Mutui in sofferenza, le exit strategy delle banche

Malgrado le difficoltà dell’economia nazionale, nel corso del 2014 le famiglie italiane hanno mostrato maggiore propensione alla richiesta di finanziamenti.

Sulla base dell’analisi dei dati di Crif Valutazione Immobili, delle informazioni di EURISC - il sistema di informazioni creditizie gestito da Crif - e delle rilevazioni dell’Agenzia delle entrate, è possibile delineare una fotografia delle principali tendenze del mercato immobiliare nel nostro Paese.

Nel terzo trimestre 2014 le compravendite residenziali hanno fatto registrare un incremento pari a +4,1% rispetto all’anno precedente, per un totale di 94.861 unità compravendute, rispetto alle 91.083 del corrispondente trimestre 2013.

Al contempo, i contratti di mutui ipotecari erogati a persone fisiche, sostenuti da una domanda più vivace, hanno fatto registrare un trend crescente, con il terzo trimestre 2014 che riporta un incremento del +14,6% rispetto all’anno precedente.

Queste performance hanno positivamente risentito anche delle richieste di mutui di surroga, che nei primi 9 mesi del 2014 hanno raggiunto una quota pari al 5,8% del totale flussi finanziati e il cui aumento è spiegato dalla lenta e continua riduzione degli spread offerti, dalla forte spinta mediatica in atto sul tema della surroga e, infine, da un mercato delle compravendite immobiliari ancora statico.

Sul fronte della qualità del credito, nel corso del 2014 i livelli di rischiosità si sono mantenuti sostanzialmente stabili, con un lieve rientro dei tassi di default solo a settembre 2014, riflettendo sia la prudenza della domanda che la selettività dell’offerta.

Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione) per i mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 all’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%.

Evidentemente il controllo del rischio di credito continua ad essere l’elemento chiave nelle strategie degli operatori. In questo scenario del credito immobiliare, la gestione dei mutui non performing - cresciuti fino a un valore complessivo di 180 miliardi di euro di crediti in sofferenza a febbraio 2015 - e la corretta valutazione degli immobili a garanzia sono divenuti temi prioritari nelle agende degli istituti di credito.

L’attenzione su questi temi è stimolata anche dai numerosi controlli da parte della nuova vigilanza europea della Banca Centrale Europea, con le verifiche sulle consistenze sottostanti i mutui - con focus particolare su quelli in sofferenza - con impatti sicuramente importanti nell’ammontare da accantonare per far fronte a probabili perdite.

Conseguenza diretta, anche la gestione della relazione con la clientela insolvente assume una significativa rilevanza.

Nei casi in cui i mutuatari non riescono a rispettare il pagamento delle rate l’istituto rischia infatti di incorrere sempre più frequentemente a procedure legali, che sfociano nel pignoramento e nella vendita all’asta dell’immobile a garanzia.

Con conseguenze disastrose sia per il debitore che per la banca creditrice, in quanto è noto come il mercato delle esecuzioni immobiliari in Italia sia una ‘giungla’, con tempi variabili in base al singolo tribunale, metodologie di valutazione dei CTU non in linea con le best practice internazionali, aste spesso deserte con conseguenti ulteriori ribassi e prezzi di aggiudicazione finali fin troppo distanti dal reale valore di mercato.

Per rispondere all’impellente esigenza di attrezzarsi al meglio su questo fronte, le banche necessitano di soluzioni che consentano loro di proporre un’alternativa ai debitori, per evitare l’inefficienza e l’incertezza della vendita all’asta.

Nell’esperienza di Crif, che da anni investe nell’ambito delle valutazioni immobiliari e delle soluzioni di Business Process Outsourcing a supporto degli istituti in fase di origination, una gestione efficace dei mutui NPL richiede un approccio integrato, capace di convogliare expertise specializzate su diversi fronti: dal recupero crediti con costante attenzione alla reputazione dell’istituto, alla valutazione immobiliare secondo standard internazionali, alla gestione di processi complessi.

Un mix di competenze e servizi che devono essere sinergicamente orientati verso l’obiettivo di favorire la vendita dell’immobile in tempi ristretti e a valori più in linea con il mercato, supportando in maniera completa il debitore nel trovare soluzioni alternative per la ripresa della propria situazione creditizia.

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