Nonostante la decompressione dei rendimenti seguita all'aumento dei costi di finanziamento, il mercato logistico italiano continua ad attrarre un livello significativo di capitali, rappresentando il secondo settore per volumi di investimento (28% del totale) dopo gli uffici. I numeri dei primi tre trimestri del 2022 rappresentano il livello più alto mai registrato, in crescita del 67% rispetto allo stesso periodo del 2021. È quanto emerge dagli ultimi dati pubblicati da Savills.
L'asset class si è dimostrata essere la più dinamica, registrando 57 operazioni, di cui 14 relative a portafogli. Gli investimenti sono ancora concentrati principalmente nel Nord del Paese, con oltre il 75% dei volumi. Da inizio anno Verona e Milano hanno rappresentato le principali destinazioni, con il 45% dei volumi (senza considerare gli asset in portafogli misti) e 29 operazioni. Un'operazione relativa a un portafoglio di 32 asset ha trainato i volumi nel terzo trimestre 2022.
In linea con il trend storico, il mercato continua ad attrarre capitali internazionali, che hanno rappresentato l'83% dei volumi totali da inizio anno.
Il mercato delle locazioni resta positivo nel terzo trimestre 2022 con circa 600.000 mq affittati (+34% YoY), portando l'assorbimento totale da inizio anno a oltre 2 milioni di mq, una cifra superiore del 15% rispetto allo stesso periodo del 2021 e il massimo mai registrato nei primi 9 mesi dell'anno. Il mercato si è dimostrato molto dinamico, con 119 operazioni di locazione, di cui 34 chiuse nell'ultimo trimestre. Non sorprende che i player 3PLs continuino a guidare la domanda di spazi logistici, caratterizzando oltre la metà dell'assorbimento totale; gli operatori più attivi sono stati i retailer, i corrieri e i player di e-commerce.
Il Nord del Paese rappresenta l'area più interessante; il cluster Pavia-Piacenza ad esempio è stato il più richiesto (26%). Anche Milano e Roma hanno registrato un forte livello di assorbimento, raggiungendo nel complesso oltre 650.000 mq.
Diventano sempre più appetibili i cluster emergenti, che nei primi tre trimestri dell'anno hanno rappresentato il 24% dell'assorbimento totale. Tra questi spiccano i cluster Bergamo-Brescia e Parma-Reggio Emilia.
I canoni prime hanno continuato a crescere anche nel terzo trimestre del 2022 nelle principali aree geografiche: Milano e Roma hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi 10 anni (60 €/mq/a). Inoltre, un'ulteriore espansione potrebbe verificarsi nel prossimo trimestre.
Carlo Walder, Head of Industrial & Logistics di Savills: "Il mercato continua a mostrare caratteristiche resilienti: la carenza di prodotto innovativo e il volume record registrato nel mercato dell'affitto, spingono al rialzo i canoni e sostengono gli investimenti. A seguito della crescente incertezza, la domanda degli investitori potrebbe ridursi nei prossimi mesi, anche se il 2022 si chiuderà con volumi record".
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