Ho seguito con grande interesse il dibattito agostano sul tema dell’utilizzo degli askingprice nelle valutazioni immobiliari da parte di alcuni fra i più autorevoli rappresentanti della community e vorrei esprimere il mio punto di vista sul tema non prima di aver ringraziato i colleghi e Monitor Immobiliare per gli interessanti spunti di riflessione forniti.
In linea di principio, ai fini della determinazione del valore di mercato di un immobile, anche gli asking price possono rappresentare una delle numerose variabili che vengono prese in considerazione dai valutatori che devono analizzare approfonditamente il mercato di riferimento e tutte le caratteristiche quantitative e qualitative dei beni che vi ricadono.
Numerose infatti risultano essere le variabili che devono descrivere l’immobile prima ancora di associare ad esso un valore economico come il prezzo richiesto, il prezzo di transazione o il valore di mercato.
E qui emerge il primo punto di attenzione, prima ancora di considerare la congruità del valore economico del prezzo richiesto e cioè quanto l’annuncio stesso sia reale o fraudolento. Ovvero come possano essere considerati dati comparabili i beni sommariamente descritti in un annuncio pubblicitario: quali consistenze, quali stati manutentivi, quali altre caratteristiche immobiliari possono essere desunte con adeguato grado di affidabilità dagli annunci commerciali.
Quello che il dibattito ha suggerito, e su cui convengo, è che l’uso sistematico e diffuso del ricorso agli askingprice, e non già in via “residuale” come prevede la norma UNI, come principale driver per la formazione del valore di mercato, sembra un escamotage per avere indicatori comparabili in modalitàeconomica anche se scarsamente affidabile.
Bene quindi l’accesso agli asking price di un valutatore esperto che voglia analizzare le tendenza del mercato per integrare le analisi fatte su altri comparabili. Ma usciamo dalla teoria. E’ questo l’uso che osserviamo in pratica oppure gli annunci sono il discount della ricerca di mercato dove tutto si riduce a un prezzo (richiesto e aggiustato) al metro quadro?
Certamente anche la conoscenza dei prezzi delle transazioni non costituisce in sé una garanzia di valutazione corretta. Anche questi dati infatti dovranno essere utilizzati da un valutatore competente, con il necessario tempo e compenso per effettuare la prestazione, alla luce di un processo di due diligence che analizza l’asset sotto una pluralità di aspetti tecnici, oltre che legale-amministrativi.
Credo che una parte del problema sarebbe risolto se le fonti pubbliche rendessero più facilmente accessibilile informazioni puntuali, i dati riferiti a singole transazioni su specifici immobili (per questo fine non servono ulteriori indicatori di medie del mercato reale), così come accade in molti mercati esteri.
La professionalità e la competenza del valutatore, la disponibilità, l’ampiezza e la varietà delle informazioni sui prezzi di mercato, la corretta e omogenea rilevazione delle caratteristiche immobiliari e l’applicazione di metodologie estimative scientificamente riconosciute e ripercorribili costituiscono in realtà i tasselli di un corretto procedimento estimativo.
Ai fini di valutazioni corrette e affidabili, l’attenzione va quindi posta sia sulla figura del valutatore (componente soggettiva), sia sul set informativo di cui quest’ultimo può disporre (componente oggettiva). Su entrambi gli aspetti è necessario che gli operatori del mercato effettuino investimenti consistenti per fornire servizi qualificati, propri di un mercato che si voglia definire “trasparente” e quindi attrattivo.
A tali ingredienti si aggiunga anche la componente tecnologica che, a tendere, assumerà un ruolo sempre più rilevante, così come accade in tutti settori dell’economia reale per la produzione di beni e servizi. Analogamente, anche nel campo delle valutazioni immobiliari, tecnologie finalizzate alla valutazione e soprattutto alla rivalutazione (in tal caso, infatti, i dati quantitativi e qualitativi degli immobili sono già noti rispetto alle valutazioni da svolgere ex novo), quali i metodi statistici avanzati (Modelli di Valutazione Automatica), costituiscono strumenti affidabili a cui si ricorre e si ricorrerà sempre più diffusamente per un mercato immobiliare che vuole essere competitivo in un sistema globale.
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