Fimaa: le proposte al Testo Unico Edilizia per rigenerazione urbana e compravendite

Il vicepresidente vicario Maurizio Pezzetta incontra l'on. Milani e illustra un pacchetto di modifiche.

Adottare una serie di misure, come incentivi e benefici fiscali, per favorire la rigenerazione urbana; promuovere il cambio di destinazione d'uso degli immobili inutilizzabili; digitalizzare le procedure di compravendita e adottare interventi mirati per rendere trasparenti le trattative tra il venditore e l'acquirente di un immobile. Sono alcune delle proposte per migliorare il Testo Unico Edilizia che Maurizio Pezzetta, vicepresidente vicario di FIMAA Italia, e Michele Pizzullo, consulente legale di FIMAA Italia, hanno presentato nel corso di un incontro con l'on. Massimo Milani (FDI), membro della Commissione Ambiente.

Nel corso dell'incontro, i rappresentanti di FIMAA hanno evidenziato che la federazione condivide pienamente gli obiettivi di efficientamento energetico del patrimonio edilizio fissati dalla normativa nazionale e comunitaria. «Queste politiche - ha commentato Pezzetta - favoriscono la coesione sociale, la tutela dell'ambiente e del paesaggio e sono necessarie per raggiungere l'obiettivo europeo di azzerare il consumo di suolo netto entro il 2050. Allo stesso tempo, però, devono essere compatibili con le esigenze e le possibilità dei cittadini e devono essere calate nei vari contesti nazionali». Per questo la FIMAA ha proposto di creare un testo unico degli incentivi fiscali in materia edilizia; rendere permanente l'agevolazione fiscale in materia di riqualificazione energetica e razionalizzare le aliquote relative alle altre agevolazioni previste per il recupero del patrimonio edilizio; prevedere un meccanismo di cessione del credito o di sconto in fattura per le operazioni di riqualificazione edilizia, sismica ed energetica di maggior rilievo; rispettare il legittimo affidamento del contribuente, stabilendo un quadro normativo chiaro che non sia soggetto a modifiche continue che vadano a incidere retroattivamente su scelte fatte in buona fede. Inoltre, è necessario contrastare la desertificazione dei centri storici delle città attraverso misure fiscali favorevoli, a iniziare dalla cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali (C/1) e per gli uffici e studi privati (A/10). «Questa misura è già stata adottata per i contratti di locazione stipulati nell'anno 2019. Pur se non rinnovata, rimane valida per i contratti dell'epoca, e ha determinato risultati positivi, se considerati nel loro complesso» ha ricordato Pezzetta, facendo poi un paragone con quanto successo nel caso delle locazioni abitative. «La cedolare nelle locazioni abitative in cinque anni, dal 2012 al 2017, ha ridotto il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del 50,45%, oltre ad aver favorito la tax compliance. Questi risultati sono evidenziati nel 'Rapporto sui risultati conseguiti in materia di misure di contrasto all'evasione fiscale e contributiva' allegato alla NADEF 2019, e vengono ribaditi anche nella NADEF 2022». La federazione ha quindi chiesto di sfruttare questa esperienza anche nel caso delle locazioni ad uso diverso dall'abitativo, e ha suggerito di estendere la cedolare secca anche alle categorie C/2 (magazzini), C/3 (laboratori) e relative pertinenze.

Secondo la FIMAA, è necessario inoltre agevolare i cambi di destinazione d'uso degli immobili, in modo da adattare il patrimonio immobiliare alle mutevoli esigenze della società e del mercato. «Questa flessibilità consentirebbe di riconvertire edifici ormai inutilizzabili, offrendo soluzioni innovative e sostenibili - ha evidenziato Pezzetta. - Questo approccio non solo favorirebbe la riqualificazione di spazi obsoleti, ma anche la creazione di nuove opportunità e servizi che contribuirebbero al progresso e al benessere collettivo. Il decreto-legge Salva Casa del 2024 contiene già alcune misure che vanno in questa direzione, ma occorre favorire la conversione di uffici in abitazioni, semplificando le procedure e consentendo il passaggio ogni volta che vengano rispettati i requisiti di agibilità e le norme igienico sanitarie».

Tra le proposte avanzate dalla federazione, anche quelle per digitalizzare e semplificare le procedure di compravendita. La FIMAA ha chiesto in particolare un piano strutturato per digitalizzare l'accesso agli atti presso gli uffici tecnici comunali, in modo da facilitare verifiche edilizio-urbanistiche e velocizzare la compravendita di immobili. Riguardo alle procedure per le compravendite, ha auspicato misure adeguate e semplificate e tempi di risposta certi, per agevolare le procedure d'accesso alla documentazione urbanistica e amministrativa e permettere così agli acquirenti di immobili di poter esprimere consensi consapevoli. Per lo stesso motivo, il catasto - che oggi si limita a fornire una rappresentazione grafica per fini fiscali dell'immobile - dovrebbe attestarne anche la regolarità urbanistica ed edilizia. Per questo processo servirebbe una normativa di coordinamento tra amministrazioni territoriali e Agenzia delle Entrate. Sotto questo profilo, Pizzullo ha evidenziato che «le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 8230 del 2019 hanno determinato una discrasia tra giurisprudenza e normativa di settore. Hanno infatti affermato che un atto di compravendita può essere dichiarato nullo solamente se manca la dichiarazione del venditore rilasciata ai sensi di legge. In sostanza, se vengono prodotti dei titoli abilitativi reali e riferibili all'immobile, l'atto di compravendita è valido, a prescindere dal fatto che l'immobile sia conforme o meno al titolo stesso».

La FIMAA ha chiesto quindi di dare seguito a questa sentenza, prevedendo che sia obbligatorio inserire negli atti di compravendita, a pena di nullità, una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato che attesti lo stato legittimo dell'immobile.

La federazione ha avanzato anche alcune proposte per rendere più trasparenti le trattative tra venditore e acquirente. «A nostro avviso - ha spiegato il vicepresidente vicario - è necessario chiarire che l'obbligo di dotare l'immobile di una certificazione di agibilità ricorre solo per gli immobili edificati a partire dal 30 giugno 2003, e per gli edifici preesistenti nei quali siano stati eseguiti interventi edilizi che possano influire su quelle condizioni. Di frequente, infatti, sorgono controversie tra venditore e acquirente, che si rivelano però infondate sotto il profilo della regolarità giuridica dell'atto» ha concluso Pezzetta.