Real estate e transizione energetica: la ricerca JLL evidenzia nuove priorità

La nuova ricerca di JLL "Where energy meets property" mette in luce come la resilienza energetica stia ridefinendo i criteri di selezione e valorizzazione degli immobili.

La sicurezza e la disponibilità energetica sono diventate fattori determinanti per le decisioni di investimento nel settore immobiliare commerciale (CRE), con importanti implicazioni per la fattibilità dei progetti, il valore e le performance degli asset.

Il nuovo studio "Where energy meets property" di JLL analizza come l'attuale scenario energetico stia impattando il mercato immobiliare. La ricerca identifica quattro tendenze principali che stanno influenzando il settore: l'elettrificazione e la rapida crescita della domanda energetica; le limitazioni delle infrastrutture di rete che creano ostacoli allo sviluppo; la decarbonizzazione e l'adozione di energie pulite; la digitalizzazione e decentralizzazione dei sistemi energetici su larga scala.

La crescita della domanda elettrica supera le capacità infrastrutturali.

Dopo decenni di crescita contenuta, la domanda di elettricità registra un'accelerazione significativa, spinta da intelligenza artificiale, data center, rilocalizzazione delle produzioni industriali, manifattura avanzata, automazione e infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici.

Questo incremento si confronta con infrastrutture di rete progettate per modelli di sviluppo più graduali e prevedibili. Le limitazioni fisiche delle infrastrutture esistenti, unite a sistemi di pianificazione, procedure autorizzative e framework normativi non sempre adeguati alle nuove esigenze, stanno aumentando la pressione sulle aziende di servizi energetici, che faticano a soddisfare la domanda dei consumatori.

Un dato particolarmente significativo riguarda i tempi per ottenere nuovi allacciamenti alla rete, che nei principali mercati dei data center si avvicinano mediamente ai cinque anni, trasformando l'accesso all'energia elettrica in un vincolo determinante già nelle fasi preliminari di pianificazione, ben prima dell'avvio dei lavori di costruzione.

La ricerca evidenzia inoltre che i prezzi dell'energia industriale nelle principali economie sono aumentati di circa il 18% tra il 2019 e il 2024, rispetto a una crescita di appena il 4% nel quinquennio precedente.

In questo contesto, il sistema elettrico sta attraversando una trasformazione strutturale: dal modello tradizionale di generazione centralizzata e distribuzione attraverso reti di consumo, si sta evolvendo verso una rete decentralizzata, dove l'energia viene prodotta, accumulata e gestita in prossimità dei punti di consumo, spostando le capacità operative verso le aree periferiche della rete elettrica e ridefinendo il rapporto tradizionale tra energia e patrimonio immobiliare.

I settori strategici affrontano crescenti sfide energetiche.

I comparti che guidano l'espansione economica risultano sempre più esposti alle criticità energetiche. I data center rappresentano l'esempio più emblematico: le previsioni indicano un incremento di quasi 100 GW di capacità globale entro la fine del decennio, con il settore che rappresenta circa il 10% della crescita prevista della domanda globale di elettricità al 2030.

Gli impianti produttivi che utilizzano processi basati su intelligenza artificiale, sistemi robotici e macchinari elettrificati presentano fabbisogni energetici significativamente superiori rispetto alle operazioni industriali tradizionali. A questo si aggiunge la crescente necessità di sviluppare infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici, che genera ulteriore pressione sul sistema energetico complessivo. Le strutture sanitarie, i laboratori life science e altre facilities considerate mission-critical presentano complessità aggiuntive, poiché necessitano di un'alimentazione elettrica continua e altamente affidabile, rendendo l'accesso all'energia un requisito imprescindibile per la loro operatività.

Crescono le soluzioni energetiche on-site.

Per rispondere alle sfide legate alla crescente domanda di energia, stanno emergendo soluzioni innovative basate su sistemi di controllo digitali avanzati, risorse energetiche distribuite e piattaforme di gestione intelligente della domanda. Le moderne piattaforme di energy management sono in grado di integrare in un unico sistema di controllo la generazione di energia in loco, i sistemi di accumulo e le infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici. Questa integrazione consente agli operatori di gestire efficacemente i picchi di consumo, modulare i carichi elettrici e ottimizzare l'utilizzo di energia più economica e a minore impatto ambientale, adattandosi alle variazioni orarie e alle specificità territoriali.

I sistemi di accumulo tramite batterie hanno acquisito un ruolo di particolare rilievo grazie alla significativa riduzione dei costi: dal 2015 i prezzi sono diminuiti del 75%, passando da 448 a 108 dollari per kWh nel 2025. Tali sistemi di stoccaggio riescono a gestire i picchi di domanda in modo più rapido ed economico rispetto agli upgrade tradizionali delle reti, offrendo stabilità alla produzione da fonti rinnovabili e garantendo continuità operativa.

Le dinamiche di mercato ridefiniscono i valori immobiliari.

L'energia pulita ha rappresentato oltre il 90% della nuova capacità di generazione installata globalmente dal 2020, con il solare fotovoltaico che ha coperto circa due terzi del totale. Questa trasformazione è stata guidata da considerazioni economiche: riduzione dei costi, tempi di sviluppo contenuti e implementazione modulare hanno reso le tecnologie rinnovabili la soluzione più efficiente.

I dati del 2025 confermano la tendenza: gli investimenti globali nella transizione energetica hanno raggiunto il record di 2,3 trilioni di dollari, più che raddoppiando rispetto al 2020. Nello stesso periodo, le risorse energetiche distribuite nel settore commerciale hanno registrato una crescita ancora più marcata, quintuplicando i volumi.

Verso un nuovo paradigma energetico-immobiliare.

Gli edifici rappresentano il 30% del consumo finale di energia e si configurano come una delle leve più strategiche nell'intera catena del valore energetico. Il settore immobiliare commerciale, tradizionalmente consumatore di energia, sta diventando un attore attivo nella catena del valore energetico attraverso la generazione e l'accumulo di energia in loco.

L'accesso a un'elettricità sicura, pulita e a prezzi sostenibili si affianca a localizzazione, competenze, servizi e connettività come fattore determinante della competitività immobiliare, mentre gli asset emergono come infrastrutture complementari in un sistema energetico sempre più decentralizzato.

"Gli edifici stanno evolvendo da semplici consumatori di energia a partecipanti attivi nella catena del valore energetico - commenta Simona D'Oca, Head of Sustainability & Development Services di JLL Italia. Attraverso la digitalizzazione e i sistemi energetici distribuiti, il real estate italiano può trasformare una sfida critica come la disponibilità di energia in un vantaggio competitivo duraturo. Gli edifici 'future-proof' non sono più solo quelli con certificazioni green, ma quelli capaci di generare, gestire e stoccare energia in modo intelligente".