Il mercato immobiliare milanese vive un momento molto delicato. Aumentano gli oneri di urbanizzazione, e aumenteranno di conseguenza i prezzi delle case, proprio nel periodo in cui i grandi investitori internazionali hanno bloccato le operazioni in attesa di capire l’evoluzione del mercato. Ma soprattutto la parola d’ordine degli operatori istituzionali è repricing, la riduzione dei prezzi arrivati a quotazioni troppo elevate per consentire un rendimento opportuno. Se non scendono e di parecchio non si compra, in sintesi Per dare un’idea, oggi il rendimento lordo atteso (rapporto tra prezzo pagato e canoni di locazione ottenibili) per un immobile cielo terra in centro città può scendere al 2%. Lo stesso tasso si ottiene depositando su un conto corrente online, senza alcun rischio.
Non a caso gli operatori confermano che da gennaio non ci sono nuove operazioni in vista, tutto in sospeso. Certo, la compravendita del singolo appartamento non avrà probabilmente contraccolpi evidenti ma il tema riguarda il mercato immobiliare di Milano nella sua complessità. E questo non è fatto da singoli appartamenti ma da strategie legate ai quartieri, alle nuove realizzazioni, all’interesse da parte dei fondi internazionali. Per esempio, cosa accadrà al grattacielo Unicredit di piazza Gae Aulenti? Dopo anni di utilizzo ridotto causa lockdown, Unicredit lo lascerà? Sono migliaia di postazioni di lavoro che porterebbero un’inflazione pesante per la città.
Chi ha visto lungo non avrà difficoltà, anzi. Come Covivio guidata da Alexei Dal Pastro che ha creato il marchio Wellio proprio per offrire spazi di lavoro condiviso ad aziende e professionisti. Ma lo ha fatto con immobili di cui era già proprietaria. Chi volesse imitarla oggi avrebbe qualche difficoltà.
Lo stesso per chi ha guardato alle residenze studentesche. Oggi gli studenti iscritti alle università milanesi sono in netto calo a causa dei costi per i fuori sede. Un dato che mette in crisi profonda gli atenei meneghini ma porta grandi risultati agli operatori che si sono attivati per tempo.
Come la Hines di Mario Abbadessa che si è lanciata nelle residenze per studenti da un lustro e ora ne raccoglie i frutti. Attivare oggi un progetto del genere sarebbe molto rischioso.
Ora il settore, tra l’altro, deve fare i conti con il blocco dei bonus, specie il Superbonus 110% che il nuovo governo ha annunciato di ridurre drasticamente. A parte il rischio di veder fallire molte aziende di subfornitura, il problema è ancora una volta il rendimento: se i lavori non avranno più la sovvenzione prevista, saranno costi aggiuntivi che decurteranno il margine atteso. E gli investitori internazionali non gradiscono queste sorprese. Semplicemente se ne vanno.
E dicevamo degli oneri di urbanizzazione.
Giancarlo Tancredi, assessore alla Rigenerazione urbana, solo pochi giorni fa: “Gli oneri aumenteranno solo in alcune zone e cresceranno in proporzione all’aumento del valore immobiliare. Adesso la differenza di oneri tra interventi in centro, dove poi le case vengono vendute a 15mila euro a mq, e quelli in periferia è davvero modesto. Per questo preferisco parlare di riequilibrio. È inoltre necessario mettere mano al piano di governo del territorio, entro il 2024”.
Un ruolo molto delicato il suo, in una città come Milano, dove di denaro ne gira sempre moltissimo ma con interessi dei privati che a volte si scontrano col pubblico. E sarà interessante vedere come risolverà il tema legato alla vendita già effettuata di immobili del Comune per i quali gli acquirenti chiedono maggiore libertà d’azione. Uno su tutti il Pirellino, comprato dalla Coima di Manfredi Catella al prezzo monstre di 193 milioni di euro per il quale è in corso un duro scontro. Comunque vada non fa bene al mercato la mancanza di certezze.
Che i costi di abitare e lavorare a Milano siano destinati a crescere finchè saranno sopportabili è una certezza. Della fuga verso la periferia e la provincia si è letto ovunque, ma forse non è un male per l’immobiliare perché spingerà il mercato verso località finora poco considerate.
Perché Milano è una macchina vorace, offre ma chiede tanto e non potrà smettere di chiedere sempre di più. E non ci sono pasti gratis.
Il 20 ottobre i giornali hanno titolato: Il Comune di Milano recupera 82,5 mln per la spesa corrente.
Come ha fatto? Ha rinegoziato la durata di mutui in corso con Cassa Depositi e Prestiti. Dureranno di più, pagherà più interessi, ma calerà la singola rata. Come stanno facendo molti privati.
Un semplice scostamento di bilancio, come quello che sta preparando il governo a Roma.
