Fisco e Catasto

Caro Maurizio, Direttore di Monitorimmobiliare,

ho letto il tuo articolo del 21 agosto scorso che richiama con scottante e puntuale attualità la problematica relativa alla riforma del Catasto, riforma che si porterà dietro, certamente, conseguenze con le quali il settore immobiliare inevitabilmente dovrà, presto o tardi, fare i conti.

D’altra parte, con un Catasto nato nel 1939 ed evolutosi principalmente da un punto di vista tecnologico, ma non sulla sostanza, pare scontato che un governo principalmente “tecnico”, quale, di fatto, è il Governo di Mario Draghi, debba tentare una volta per tutte di prendere il toro per le corna, anche in considerazione del fatto che le scorse ed innumerevoli sigle politiche che hanno in passato tenuto a colpi di Governi più o meno duraturi le redini del Paese, si sono ben guardate dall’affrontare il tema scottante di quella riforma, tema che, oltre a far perdere consenso, fa poi perdere anche le elezioni.

Che la riforma del Catasto possa rappresentare un rischio rispetto ai piani economici di investitori ed alle tasche dei cittadini e delle imprese, è fuori di dubbio.

Troppe inesattezze ed incongruenze caratterizzano oggi il nostro sistema di valutazione basato sulle rendite e sulla loro determinazione. Le conseguenze sono che, come hai ricordato, ci sono zone pregiatissime alle quali viene applicata una imposizione fiscale di natura patrimoniale assolutamente risibile, così come situazioni assolutamente opposte, con rendite ed aliquote che fanno perdere di vista l’opportunità della messa a reddito di taluni cespiti immobiliari.

In un momento storico come quello attuale, nel quale il climate change rappresenta un concreto pericolo rispetto al futuro del nostro patrimonio (immobiliare compreso), ma soprattutto della salute del Pianeta, il tema della riforma del Catasto può invece rappresentare, per una volta, una buona occasione per mettere a sistema la necessità di tenuta dei conti pubblici, sempre in agguato in Italia (per la quale occorre evidentemente ipotizzare con ragionevole certezza che la riforma porterà a correzioni non proprio leggere), ma anche con l’obiettivo di migliorare, a tutti i livelli, lo stock patrimoniale immobiliare esistente, accoppiando alla riforma del Catasto, anche la tanto attesa Riforma Fiscale che, proprio da settembre, potrebbe avere il suo primo banco di prova operativo.

Usare la fiscalità come leva per gli investimenti, infatti, non è più un concetto del tutto astratto e, grazie a Dio, qualche cosa del genere la stiamo cominciando a percepire dalle stanze di via XX Settembre.

Certo, esistono ostacoli consolidati quali, ad esempio, quelli posti dalla Ragioneria generale che valuta un bilancio per cassa e non per potenzialità degli incentivi, con tutte le conseguenze del caso.

Ma alcune norme azzeccate quali il sismabonus acquisti, ad esempio, o la neutralità fiscale degli scambi di proprietà immobiliari tra privati e Imprese al fine della successiva demolizione e ricostruzione con miglioramento simico ed energetico, sono stati segnali che hanno creato un mercato, piuttosto che determinare esclusivamente un problema di copertura. Sono state norme che hanno promosso la rigenerazione, gli investimenti, il miglioramento dello stock immobiliare, la riduzione dei consumi, il miglioramento del contesto e della qualità urbana, anche di vita.

Norme che indirettamente agiscono sulla riduzione dei costi sociali, sulla riduzione dell’inquinamento, sulla salubrità dell’aria, sulla salute dei cittadini. Partendo dal mercato immobiliare.

Occorre pertanto perseverare su diversi fronti coordinando le azioni da intraprendere per la riforma del Catasto e la Riforma Fiscale.

Qualche sforzo per abolire l’indetraibilità dell’IVA nelle locazioni residenziali è ancora un buon obiettivo da perseguire per creare un florido mercato che serve in molte zone del Paese e che è frenato proprio dalla rigidità dell’attuale regime tributario.

I maxi incentivi quali i bonus facciate e il famoso Superbonus 110%, sono regalie evidentemente a termine, per le quali, peraltro, occorrerà studiare un decalage strutturale per consolidare gli obiettivi del Ministero per la transizione energetica, che tanto si aspetta dal mondo immobiliare e delle costruzioni in rapporto all’impatto che le operazioni di investimento avranno sull’ambiente nel medio lungo termine.

Una riforma del Catasto che tenga conto anche della attitudine di un immobile a non rappresentare un rischio per la collettività (che sia sicuro, cioè, da un punto di vista simico) e rispettoso per l’ambiente (per gli investimenti fatti per renderlo poco energivoro), rappresenta oggi la nuova frontiera sulla quale impostare ragionamenti di medio lungo periodo applicando la fiscalità quale regolatore di una politica industriale di miglioramento energetico e sismico del nostro patrimonio immobiliare. Una sorta di “carbon tax immobiliare” assai ambiziosa, quanto indispensabile.

Un fisco propulsivo e non punitivo.

Come abbiamo avuto modo di vedere non è più tempo di porsi troppe domande sul destino del nostro Pianeta nell’inerzia di provvedimenti innovativi e coraggiosi (anche, banalmente, da un punto di vista della Riforma Fiscale e del Catasto).

Né, francamente, appare utile o meritevole, oggi, mantenere atteggiamenti conservativi rispetto ad un cambio di rotta più radicale che, più che richiesto dai conti pubblici, ci è richiesto dal Pianeta.

Molto si può e si deve fare, a beneficio di molti e certamente pestando i piedi a qualcuno.

Ma è meglio pestare i piedi a qualcuno con obiettivi di crescita, fatturato, salvaguardia del pianeta e politica industriale, piuttosto che assistere ad aumenti non coordinati, ricercando con lucidità una visione olistica del contesto nel quale ci troviamo.

Aumenti che, ove fossero soltanto legati a riordino di conti, senza altre più nobili ambizioni, pesterebbero i piedi comunque, con più o meno vani tentativi di difesa del pregresso, ma non ci ritornerebbero assolutamente nulla, se non più gravose imposte da mettere a bilancio.