UBS: Ora arriva anche il rischio bolla immobiliare (Report)

Lo UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, studio annuale del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, indica un rischio bolla o una significativa sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle 25 città valutate.

I prezzi sono aumentati in media, con l'Europa che mostra la maggior parte delle città a rischio L'Eurozona si distingue come la regione con i mercati immobiliari più surriscaldati. Monaco e Francoforte sono in cima alla classifica. Parigi e Amsterdam seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Analogamente, anche Zurigo, Toronto e Hong Kong presentano forti squilibri. A differenza dell'anno scorso, il mercato immobiliare di Vancouver si trova ora in fascia sopravvalutata, insieme a Londra, San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston, Singapore e Dubai presentano ancora valutazioni eque. Lo stesso vale per Varsavia, che è stata inclusa nello studio per la prima volta. Chicago rimane sottovalutata ed è l'unico mercato a trovarsi in questa situazione. Mediamente, i tassi di crescita dei prezzi annuali rettificati per l'inflazione nelle città prese in esame hanno subito un'accelerazione negli ultimi quattro trimestri. In molte metropoli europee i prezzi sono saliti di oltre il 5%, con Monaco, Francoforte e Varsavia in testa. La crescita dei prezzi nelle città asiatiche e americane, con l'eccezione di Sydney, è rimasta in un range a singola cifra medio-bassa. Madrid, San Francisco, Dubai e Hong Kong sono le uniche città ad avere registrato un calo dei prezzi. L'ultima volta in cui si è registrato un minor numero di città con una crescita dei prezzi negativa risale al 2006.

I governi hanno sostenuto la resilienza del mercato, ma l'incertezza incombe

Nonostante la pandemia, nella prima metà del 2020 i mercati immobiliari sono rimasti resilienti. Lo studio individua tre motivi principali. In primo luogo, i prezzi delle abitazioni sono un indicatore economico retrospettivo e riescono a riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nel primo semestre del 2020. Le agevolazioni creditizie per le imprese e i programmi di lavoro a orario ridotto hanno attenuato le ricadute della crisi. In terzo luogo, i governi hanno sostenuto i proprietari di immobili in molte città durante i periodi di lockdown. I sussidi per l'edilizia abitativa sono stati aumentati, le tasse sono state ridotte e le procedure di pignoramento sono state sospese.

Mark Haefele, Chief Investment Officer di UBS Global Wealth Management, sostiene: "Rimane incerta l'influenza che l'aumento della disoccupazione e le fosche prospettive di reddito delle famiglie avranno sui prezzi degli immobili. Tuttavia, è chiaro che l'attuale accelerazione non è sostenibile nel breve periodo. Le locazioni sono già diminuite nella maggior parte delle città, il che indica che probabilmente emergerà una fase di correzione quando i sussidi verranno meno e la pressione sui redditi aumenterà". Le elevate valutazioni di mercato e le incerte prospettive a breve termine mettono a fuoco la traiettoria a più lungo termine dell'edilizia residenziale cittadina. Da un lato, rimangono in vigore i principali fattori di apprezzamento dell'edilizia abitativa urbana, ovvero opportunità di lavoro e servizi superiori, bassi costi di finanziamento e crescita limitata dell'offerta. Dall'altro, la pandemia sembra accelerare lo spostamento della crescita demografica dalle città alle aree metropolitane.

Claudio Saputelli, Head of Real Estate di UBS Global Wealth Management, spiega: "L'ascesa del telelavoro mette in discussione la necessità di vivere vicino ai centri urbani. La pressione sui redditi delle famiglie fa sì che molte persone si trasferiscano in zone suburbane più accessibili. Inoltre, le città già indebitate o economicamente più deboli dovranno rispondere a questa crisi economica con aumenti delle tasse o tagli alla spesa pubblica, nessuno dei quali è di buon auspicio per i prezzi degli immobili. Considerati nel loro insieme, questi fattori rendono probabili alcuni effetti negativi a lungo termine sulla domanda di alloggi urbani".

Paolo Federici, Market Head di UBS Global Wealth Management in Italia, commenta: "Nonostante gli effetti della pandemia soprattutto nella prima metà del 2020, il mercato immobiliare milanese continua a essere molto resiliente e abbiamo assistito addirittura a un aumento dei prezzi dell'1,5% nel corso degli ultimi 4 trimestri. Se da un lato l'incremento del telelavoro e l'impatto del COVID-19 sul turismo e sui grandi eventi hanno avuto ripercussioni negative sul centro città e spinto la domanda verso aree semicentrali, dall'altro continuerà a esserci una richiesta di abitazioni nell'area metropolitana a condizione che la ripresa economica in corso a Milano non rallenti. Inoltre, prevediamo che la crescita demografica positiva, le condizioni di finanziamento interessanti nonché il rapporto favorevole tra il costo degli immobili e i redditi dei residenti, dovrebbero continuare a sostenere la ripresa del settore immobiliare nel medio termine".

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