Investimenti immobiliari commerciali a 3,05 mld nel Q1 2026, retail in testa

Il mercato immobiliare commerciale italiano apre il 2026 con segnali di tenuta in un contesto macroeconomico più complesso. L'inasprimento del conflitto mediorientale ha ridefinito lo scenario: shock energetico, inflazione attesa intorno al 2%, fiducia dei consumatori in flessione e crescita del PIL rivista allo 0,5% per l'intero esercizio.

Secondo i dati trimestrali di Cushman & Wakefield, consolidati al 31 marzo, gli investimenti complessivi nel primo trimestre hanno raggiunto 3,05 miliardi di euro, in crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il capitale internazionale ha rappresentato circa il 65% dei volumi, mentre il capitale domestico ha mantenuto un presidio nei comparti a maggiore complessità operativa e nelle operazioni con forte componente di riposizionamento.

Il retail si è confermato la prima asset class del trimestre per volumi investiti, con circa 1 miliardo di euro, pari al 33% del totale e in aumento del 75% anno su anno. Il risultato è stato sostenuto da due operazioni di grande dimensione, una delle quali superiore a 400 milioni di euro, e dall'ingresso di nuovi investitori internazionali, tra cui VIA Outlets, con la prima acquisizione in Italia (Scalo Milano Outlet & More), e Aware Super, con una quota nella piattaforma European Outlet Mall Venture.

I canoni delle vie dello shopping di lusso mostrano tenuta: via Montenapoleone a Milano si attesta a 20.000 euro/mq/anno, via Condotti a Roma sale a 16.000 euro/mq/anno (+6,7% annuo), via Tornabuoni a Firenze registra un incremento del 10% e via Sant'Andrea a Milano del 9%. La domanda degli operatori si concentra su lifestyle, sportswear e cosmetica, mentre il lusso adotta un approccio più selettivo per effetto delle incertezze geopolitiche.

Dal lato degli utilizzatori nella logistica, il primo trimestre registra un assorbimento di circa 811.000 metri quadrati, in crescita del 69% sul Q1 2025 e del 40% sopra la media trimestrale del biennio precedente, trainato dal ritorno di transazioni di grandi dimensioni riconducibili a operatori 3PL strutturati. La concentrazione geografica resta prevalentemente nel Nord, con Lombardia e Piemonte che coprono il 66% dei volumi assorbiti.

Sul fronte degli investimenti in logistica, il trimestre si chiude a 410 milioni di euro, in flessione del 37% sul Q1 2025 e del 12% sotto la media quinquennale. La dinamica è letta come fisiologica: l'interesse degli investitori rimane, i fondamentali della domanda sono solidi, ma la disponibilità di prodotto core di qualità è limitata. In questo contesto, molti proprietari rinviano le dismissioni o rifinanziano, in attesa di condizioni di mercato più favorevoli. I canoni prime restano stabili a 70 euro/mq/anno a Milano e Roma, con rendimenti netti prime al 5,25%. In prospettiva, cresce il ruolo del Nord Italia come piattaforma logistica di prossimità per le filiere europee, con accelerazione attesa alla luce delle tensioni sulle rotte marittime mediorientali e del riposizionamento dei corridoi commerciali alternativi.

Nel mercato direzionale si consolida una struttura più polarizzata, in cui la scarsità di offerta prime nelle location centrali sostiene i valori. A Milano l'assorbimento nel primo trimestre si attesta a 57.000 metri quadrati, il livello più basso dell'ultimo quinquennio, con una flessione del 44% sul Q1 2025. Gli investimenti raggiungono 190 milioni di euro, con liquidità concentrata su immobili prime e a elevata sostenibilità ambientale nel CBD. I canoni prime segnano un incremento del 2,5%, raggiungendo 820 euro/mq/anno, con rendimenti netti in compressione al 3,75%.

A Roma l'assorbimento cresce del 21% su base annua a 35.700 metri quadrati, pur restando sotto la media decennale, e gli investimenti toccano 240 milioni di euro, trainati da un'unica operazione nel CBD da circa 200 milioni. I canoni prime nel CBD registrano un incremento trimestrale del 3%, attestandosi a 620 euro/mq/anno, mentre la domanda legata al PNRR perde progressivamente intensità.

In entrambe le piazze si rilevano i primi segnali di un cauto ritorno del capitale istituzionale, accanto agli investitori a strategia value-add, purché gli immobili rispondano a criteri stringenti di qualità, localizzazione e specifiche tecniche.