Immobiliare residenziale, in Italia quotazioni elevate ma è Parigi a toccare livelli record. L'analisi Casavo

In Italia le quotazioni sul mercato immobiliare hanno raggiunto in molti casi livelli decisamente elevati, specie nelle grandi città. Tuttavia a livello europeo non è il nostro Paese a segnare il record dei prezzi, come emerge da un’analisi condotta da Casavo che ha messo a confronto Milano, Roma, Madrid e Parigi. Obiettivo: capire che tipo di casa ci si può permettere di acquistare in queste metropoli guadagnando 2.000 euro al mese e accendendo un mutuo di 30 anni all’80%.

Immobili nuovi: a Madrid opportunità in centro, Roma interessante in periferia

Tra le quattro città europee, Madrid è quella che offre più opportunità in centro: in distretti come Arganzuela o Salamanca è possibile acquistare un appartamento nuovo di mediamente 33 mq, mentre con gli stessi parametri a Milano in quartieri come Sant’Ambrogio e Parco Sempione i metri quadri sono circa 20 e a Roma, se si scelgono zone come Celio e Monti, si arriva a 30 metri quadri.

Sempre considerando gli immobili di nuova costruzione, ma guardando alle zone più periferiche, è invece Roma che offre più metri quadri (mediamente 55 in quartieri come Eur e Colli Portuensi) seguita da Madrid (circa 47 mq in quartieri come Hortaleza o Ciudad Lineal), per finire con Milano (25 mq per un monolocale nuovo in zone come Forlanini e Lorenteggio).

Ma i livelli più alti li fa segnare Parigi, che sembra giocare un campionato a parte. Nella capitale francese i metri quadri disponibili sono sempre irrisori e la differenza tra centro e periferia è praticamente inesistente: si va infatti da 12 mq per un monolocale nuovo nel 4° arrondissement, passando per 15 mq nel 15°, fino a un massimo di 17 mq nel 19° arrondissement.

Immobili da ristrutturare: fino a 74 mq nelle zone più decentrate di Madrid e Roma

Se la casa ha bisogno di ristrutturazione a nuovo, i metri quadri aumentano in tutte le città ed è sempre Madrid a evidenziare la differenza maggiore. In centro città si può acquistare un appartamento da ristrutturare di 42 mq (guadagnando quindi 9 mq rispetto a un appartamento nuovo), mentre per la stessa tipologia di immobili ci si può permettere 25 mq a Milano (+5 mq) e 33 mq a Roma (+3 mq).

Andando verso le periferie, chi guadagna 2.000 euro al mese può permettersi di acquistare fino a un bi/trilocale da ristrutturare. Un trilocale di 74 mq, ad esempio, può essere acquistato nella periferia di Roma in zone come San Paolo e Cinecittà, oppure nei distretti che si trovano all’esterno della M-30 a Madrid (la circonvallazione considerata spartiacque tra centro e periferia in città), come Moratalaz o San Blas. A Milano ci si può permettere un bilocale di 50 mq in zone come Lorenteggio e Gorla, mentre a Parigi si toccano i 20 mq solo per appartamenti da ristrutturare nel 19° e 20° arrondissement.

Madrid: nuovi progetti residenziali e grande dinamismo

Nel complesso, il mercato immobiliare residenziale a Madrid ha registrato una crescita costante, guidata da fattori quali la crescita della popolazione, l’urbanizzazione e i bassi tassi di interesse. A gennaio 2024 per gli immobili residenziali in vendita è stato richiesto un prezzo medio di 4.100 euro al metro quadrato, con un aumento del 7,8% rispetto a gennaio 2023 (3.800 euro/mq). La capitale spagnola ha visto un'attività significativa in nuovi progetti di costruzione per soddisfare la domanda di alloggi e spazi per uffici di qualità. Lo sviluppo immobiliare si sta in particolar modo concentrando su progetti innovativi e sostenibili, come l’avveniristico Madrid Nuevo Norte, un progetto di rigenerazione urbana nel nord della capitale che mira a posizionare la città come modello di trasformazione a livello mondiale.

A Milano costante aumento dei prezzi, mercato di Roma in stagnazione

Milano ha visto un costante aumento dei prezzi sia nel settore immobiliare residenziale, sia in quello commerciale, guidato da fattori quali l’aumento della domanda, l’offerta limitata in posizioni privilegiate e l’interesse per gli investimenti da parte di acquirenti nazionali e internazionali. La città è in continua evoluzione grazie ai grandi progetti di riqualificazione urbana che ridanno slancio a intere zone e quartieri (come Porta Nuova, diventato esempio internazionale di sostenibilità, oppure Scalo Farini, il più grande progetto di rigenerazione degli ex-scali ferroviari), rivalutando costantemente una città in forte espansione circolare. A gennaio 2024 per gli immobili residenziali in vendita è stato richiesto un prezzo medio di 5.300 euro al metro quadrato, con un incremento del 3,7% rispetto a gennaio 2023 (5.100 euro/mq). A differenza di Milano, Roma ha avvertito una stagnazione di mercato nel 2023: i prezzi si dimostrano abbastanza stabili negli ultimi due anni, con una crescita quasi dello 0%. Il prezzo medio al metro quadrato è di 3.300 euro.

Parigi destinazione per investitori immobiliari internazionali

Rispetto alle relativamente più accessibili Milano, Rome e Madrid, comprare casa a Parigi è considerato un lusso per pochi, ma è necessario anche tener conto della differenza degli stipendi, mediamente più alti, anche fino al 60%, rispetto a Milano. Il prezzo medio al metro quadrato per un immobile a Parigi varia a seconda dell'arrondissement: per esempio per un appartamento in quartieri come il 19° e il 20° arrondissement, situati nella parte nord-orientale della città, ammonta a circa 8.800 euro rispetto ai quasi 13.000 euro del Marais (4° arrondissement). Parigi rimane una delle principali destinazioni per gli investitori immobiliari internazionali, attratti dal suo status di centro finanziario e culturale globale. Gli investitori stranieri, in particolare provenienti da paesi come Cina, Stati Uniti e Medio Oriente, continuano a mostrare interesse per le proprietà parigine per la diversificazione degli investimenti e la conservazione del capitale.

Victor Ranieri, Chief Operating Officer di Casavo: “Le città che abbiamo analizzato hanno peculiarità e caratteristiche completamente diverse. Parigi è una metropoli che già da tempo si dimostra poco accessibile - i valori al metro quadro superano i 13.000 euro negli arrondissement più centrali -, oltretutto ci aspettiamo che le Olimpiadi in arrivo a luglio facciano aumentare ulteriormente l’attrattività (e quindi i prezzi) di alcune aree. Madrid e Roma sono mercati interessanti per valutare un acquisto, soprattutto per chi è disposto a scegliere immobili da ristrutturare in zone non prettamente centrali. Milano è in continuo fermento: nonostante i prezzi in costante crescita (parliamo del +3,7% a gennaio 2024 rispetto allo stesso mese di un anno fa), la città offre investimenti interessanti soprattutto nelle zone in cui si prevede una forte riqualificazione nei prossimi 5-10 anni. Dopo un 2023 complesso sul fronte dei volumi delle compravendite, ci aspettiamo che il mercato immobiliare residenziale possa ripartire gradualmente grazie alla stabilizzazione dei tassi di interesse e dell’inflazione. In questa fase di incertezza, siamo ancora più convinti di poter aggiungere valore ai nostri clienti, supportandoli in tutte le fasi del processo di vendita e acquisto della propria a casa, a partire dal momento decisionale”.