Il mercato immobiliare si trova oggi a confrontarsi con le conseguenze dell’emergenza Coronavirus. Gran parte dei ricavi degli investitori si basa sui canoni di locazione, che vedono una diffusa rinegoziazione nel caso di uffici e, in particolare, di negozi. Poco si è detto invece riguardo alle abitazioni. L’inquilino può ottenere una riduzione dei canoni di locazione in base all’emergenza?
Monitorimmobiliare lo ha chiesto ad Antonio Nucera, Responsabile Centro studi Confedilizia
“Il periodo che stiamo vivendo solleva interrogativi circa i contratti di locazione abitativa in corso. Viene da domandarsi, in particolare, se un conduttore in sofferenza economica a causa della chiusura temporanea dell'attività di cui è titolare o presso cui comunque lavora come dipendente possa legittimamente interrompere il pagamento dei canoni fintanto che l’emergenza non sia finita.
In questa prospettiva, viene invocata l’impossibilità sopravvenuta (artt. 1463 e 1464 cod. civ.) ovvero l’eccessiva onerosità (art. 1467 cod. civ.). Invero, il richiamo a tali soluzioni non sembra essere conferente.
In primo luogo, perché la pandemia non incide sulla prestazione principale del locatore, vale a dire la messa a disposizione di locali. Essa infatti non attiene all’immobile in sé o alla sua idoneità all’uso convenuto.
In secondo luogo, perché, a tutto concedere, la chiusura temporanea di molte attività con conseguente perdita di disponibilità finanziare dei conduttori di immobili abitativi non rende, all’evidenza, decisamente impossibile la prestazione principale di costoro, consistente nel pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie. Tanto più che, allo stato, tale chiusura si concreta in poche settimane.
Si aggiunga, infine, che (eccetto l’impossibilità sopravvenuta parziale ex art. 1464 cod. civ.) le soluzioni invocate mirano, in sostanza, alla risoluzione del contratto in essere, mentre nel caso che ci occupa le pretese dei conduttori sono generalmente dirette alla sola interruzione del pagamento dei canoni fino a quando sarà in corso l’emergenza. Ne deriva che, anche sotto questo profilo, il richiamo alle norme indicate non è comunque pertinente.
Dunque, e in estrema sintesi, interruzioni o riduzioni nel pagamento del canone, se non previamente concordate tra le parti interessate, sono da considerarsi, a tutti gli effetti, inadempimenti che non possono trovare giustificazione invocando l’impossibilità sopravvenuta ovvero l’eccessiva onerosità. Né, per quanto detto, tali rimedi potranno essere invocati ove il diverso interesse sotteso sia la conclusione della locazione.
Al limite, a tale ultimo scopo, potrebbe essere percorsa, da parte del conduttore, la strada del recesso per gravi motivi (con conseguente esame, in concreto, dell’esistenza o meno di tali ragioni). In tal caso, però, è
bene tener presente che in base alle disposizioni in tema di recesso è previsto un periodo di preavviso, in genere di sei mesi (periodo durante il quale il conduttore è tenuto a pagare il canone): il locatore potrebbe pertanto condizionare il suo consenso ad un accordo che prevedesse la risoluzione immediata del contratto al pagamento di una somma.
Naturalmente nulla questio, invece, se il locatore ritenesse di accettare di ridurre il canone. Ma in tal caso è consigliabile per il locatore che il testo dell’accordo risponda ai seguenti criteri:
- la riduzione venga accordata per un periodo preciso;
- nell’accordo si chiarisca che la riduzione viene accordata solo per ragioni di difficoltà temporanea del conduttore;
- la riduzione venga indicata con la precisa menzione dell’importo corrispondente alla riduzione (e cioè con l’indicazione dell’importo che deve essere sottratto al canone fino a quel momento praticato) e non con l’indicazione dell’importo da pagarsi quale risultato della riduzione (in questo modo resta salva la possibilità per il locatore di pretendere l’aggiornamento Istat).
Va da sé che tutte le osservazioni svolte in questa sede relative ai principii generali che governano la chiusura di una locazione abitativa valgono anche per le locazioni ad uso commerciale”.
