Cessione di fabbricati da demolire: criteri IVA tra fabbricato e terreno

La Cassazione definisce i criteri per distinguere, ai fini IVA, tra cessione di fabbricato e cessione di terreno edificabile quando l'immobile è destinato alla demolizione. La distinzione rileva perché la cessione di terreni edificabili è sempre soggetta a IVA al 22% senza reverse charge, mentre la cessione di fabbricati può essere assoggettata a IVA con meccanismo di reverse charge.

Il caso riguardava una vendita in cui la demolizione del fabbricato era già prevista al momento del rogito. Le parti avevano applicato l'IVA con reverse charge, senza addebito in fattura. L'Agenzia delle Entrate ha riqualificato l'operazione come cessione di terreno edificabile con IVA al 22%, riqualificazione confermata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. La Cassazione, pur rinviando al giudice di merito per la decisione sul caso concreto, ha chiarito i criteri interpretativi in linea con la giurisprudenza della Corte di giustizia dell'Unione europea in materia di IVA.

I principali chiarimenti operativi sono tre: il punto dirimente è stabilire se la demolizione del fabbricato insistente sul terreno costituisca un'operazione indipendente dalla vendita oppure a essa saldata, dando luogo a un'unica operazione ai fini IVA. L'intenzione dell'acquirente di demolire e ricostruire, anche se inserita nel preliminare, non è di per sé sufficiente a configurare un'operazione unitaria né a qualificare l'oggetto della cessione come terreno edificabile invece che fabbricato ai fini IVA. Se alla vendita si accompagna un contratto di appalto per demolizione e ricostruzione, le pattuizioni vanno esaminate nel merito.

In sintesi: se l'appalto è affidato dall'acquirente, la demolizione dovrebbe essere autonoma rispetto alla compravendita ai fini IVA; se l'appalto è affidato dal venditore, può configurarsi un'operazione unica il cui oggetto è la cessione del terreno edificabile (IVA al 22% senza reverse charge) anziché la cessione del fabbricato (IVA con reverse charge, a determinate condizioni).

La sentenza non affronta il profilo catastale. Secondo l'Agenzia delle Entrate (risposta a interpello 7 novembre 2022, n. 554), la cessione di immobili iscritti in Catasto nella categoria F/2 (collabenti) è soggetta a IVA al 22%, senza possibilità di reverse charge, come cessione di bene generico; e a imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. In tali casi si applica lo stesso regime IVA previsto per la cessione di terreni edificabili, poiché tali immobili non sono qualificabili come fabbricati abitativi o strumentali ai fini IVA, non potendo essere utilizzati come unità immobiliari a causa dell'elevato stato di degrado (cfr. circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010).

Questo riguarda il regime IVA e le imposte sui trasferimenti; ai fini contrattuali l'oggetto della compravendita resta quello individuato dai dati catastali riportati nel contratto.