Facility management e real estate: sinergie, vantaggi e leve per i fondi. L'intervista a CBRE GWS

Una collaborazione stretta tra facility management e mondo immobiliare non è solo possibile, ma anche auspicabile per le prospettive di crescita di entrambi i settori. È la visione di Simone Nuzzolo, managing director di CBRE GWS Italia.

Quali vantaggi può trarre un soggetto che si occupa di property dal dare tutti i servizi in outsourcing a un'unica società di FM?

Molti. È una soluzione che consente di erogare servizi di qualità grazie all'impiego, da parte del player FM, di partner selezionati, e che permette anche efficienza dei costi operativi e di gestione, grazie a economie di scala. Anche i rischi sono ridotti, dato che l'attività di outsourcing viene affidata a esperti in materia.

Un'obiezione classica a questo modello è che affidare tutta la gestione dei servizi a un unico provider aumenta il rischio operativo. Che cosa ne pensa?

In realtà i rischi vengono ridotti grazie alla centralizzazione di responsabilità, governance e controllo qualità. Un player di FM offre processi strutturati, un monitoraggio continuo delle performance e partner selezionati. Tutto ciò consente una gestione più flessibile e al tempo stesso solida rispetto a modelli basati su fornitori multipli non coordinati. Il tutto a un costo ottimizzato, dato che è interesse del player selezionare partner capaci di offrire servizi di qualità a prezzi sostenibili per i clienti. Inoltre, un unico punto di contatto facilita la comunicazione e la gestione delle attività quotidiane, delle emergenze e delle criticità, con un rapporto più snello, un monitoraggio delle prestazioni più semplice e una gestione immobiliare basata su una visione d'insieme condivisa.

I fondi di investimento sono soggetti che guardano l'immobile soprattutto dal punto di vista finanziario. Che tipo di vantaggio competitivo possono ottenere dall'uso del facility management?

In base alla nostra esperienza, i fondi di investimento possono ottenere un vantaggio competitivo dall'utilizzo strategico del facility management. Se ben implementato, il FM si trasforma da costo di supporto a investimento che aiuta i fondi immobiliari a massimizzare il rendimento, mitigare i rischi e valorizzare il patrimonio immobiliare, incidendo sui principali indicatori di performance finanziaria di un immobile nel lungo periodo.

Le leve a disposizione sono due. La prima consiste in squadre numerose e competenti di tecnici mobile, team snelli e flessibili di manutentori che effettuano interventi mirati e pianificati dai nostri uffici. Sono tipicamente impiegate per manutenzioni di filiali bancarie, filiali postali, siti logistici non presidiati, centri commerciali e shopping center di piccole dimensioni. Per un fondo che possiede un immobile sfitto non è utile un presidio manutentivo "h24", ma è necessario mantenere la manutenzione per preservare il valore dell'immobile e rispettare gli obblighi normativi. Il player FM che offre la soluzione dei tecnici mobile consente di raggiungere questi obiettivi al costo minimo.

La seconda leva riguarda la gestione tecnica degli impianti, che permette al fondo che si rivolge al player FM di vedere aumentare il valore dell'asset grazie a soluzioni avanzate. In definitiva, è importante essere flessibili e scalare tipo e livello di servizio in base alle esigenze e alle caratteristiche del cliente.

Può specificare meglio che cosa intende quando afferma che l'intervento di un player FM fa aumentare il valore dell'immobile? In che modo?

Il valore aumenta per tre motivi principali.

Primo: protezione dell'investimento grazie a una gestione tecnica proattiva che garantisce continuità e affidabilità dell'asset, nonché conformità alle normative vigenti in materia di sicurezza, ambiente ed efficienza energetica, mitigando rischi e potenziali sanzioni.

Secondo: aumento dell'efficienza economica e del ciclo di vita dell'immobile con il controllo dei piani OPEX e CAPEX, svolto grazie ad analisi dei dati e a decisioni basate sulle reali performance degli impianti.

Infine, un incremento dell'attrattività e del posizionamento sul mercato grazie a edifici più performanti, sicuri e sostenibili, che aumentano la fidelizzazione degli affittuari, il tasso di occupazione e la possibilità di aprirsi a nuovi investitori e utilizzatori finali.

Che cosa chiedono in generale i clienti? Quali obiettivi vogliono raggiungere attraverso un player FM?

Chi si rivolge a un player come noi dà per scontato di trovare qualità e serietà, per cui andrei oltre questi due elementi. Oggi la richiesta principale è un supporto alle decisioni di investimento e al miglioramento delle performance ESG del portafoglio immobiliare. Nel nostro caso questa attività di energy management si concretizza soprattutto in una gestione efficiente degli impianti che può portare a risultati rilevanti in termini di saving. Anche solo ottimizzare l'impianto di condizionamento, utilizzando un software per il monitoraggio e impostando le temperature degli ambienti per bilanciare risparmio e benessere degli occupanti, genera risparmi significativi per l'azienda cliente. In sintesi, viene richiesto un livello di competenza tecnica che crei un valore misurabile anche in bolletta.