è stato quello su cui si sono concentrati i maggiori investimenti del real estate, con oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 26 per cento del totale. Il mercato italiano si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi e a uno scenario europeo dove la logistica ha dovuto fronteggiare sfide macro economiche che hanno inciso in modo significativo sul livello degli investimenti, in calo del 41 per cento rispetto al livello medio del triennio 2020-2022 ma comunque superiore ai 33 miliardi euro. Questi sono alcuni dei dati contenuti nel Rapporto sulla Logistica realizzato da Scenari Immobiliari (nella foto il presidente Mario Breglia).

Nel 2023 il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi in Italia, in calo di oltre il cinque per cento su base annua e con una previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il cinquanta per cento in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana.
 
Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta attualmente a oltre quarantotto milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa due milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati.
 
In uno scenario inflattivo come quello del 2023, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i redimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base. Lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda.
 
In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690 mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.
 
Dopo la crisi pandemica, il mercato immobiliare degli immobili logistici in Italia è maturo, ha sostenuto la crescita del 2021, affrontato i molti rischi del 2022 e l’inasprimento economico e la situazione geopolitica del 2023, e ha iniziato il 2024 con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti ma come seconda miglior asset class immobiliare.

La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8 per cento, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7 per cento e ulteriori ribassi per gli immobili last mile. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.