RE/MAX Italia: l'immobiliare direzionale supera la logistica nel 2022

Nel 2022 il settore immobiliare direzionale ha registrato il maggior importo di investimenti superando la logistica. Nel primo semestre, in particolare, gli investitori hanno dimostrato ottimismo puntando su immobili core e core plus in località prevalentemente centrali. Nonostante il rallentamento nella seconda metà dell'anno, nel complesso il direzionale si è mostrato resiliente, anche grazie al ritorno in presenza nelle sedi lavorative. È quanto emerge dai dati elaborati dal Centri Studi di RE/MAX Italia.

Per l'anno in corso RE/MAX Italia prevede la ricerca di nuovi spazi da inserire nel mercato, sia in termini di nuovo prodotto sia di riqualificazione di immobili di seconda mano. Per il 2023, dunque, si può ipotizzare una prima metà dell'anno in cui continuerà la fase di rallentamento manifestatasi negli ultimi mesi del 2022, seguita da un successivo assestamento del mercato, seppur tenendo conto delle condizioni macroeconomiche che potrebbero modificare tali previsioni. 

La sostenibilità costituirà il principale driver del settore terziario e sarà sicuramente al centro delle attenzioni degli investitori. Una gestione efficiente delle risorse è sempre più un must have, dal momento che le prestazioni di un immobile rappresentano la garanzia dell'immobile stesso e del suo valore di mercato. A Milano, città preferita dagli investitori per il comparto direzionale, si segnala che più della metà del take up del 2022 ha riguardato immobili terziari di grado A, a discapito di quelli di grado inferiore che si stanno progressivamente svuotando. Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG assumeranno sempre maggiore importanza, soprattutto col diffondersi del nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi che comporta una ridefinizione del layout degli uffici sulla base certamente di tematiche ambientali, ma anche sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l'obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, attraverso la previsione di aree verdi, servizi e vicinanza ai mezzi di trasporto, e la socialità, attraverso la creazione di spazi comuni in cui condividere la propria vita lavorativa e non solo.

I quartieri di Milano dove si sono concentrate le transazioni nel 2022 sono le location prime situate nel centro storico della città, così come il CDB di Porta Nuova. Qui si registrano i volumi di investimento più elevati. Parallelamente, si nota un certo interesse anche verso zone periferiche, in particolare nelle regioni Sud ed Est dell'hinterland milanese. Con circa 3,6 miliardi di euro nel 2022 gli investimenti crescono del 111% rispetto a quanto registrato nell'anno precedente, indice di un pieno clima di fiducia recuperato in seguito a un periodo negativo.

L'analisi del numero delle transazioni avvenute a Roma tra il 2019 e il 2022 dimostra la ripresa del settore direzionale nell'ultimo anno rispetto non solo al biennio 2020-2021, ma anche ai livelli pre-pandemici. La mappa di calore degli investimenti per la città di Roma nel 2022 non evidenzia una netta preferenza per zone specifiche della città, essendo gli investimenti piuttosto sparsi. Le zone dell'EUR e quelle centrali si confermano ancora al centro dell'attenzione degli investitori, come messo in evidenzia anche dall'andamento dei rendimenti netti. Il rialzo dei tassi di interesse influenza le decisioni degli investitori che nell'ultimo semestre dimostrano un atteggiamento più cautelativo. A livello generale, gli investimenti compiuti nel settore direzionale nel 2022 manifestano una leggera ripresa rispetto a quanto verificatosi nell'anno precedente.

A Brescia, l'analisi del numero delle unità transate dal 2019 al 2022 mostra come la quantità di operazioni abbia ormai superato i livelli pre-pandemici già nel 2021 e come ciò si sia confermato nell'ultimo anno. A livello di investimenti, il primo semestre del 2022 segna una chiara ripresa del settore, in linea con quanto registrato l'anno precedente. I rendimenti lordi relativi all'ultimo semestre 2022 mettono in evidenza una netta preferenza per le regioni più centrali della città, mentre non indicano una chiara distinzione tra le zone semicentrali e quelle periferiche, per le quali si registrano rendimenti simili.

Il numero di unità transate a Bari nella prima metà del 2022 rispecchia l'andamento positivo del settore a livello nazionale, così come il rallentamento del numero delle compravendite nel terzo trimestre. Il quarto trimestre, così come per gli anni precedenti, mostra un incremento congiunturale; inoltre, il numero di transazioni è inferiore rispetto allo stesso trimestre del 2021, ma in linea ai livelli pre-pandemici. I rendimenti lordi relativi all'ultimo semestre 2022 confermano la netta differenza tra le zone periferiche e quelle centrali, in cui si registrano valori più contenuti, in particolare nelle aree del centro storico.