Il criterio di continuità del Consiglio di Stato tra demolizione e ricostruzione

Con la sentenza n. 8542/2025, il Consiglio di Stato ha confermato la decisione di primo grado e ha annullato l'attestazione di conformità edilizia e urbanistica con cui il Comune di Milano aveva ritenuto legittimo un intervento di demolizione e ricostruzione, con cambio di destinazione d'uso da industriale a residenziale, realizzato sulla base di una SCIA alternativa al permesso di costruire.

La decisione, pur riconoscendo che la nozione di ristrutturazione edilizia si è evoluta nel tempo rispetto alla rigida "fedele ricostruzione", chiarisce che la demolizione e ricostruzione può essere qualificata come ristrutturazione solo se sussiste un'effettiva continuità tra il fabbricato demolito e quello ricostruito.

In assenza di una definizione normativa puntuale di "continuità", il Consiglio di Stato ne individua i presupposti applicativi: l'intervento deve riguardare un unico edificio, con esclusione di accorpamenti o frazionamenti di volumi; deve esserci contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, legittimate dal medesimo titolo edilizio; il volume dell'edificio ricostruito non può superare quello del fabbricato demolito, salvo incrementi volumetrici una tantum espressamente previsti dalla normativa vigente o dagli strumenti urbanistici comunali per gli interventi di ristrutturazione.

L'intervento deve risultare neutro quanto all'impatto fisico sul territorio. In mancanza della continuità, l'opera è da qualificarsi come nuova costruzione, con conseguente necessità del permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato ha respinto gli appelli del Comune di Milano e della società proprietaria, confermando l'annullamento dell'attestazione di conformità del titolo edilizio.