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Aste immobiliari: le criticità del mercato (video)

di F.B. 19 Gennaio 2019

Riforma della Pubblica amministrazione, razionalizzazione del sistema delle vendite giudiziali immobiliari, finanziamento delle abitazioni, smart city e riqualificazione funzionale degli immobili.

 

Questi sono alcuni dei temi del convegno “Il sistema delle vendite giudiziali immobiliari: Profili istituzionali, economici, sociali, organizzato da Assoedilizia in collaborazione con l’Università degli Studi di Milano.

 

L’incontro ha visto la presenza di professionisti del mondo economico, immobiliare e finanziario.

 

Il sistema delle vendite giudiziali immobiliari rappresenta una criticità nel nostro Paese, dal punto di vista sociale ed economico: per la dimensione del fenomeno (nel solo 2018 sono state 245.000 le aste immobiliari in Italia),  in grado di determinare gravi danni a creditori, debitori, e sistema di finanziamento dell'abitazione, a causa dell'incremento del relativo costo.

 

In un periodo in cui la congiuntura globale vira verso una riduzione della ripresa, complici incertezze politiche, economiche e commerciali, tra cui la Brexit e il braccio di ferro sul trade tra Cina e Stati Uniti, dal dibattito è emersa la necessità di tornare sul tema delle riforme. L'obiettivo è acquisire credibilità, elemento fondamentale della fiducia degli investitori italiani ed esteri.

 

Dal 1998 ad oggi si siano susseguite otto riforme del sistema delle vendite giudiziali, che hanno portato ad un allungamento dei tempi delle procedure. Tuttavia il panorama emerso nel corso del convegno non è così negativo, in considerazione delle più recenti novità normative in materia che potrebbero finalmente dare una spinta al settore.

 

 

Le interviste

Achille Colombo Clerici, presidente Assoedilizia: “Il problema relativo al sistema delle procedure giudiziarie di vendite immobiliare rappresenta una seria criticità, per la centralità del tema all’interno dell’economia e per la dimensione di questo fenomeno, che riguarda i creditori, a cominciare dagli istituti di credito, fino ad arrivare ai debitori, che spesso si trovano in difficoltà dopo l’espletamento della procedura. Si pensi alle famiglie, alle imprese. Si tratta di un problema anche sociale, perché riguarda tutto il sistema di finanziamento dell’abitazione nel nostro Paese. Pensiamo che c’è una disfunzione di fondo nel sistema delle procedure, che si sintetizza nel dato relativo alla durata media. In italia abbiamo circa 1200 giorni di durata media, contro i 500 della Germania. Abbiamo delle disomogeneità a livello territoriale, perché le procedure ad esempio al Nord durano il 10-15% in meno rispetto a quelle del Sud. Possiamo considerare che le procedure sono circa 245.000, contro 236.000 del 2017. Queste cifre danno l’idea della gravità del fenomeno”.

 

Angelo Peppetti, ufficio crediti Associazione Bancaria Italiana: “Abbiamo realizzato già da due anni delle linee guida su questa problematica. Si tratta di una serie di principi orientati a favorire trasparenza e correttezza nelle valutazioni immobiliari. Non solo nella fase di originazione del credito garantito da immobile, ma anche nell’analisi della valutazione nel momento in cui l’immobile va a garantire una esposizione deteriorata. Queste linee guida sono state utilizzate in alcuni tribunali, con ottimi risultati in termini di riduzione dei tempi per le esecuzioni immobiliari. La situazione è positiva per i finanziamenti. L’andamento dei crediti deteriorati vede la diminuzione dei tassi di insolvenza e delle sofferenze bancarie. Tutto dipende dall’andamento economico di quest’anno e del prossimo anno, quindi anche da aspetti esogeni che vanno ad impattare sulla nostra economica, che avranno un impatto sulla dinamica dei prestiti e sull’andamento degli Npl”.

 

Andrea Bassi, direttore Master Valutazioni Immobiliari, Politecnico Milano: “

Le crisi portano sempre delle opportunità. In questo caso la crisi può offrire un’occasione di rivedere i motivi della creazione di sofferenze nel settore immobiliare. Una delle figure principali è il valutatore immobiliare, che in qualche modo esprime attraverso un giudizio un valore di un bene che può essere messo direttamente sul mercato con una compravendita, oppure conferito a un fondo. Questi elementi hanno un impatto sul credito e su tutto il sistema. La crisi del 2008 che ci stiamo lasciando alle spalle ha messo in evidenza di come il settore avesse bisogno di un maggior livello di competenza degli operatori, nello specifico per chi esprime giudizi di valore sugli immobili.  Per questo il Politecnico di Milano ha dedicato un master costruito specificatamente sulla figura del valutatore e sui contorni delle sue competenze.

 

Luca Dondi Amministratore Delegato Nomisma: “Il tema delle garanzie immobiliari dei crediti in sofferenza è complesso perché è variegata la composizione delle garanzie immobiliari. Molto spesso si fa riferimento al residenziale e al sistema delle aste come strumento di soluzione per un problema molto complesso. Le procedure d’asta rappresentano un potenziale epilogo solo per una parte trascurabile dei crediti in sofferenza, in particolare della componente garanzia immobiliare. C’è in fatti una parte molto rilevante relativa a crediti concessi a imprese con una sottostante immobiliare fatto di immobilizzazioni non di natura residenziale, che quindi vedono nelle aste uno strumento residuale per quanto riguarda le prospettive di dismissione. E’ sicuramente necessaria un’attività di valorizzazione, che presuppone del tempo. Non ci sono soluzioni immediate, è necessario lavorare per una valorizzazione effettiva di questi asset, che passa attraverso una riconversione che comporta nella maggior parte dei casi una modifica delle destinazioni d’uso rispetto a quelle originali. Il secondo tema riguarda le risorse economiche. Si tratta di attività che comportano necessariamente un investimento. Le garanzie immobiliari di crediti in sofferenza hanno già assorbito ingenti risorse e quindi non si è portati ad attuare ulteriori investimenti per la valorizzazione del sottostante immobiliare, ma è evidente che senza investimento economico non ci potranno essere soluzioni di assorbimento di mercato. Prima o poi è uno sforzo che andrà fatto, prima lo si fa, più si avvicina il tempo di valorizzazione di asset che altrimenti rimangono non valorizzabili”.

 

Giuseppe Sopranzetti, direttore Banca d’Italia sede di Milano: “Accogliamo questo seminario in un momento molto importante per il nostro Paese, perché stiamo uscendo da una crisi che è stata definita come la peggiore per l’Italia in tempo di pace. Nel 2018 abbiamo registrato anche segni positivi. Però quello di cui ci stiamo rendendo conto, nel momento in cui la congiuntura internazionale vira verso il ridimensionamento della ripresa, tra dazi, Brexit e altre questioni, dobbiamo tornare sulle riforme che il nostro Paese deve portare avanti. Il nostro Paese deve acquisire credibilità verso l’estero, che possa dare fondamento alla fiducia degli investitori. Se qualcuno deve portare capitali in Italia, deve credere nel nostro sistema. Uno dei temi oggi prevalenti è quello del credito, anche in ottica bancaria. La gestione degli Npl è stata in questi anni molto problematica. Alcune riforme hanno portato risultati positivi, ma la strada è ancora lunga. La nostra ricerca di luglio dava conto di quanto sia importante la fase preliminare alla vendita immobiliare per riuscire a essere credibili nei confronti di un sistema, per fare in modo che qualcuno possa sottoscrivere impegni con il nostro Paese, con le nostre regole della giustizia e di funzionamento della Pubblica Amministrazione”.




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