Q1 2026: investimenti CRE in Italia per 2,7 miliardi di euro, retail in testa

Con circa 2,7 miliardi di euro transati, il Q1 2026 conferma la tenuta del mercato del CRE italiano, consolidando il livello di investimenti registrato negli ultimi 36 mesi.

Le prime tre asset class, retail, hospitality e industrial & logistics, raccolgono complessivamente il 62% dei volumi totali: il retail si conferma al primo posto con il 25% di quota, mentre il resto dei volumi è distribuito tra gli altri settori.

Gli uffici mantengono la quarta posizione, trainati dal mercato romano e da transazioni corporate.

Il consolidamento del trend conferma la centralità del mercato immobiliare italiano nelle strategie degli investitori, soprattutto internazionali.

L'economia italiana, dopo un 2025 positivo, è prevista in rallentamento nel 2026. Il conflitto tra Stati Uniti e Iran influenza i prezzi dei prodotti energetici e le catene di approvvigionamento, con ripercussioni su inflazione, consumi e crescita.

Nel primo trimestre 2026 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 2,7 miliardi di euro: un valore superiore alla media degli ultimi dieci anni e pressoché stabile rispetto allo stesso periodo del 2025.

La prima parte del 2026, come nel 2025, si è chiusa con un numero elevato di transazioni in un mercato caratterizzato dalla prevalenza di deal con un valore inferiore ai 50 mln di euro (67% del volume totale); le 10 transazioni più importanti per valore del periodo rappresentano circa il 49% dei volumi. Rimane forte l'interesse per l'attività di sviluppo e rigenerazione, che interessa il 20% dei volumi del periodo.

Milano si conferma la piazza principale con circa il 30% dei volumi totali, mentre Roma guadagna quote di mercato (13%) grazie a uffici, retail e hospitality.

Il capitale internazionale continua a essere prevalente, rappresentando circa il 70% dei volumi totali. Le prospettive per i prossimi mesi rimangono cautamente ottimiste: dopo un 2025 di espansione, i volumi di investimento sono attesi in consolidamento. Nonostante l'incertezza del quadro macroeconomico e geopolitico internazionale, il volume dei deal in pipeline attesi in chiusura nei prossimi mesi è consistente. In alcuni settori, come retail e hospitality, gli investitori core saranno più attivi, ma le strategie value-add resteranno centrali nel mercato.

Per quanto riguarda la politica monetaria, i mercati si attendono un'inversione da parte della BCE già nel secondo trimestre dell'anno.

Il retail si conferma alla guida del mercato, seguito da hospitality e logistica. Nel mercato retail spicca il segmento degli outlet, grazie a due deal che hanno riguardato tre asset, seguito da retail park e centri commerciali; il segmento high street raccoglie il 18% dei volumi, sostenuto dal crescente interesse per Milano e Roma, ma anche per Torino e Napoli.

Nell'hospitality si amplia il perimetro di interesse: geografie e tipologie di asset sono variegate, con consolidamento della domanda per asset prime nelle destinazioni più rilevanti come Como, Milano, Roma e Firenze.

Dopo un 2025 con volumi di investimento in crescita, nel primo trimestre 2026 l'I&L registra una flessione attestandosi al terzo posto tra i settori; il trimestre è caratterizzato da un take-up di 840.000 mq (+64% su base annua) e da canoni in crescita, sostenuti da una domanda elevata. Le aspettative per il settore restano positive grazie a un mercato leasing dinamico e ai numerosi deal in pipeline.

Il settore degli uffici continua a essere caratterizzato da crescente selettività sia lato leasing sia investimenti, con effetti sui volumi e sugli spazi assorbiti. Aumentano le transazioni owner-occupier e Roma è la piazza principale, con il 52% dei volumi registrati. A fronte di canoni prime in crescita, la vacancy di grado A è stabilmente sotto il 2% nei due CBD, mentre diminuisce la dimensione media degli spazi affittati.

Il comparto living raccoglie circa 400 mln di euro nel trimestre, risultando il settore con la maggior crescita tendenziale, grazie soprattutto al segmento healthcare e a sviluppi BTS che riguardano principalmente la città di Milano.

Marco Montosi, head of investment, afferma: "Nel Q1 2026 il real estate italiano conferma la propria resilienza, con volumi di investimento stabili e una forte presenza di capitali esteri. Cresce inoltre l'attenzione verso strategie value-add, sostenuta da fondamentali solidi e da una domanda attiva su un numero crescente di asset class."

Elena Zanlorenzi, head of research & marketing di Savills per l'Italia: "In uno scenario caratterizzato da incertezza crescente, nel 2025 l'economia italiana ha registrato buoni risultati, sostenuta da investimenti e costruzioni. Oggi i consumi rimangono deboli e frenati da un potere d'acquisto fermo da vent'anni. L'incertezza mina la fiducia di imprese e famiglie nonostante un mercato del lavoro positivo. Per il corso dell'anno, ci aspettiamo un consolidamento dell'attività di investimento nel mercato immobiliare italiano. I deal in pipeline e la buona tenuta ai precedenti shock degli ultimi anni confermano i buoni fondamentali e il crescente interesse degli investitori istituzionali. I trend di lungo periodo della domanda guideranno le strategie degli investitori alla ricerca di opportunità granulari e selettive in specifici segmenti di mercato e location."