BNP Paribas RE: prospettive positive per l’Italia nel 2019 (video)

Come si è chiuso il 2018 in una prospettiva internazionale? Il 2018 è stato un anno abbastanza affascinante. Sicuramente ha dato degli elementi di lettura interessanti e abbastanza semplici da leggere. Un dato tra tutti: l’anno scorso ci sono stati solo due Paesi in Europa che hanno avuto una flessione sui volumi, Regno Unito e Italia. E’ intuitiva la ragione per la quale il mercato britannico non stia procedendo nel migliore dei modi, meno intuitivo il dato italiano che ha generato una flessione del 20% dei volumi. In un mercato in cui c’è ancora tanta liquidità e ci aspettiamo che ce ne sia ancora per l’anno prossimo, in cui questa liquidità ha cercato rendimenti che potessero essere un po’ più alti di quelli disponibili nei mercati maturi, abbiamo assistito a movimenti di vario tipo. Alcune realtà come Germania e Francia hanno guardato verso Polonia, Portogallo, Scandinavia. L’Italia è rimasta sotto costante osservazione. Questi Paesi sono cresciuti di volume a discapito del nostro mercato. Mi aspetto che questa tendenza perdurerà anche nell’anno in corso. Dobbiamo valutare quanto questi shock esogeni che ci sono stati nel 2018 si potranno ripetere nel 2019, un anno che si apre con la Brexit, con tante cose che potranno succedere a livello continentale. Per quanto riguarda l’anno scorso, a mio parere il mercato è cambiato, abbiamo perso un’occasione, perché fare due anni sopra i 10 miliardi di volumi sarebbe stato un bel segnale. Mi aspetto un mercato simile, con un inizio d’anno interessante, sono aumentati gli investitori domestici che iniziano ad essere più istituzionali rispetto al passato. Ci sono note positive, ma la strada da percorrere rimane ancora tanta. Quali sono le tendenze per l’Italia nel 2019? Vedremo sicuramente un mercato simile a quello dell’anno scorso. I trend principali sono ricerca di rendimento e di sicurezza, macrotrend che c’è ovunque. Uffici, come sempre, uniti alle classi alternative. Abbiamo osservato la tendenza europea a investire nella logistica. Quest’anno è stato stimato che potremmo avere circa due miliardi di transazioni sul segmento hotel. Le asset class alternative dovranno essere quelle che possono dare maggiore forza al mercato. Il retail è un mercato che ha sempre coperto circa un quarto dei volumi, nonostante paghi un trend mondiale basato anche su una mancanza di comprensione dei prodotti offerti. Quello italiano rimarrà un mercato internazionale. E’ interessante operare una distinzione su tre diverse tipologie di investitori, europei, domestici, extra UE. Gli investitori europei conoscono l’Italia attraverso le loro sedi locali e conoscono gli italiani meglio di noi stessi. Sanno che l’instabilità è figlia di una storia che ci ha portato negli ultimi anni ad essere instabili e sanno gestire questa situazione. Gli investitori domestici allocano per definizione sull’Italia. Quelli extra UE hanno pesato tanto nel 2018 e peseranno ancora tanto nel 2019, perché sono investitori che cercano sicurezza e l’Europa è vista ancora come una zona sicura. Questi soggetti non conoscono il nostro Paese, hanno paura dell’instabilità, hanno bisogno di sicurezza e quindi possono essere un po’ spaventati. Alcuni numeri forse possono aiutarci a capire meglio: l’anno scorso abbiamo avuto una diminuzione del 22% nelle transazioni, un valore simile al -20% circa del volume di transazioni extra UE sull’Italia. Vuol dire che gli europei hanno continuato a investire, gli italiani anche, chi ha iniziato a investire in Polonia o Spagna sono i soggetti al di fuori del contesto europeo. Noi ci abbiamo lavorato ma facciamo fatica a spiegare l’incertezza politica e i problemi tipici del nostro Paese a chi è abituato a situazioni completamente diverse. Qual è il punto di vista sull’Italia degli investitori extraeruropei? Il mercato è globale, lo è sempre di più. Se prendiamo un qualunque investitore internazionale, che ha capitali da destinare all’estero, per lui investire a Huston, a Varsavia o Milano è più o meno indifferente. In un mercato trasparente è importante che l’investitore straniero sia messo nelle condizioni di avere le giuste informazioni. Bisogna fare tanto da questo punto di vista. C’è un livello di professionalità all’interno del nostro mondo che è cambiato molto, secondo me siamo su una buona strada. Abbiamo investitori che si muovono, questo crea liquidità. Non sarà così immediato capire come muoversi, però vedo un grande fermento, il livello medio dei professionisti che operano nel nostro settore è molto aumentato. Abbiamo fatto le prime operazioni e siamo in grado di interfacciarci con diversi soggetti. Quello italiano rimane un mercato piccolo, che comunque cuba ancora troppo poco rispetto alle principali piazze a livello globale, troppo ancorato a determinate aree come Milano. Il capoluogo lombardo da solo non può trainare tutta l’Italia. La condizione di due terzi del nostro Paese è difficilmente spiegabile all’investitore internazionale. Più si va a Sud e più le metriche degli investimenti in real estate rimangono quelli di una volta. L’anno scorso abbiamo assistito a una grande esplosione di Roma, con determinati deal più che con uno studio di lungo periodo. Bisogna sviluppare anche le aree in cui oggi siamo un po’ carenti.

Corte dei conti: lenta ricostruzione post sisma, ancora casi del 1981

Va bene il dibattito pro o contro TAV, ma ci rendiamo conto di cosa ha affermato la Corte dei Conti? Le risorse destinate alla ricostruzione post sismica sono state oggetto di "indebita liquidazione" a vantaggio di soggetti privi dei requisiti di legge oppure distratte dalle finalità per le quali erano state attribuite. Lo ha denunciato il procuratore generale della Corte dei conti Alberto Avoli, segnalando anche "la lentezza nella ricostruzione", posta in luce da indagini relative addirittura a terremoti di 40 anni fa, nel 1981 in Puglia.

Il latte sardo e l'immobiliare

Siamo sicuri che il latte di capra pagato pochi centesimi al litro ai pastori sardi sia solo un problema loro? Perchè sembra che ormai nessun settore sia al riparo da prezzi imposti ai produttori, neanche nell’immobiliare. Tornando al latte sardo, sacrosanta la protesta dei pastori. Che i signori dei grandi distributori provino a far quel lavoro per qualche giorno anzichè digitare le quotazioni sui fogli Excell. E poi ciclicamente si lancia l’allarme sul degrado idrogeologico, senza facilitare il lavoro dei pastori che sono le sentinelle di una regione così complessa e vulnerabile. Ma lo stesso accade nel ricco Veneto, dove le mele vengono distrutte perchè pagate 5 centesimi al chilo dai grandi centri della distribuzione, a fronte di un costo per i produttori di 23 centesimi al chilo. E lo stesso accade, con risvolti disumani, nelle regioni del Sud Italia per la raccolta in particolare dei pomodori. Le baraccopoli in Campania o in Puglia esistono esclusivamente per garantire il lavoro dei clandestini nei campi. Tutti i governi hanno girato le spalle al problema, destra o sinistra non cambia il risultato. Ma sei vuoi pagare poco un prodotto, e magari comprarlo anche comodamente di domenica, non ci sono alternative: chi vende deve pagare il meno possibile a chi produce. Il tema è complesso, ma chiarissimo nel concetto: se esiste un grande capo, tutti i fornitori sono destinati a una vita grama. Un problema che non riguarda solo l’agricoltura. Si pensi alle certificazioni energetiche degli edifici, o alle valutazioni immobiliari. Le certificazioni energetiche, si trovano sul mercato anche a 30 euro, realizzate via telefono, nonostante la pratica sia esplicitamente vietata. E’ un po’ come il latte sardo: come faccio a guadagnare 60 centesimi al litro se devo pascolare giorno e notte il gregge, curare le bestie, occupare tutto il mio tempo? Come può un certificatore energetico, via telefono, verificare e valutare gli impianti, gli infissi e tutte le dotazioni di una casa? Non si sa, ma il tema non preoccupa nessuno. Se non i certificatori seri che si trovano a offrire servizi a prezzi fuori mercato, ma sono problemi loro. Magari se un domani ci dovesse capitare di comprare una casa che non corrisponde alla certificazione, chiederemo uno sconto. Ancora peggio accade sempre più spesso con le perizie per l’acquisto con un mutuo. Perchè la banca, giustamente, si vuole tutelare prima di erogare un prestito. Ne va dei requisti patrimoniali dell’istituto, e gli azionisti sono molto sensibili specie negli ultimi anni. Come per il latte sardo, come può un perito, iscritto all’Albo, con credenziali selettive verificate dalla banca per la quale opera (come consulente esterno) effettuare: visure catastali (giusto per sapere se la casa è abusiva o non esiste o ancora non corrisponde alle mappe), atti di provenienza (si sa mai che qualcuno voglia mettere a garanzia casa d’altri), stato dell’immobile, comparare i prezzi di immobili simili nella zona e mille altre attività, oltre al viaggio di andata e ritorno per raggiungere l’immobile e infine la stesura della relazione, il tutto a 50 euro, 100 euro nei casi medi, poco di più in condizioni particolari. Poi però non lamentiamoci dei crediti deteriorati. Perchè con questa impostazione, già oggi si sta creando una nuova ondata di NPL. Non interessa davvero cosa ci sia a garanzia del mutuo, basta ridurre al minimo i costi. Poi tanto si cartolarizza, tra qualche anno chissà dove sono finiti questi mutui e ci penserà qualcun altro. Io intanto il bonus l’ho preso, vediamo se vengono a chiedermi di restituirlo. In tutto questo, che dovrebbe essere allarmante, si affacciano i più spregiudicati, i maghi della tecnologia: tagliamo i costi delle perizie, eliminiamo i periti, dicono. Ecco allora che le perizie costano anche 20 euro, diverse gare d’appalto di grandi banche indicano questi importi. Cosa ci sia scritto lo vedranno probabilmente tra qualche anno i curatori fallimentari. C’è sempre qualcosa che costa meno, ma la qualità ha un prezzo sotto il quale diventa un’altra cosa. Siamo sicuri che che il latte sardo non c’entri con l’immobiliare

Prologis punta sul built to suit (video)

Prologis chiude il 2018 con performance positive per le attività in Italia. Il quarto trimestre ha fatto registrare un tasso record di occupazione degli immobili al 99,4%, in linea con il tasso registrato nel 2017. Oltre un milione i metri quadri gestiti, suddivisi in 46 strutture di distribuzione nelle macroaree di Milano, Bologna, Padova e Roma. Nell’ottica di rinnovo del proprio parco immobiliare, Prologis ha ceduto due immobili per la logistica nel Nord Italia, a Padova e Castel San Pietro Terme. La società ha avviato nel corso dell’anno nuovi sviluppi per circa 100.000 metri quadri in un’ottica built to suit. I progetti riguardano 30.600 metri quadri per due edifici per il gruppo Poste Italiane presso l’Interporto di Bologna, 5.000 metri quadri per una società di consegne a Stezzano (BG), 20.000 metri quadri di sviluppo speculativo all’Interporto di Bologna e altri 22.000 metri quadri con la stessa destinazione a Siziano (PV). Cinque gli immobili built to suit consegnati nel corso del 2018, suddivisi tra Vescovana, (PD), Bologna e Pozzuolo Martesana (MI), per un totale di 117.600 metri quadri. Per il 2019 Prologis ha in programma dismissioni per 23 milioni di euro e nuove acquisizioni nei mercato di riferimento per almeno 10 milioni. Tra queste è già stata effettuata l’operazione che riguarda Piacenza, teatro del primo sviluppo speculativo nel 2001. A poche centinaia di metri dal primo parco logistico, in prossimità del casello autostradale di Piacenza Sud, sorgerà un nuovo progetto, potenzialmente composto da 160.000 metri quadri in quattro immobili. I primi 45.000 metri quadri potranno essere realizzati in ottica speculativa, ma la società ha previsto una realizzazione su misura per le nuove strutture. Prologis è la prima tra le società americane e sesta a livello mondiale nella classifica “2019 Global 100 Most Sustainable Corporations in the World” che valuta le società in base a parametri di sostenibilità. La classifica è redatta da Corporate Knights, gruppo editoriale specializzato e società di ricerche di investimento con sede a Toronto, che classifica le società quotate in borsa in base ad un ampio numero di parametri in tema di responsabilità ambientale, sociale e governance. Anche nel 2019 proseguiranno le attività volte ad incentivare il risparmio energetico, sia sui nuovi progetti che per le strutture esistenti. L’intervista Sandro Innocenti, senior vice president e country manager di Prologis Italia: “Siamo molto orgogliosi di comunicare che il 2018 per Prologis si è concluso molto bene. Abbiamo concluso l’anno al 99,4% di occupancy negli immobili che fanno parte del nostro portafoglio e siamo riusciti a far partire altri cinque sviluppi speculativi e built to suit nel corso dell’anno. Se guardiamo a quella che è la dimensione di Prologis Italia all’interno dell’universo Prologis, noi con il nostro milione di metri quadri rappresentiamo un settantunesimo di quello che Prologis è a livello mondiale, ma se andiamo a vedere gli immobili che abbiamo cominciato a realizzare, siamo stati nel corso del 2018 capaci di coprire un settimo della capacità realizzativa registrata a livello globale. Il gruppo ha fiducia nel team italiano e soprattutto nel mercato italiano. Sta operando per investire sempre di più all’interno del nostro mercato che sembra finalmente dotato di maggiore trasparenza e appetibilità per gli investitori internazionali. Il 2019 si apre con delle prospettive altrettanto buone rispetto a come si è chiuso il 2018. In particolare vorrei ricordare lo sviluppo presso il nuovo parco logistico a Piacenza, un terreno di 360.000 mq che abbiamo acquistato a gennaio, in cui a partire da marzo vogliamo realizzare 160.000 mq. La posizione di questo nuovo parco logistico rispetto alla città di Piacenza e all’autostrada lo rende uno spazio tra i più appetibili oggi disponibili sul mercato. Ci aspettiamo degli ottimi risultati in termini di risposta da parte degli utilizzatori finali. Oltre a Piacenza siamo interessati ad altre operazioni, che ci permettano di crescere creando sinergie nei mercati di riferimento dove siamo già presenti e in particolare quindi nella Greater Milan Area, Bologna Interporto e Roma. Prologis è sempre stata molto attenta alla sostenibilità. E’ stata recentemente votata come una delle società più sostenibili al mondo. In Italia e tutta Europa vogliamo lanciare due progetti: Light Smart e Light Solar. Questi prevedono investimenti a carico di Prologis per offrire al conduttore finale la possibilità di un risparmio rispetto alla propria bolletta energetica. Questi progetti si concretizzeranno nel 2019, anche attraverso l’impegno di una nuova risorsa che Prologis ha aggiunto nel team italiano. L’ingegner Claudia Montanari verificherà quali sono le potenzialità di risparmio energetico all’interno dei nostri magazzini, andandole a calibrare su quelli che sono i consumi di ognuno dei nostri utilizzatori. Abbiamo già fatto alcune verifiche e alcuni incontri in merito, in questo momento la risposta è molto incoraggiante”.