JLL, riqualificare gli uffici costa sempre di pių: a Milano media fino a 1.830 euro/mq

Componenti impiantistiche, smart building e procurement diventano i principali driver dei costi nei progetti uffici. A Milano fit-out medio fino a 1.830 euro/mq.

I costi di fit-out degli uffici nell'area EMEA sono aumentati tra il 5% e il 7% negli ultimi 12 mesi, con dinamiche differenti tra i diversi mercati. Carenza di manodopera specializzata, volatilità energetica, difficoltà e ritardi nell'approvvigionamento e crescente complessità tecnica degli edifici stanno ridefinendo i parametri del mercato workplace, mentre la domanda di investimenti e progetti di riqualificazione degli uffici rimane solida in tutta l'area.

È quanto emerge dalla nuova EMEA Office Fit-Out Cost Guide 2026 di JLL, secondo cui l'aumento dei costi di costruzione non è uniforme nei diversi mercati EMEA. Se alcune aree dell'Europa occidentale e settentrionale stanno beneficiando di una maggiore stabilizzazione inflattiva e di condizioni di gara più competitive, altri mercati - in particolare UK e Paesi del Golfo - continuano a registrare incrementi superiori alla media a causa di persistente carenza di competenze tecniche, maggiore dipendenza dalle importazioni e costi energetici elevati. Le tensioni geopolitiche internazionali continuano inoltre ad aumentare l'incertezza sui mercati energetici e delle materie prime, alimentando ulteriori pressioni sui costi anche nel corso del 2026.

A livello EMEA, il costo medio di fit-out ha raggiunto circa 1.960 euro/mq, con Regno Unito e Irlanda che si confermano i mercati più costosi, con circa 2.660 euro/mq. L'Europa meridionale si attesta mediamente intorno a 1.810 euro/mq, mentre la zona centro-orientale rimane su livelli inferiori, attorno a 1.700 euro/mq.

Milano competitiva nel panorama europeo

In questo scenario, Milano continua a mantenere un posizionamento relativamente competitivo rispetto ai principali hub europei. Secondo il report, i costi di fit-out nel capoluogo lombardo partono da circa 1.580 euro/mq per configurazioni più essenziali e possono superare i 2.180 euro/mq per uffici ad alta complessità tecnologica ed elevati standard qualitativi. Per gli uffici corporate di fascia media, Milano si colloca intorno a 1.830-1.900 euro/mq.

Cresce il peso di impianti e workplace technology

Secondo il report, il 73% dei mercati EMEA prevede ulteriori aumenti dei costi di costruzione nei prossimi 12 mesi, mentre interruzioni della supply chain, instabilità geopolitica e carenza di competenze continueranno a influenzare procurement e delivery dei progetti.

Le componenti Mechanical & Electrical (M&E) e Security, IT & AV rappresentano oggi le categorie di costo a più rapida crescita nei progetti di fit-out, arrivando a incidere per oltre il 40% del budget complessivo a livello EMEA. A pesare sono soprattutto supply chain sempre più complesse, lead time (tempi di approvvigionamento) superiori alle 40 settimane per apparecchiature specialistiche, volatilità del prezzo del rame e crescente domanda di smart building technology.

Anche in Italia il peso delle componenti impiantistiche e digitali continua ad aumentare, mentre le opere edili tradizionali incidono proporzionalmente meno rispetto al passato. "I progetti workplace stanno diventando molto più sofisticati rispetto al passato - commenta Matteo Lavazza, head of project & development services di JLL Italia. Le aziende richiedono oggi ambienti capaci di integrare efficienza energetica, flessibilità, dati, benessere e collaborazione. Questo rende sempre più importante anticipare le decisioni di procurement e allineare design, specifiche tecniche e delivery fin dalle prime fasi di progetto".

Il report di JLL sottolinea anche come il 58% dei mercati EMEA segnali carenza di elettricisti e specialisti tecnici, con impatti diretti su costi e tempistiche di consegna.

Smart office, sostenibilità e pianificazione anticipata guidano la nuova domanda

Secondo il report, il 65% degli occupier corporate indica oggi la performance energetica al primo posto nelle strategie CRE, mentre il 42% considera prioritari gli obiettivi di decarbonizzazione e net zero. Costi energetici elevati e normative sempre più stringenti stanno trasformando ogni decisione di fit-out in una scelta strategica di efficienza energetica.

Anche in Italia cresce la domanda di uffici ad alte prestazioni. Sistemi impiantistici più efficienti, materiali a basso impatto carbonico e tecnologie smart building stanno diventando standard operativi in risposta a costi energetici elevati e pressioni normative crescenti.

"Oggi un ufficio efficiente non è più solo uno spazio fisico, ma una piattaforma integrata di dati, sostenibilità e smart building in grado di migliorare sia l'esperienza delle persone sia il valore dell'asset nel tempo. La vera sfida per il mercato italiano sarà rendere la sostenibilità sempre più misurabile e data-driven, trasformando gli edifici in asset capaci di produrre dati utili a ottimizzare consumi, costi operativi e valore nel tempo", commenta Simona D'Oca, head of sustainability & development services di JLL Italia.

"La qualità percepita di uno spazio di lavoro dipende sempre meno dalle sole finiture e sempre più dalla sua capacità di integrare tecnologia, comfort ambientale e flessibilità - aggiunge Jose Maria Casanova, managing director di Tétris Italia. Per questo osserviamo una crescente attenzione verso layout modulari, materiali sostenibili e soluzioni progettuali capaci di evolvere nel tempo insieme alle esigenze organizzative delle aziende".