Nomisma, Mutui 2026: prezzi residenziali +1,5% annuo, fissi al 91%, green in crescita

In una fase del ciclo economico caratterizzata da elevata instabilità e incertezza, la domanda di mutui per l'acquisto di abitazioni è condizionata dal quadro economico delle famiglie, legato a redditi disponibili e capacità di spesa, nonché dall'andamento dei prezzi degli immobili residenziali, che si prevede possano crescere di un ulteriore 1,5% annuo nominale tra il 2026 e il 2028.

Nel corso dell'ultimo anno è tornata a salire la quota di compravendite assistite da mutuo, che arriva a sostenere quasi una transazione su due, segnale del ruolo del credito come leva per l'accesso alla casa. I finanziamenti sulla casa stanno scontando un graduale incremento dei tassi, con l'IRS a 20 anni che oggi si attesta al 3,32% contro il 2,37% dell'Euribor a 3 mesi, atteso in rialzo fino al 2,8% entro il primo trimestre 2027. Malgrado ciò, la maggiore propensione all'acquisto di abitazioni dovrebbe continuare a essere sostenuta dalle erogazioni di nuovi mutui. È quanto emerge dallìanalissi di MutuiSupermarket.it e Nomisma.

Secondo le ultime rilevazioni, il 57% dei privati interessati all'acquisto di una casa con il supporto del mutuo presenta la richiesta solo dopo aver individuato l'immobile da acquistare; il 23% delle famiglie si muove invece in anticipo, durante la fase di ricerca, per farsi un'idea preliminare della rata sostenibile e dell'importo potenzialmente ottenibile. In Italia, oggi, il tasso fisso resta dominante sul canale online, rappresentando il 91% delle preferenze, sebbene in lieve calo rispetto ai semestri precedenti per l'aumento degli indici IRS e la stabilità dell'Euribor. Resta significativo il peso dei giovani: il 42% delle richieste proviene da under 36. Questo segmento influisce anche sulla durata media dei piani di rimborso, con i mutui oltre i 25 anni che rappresentano circa il 50% del totale, in crescita rispetto all'anno precedente; tra i soli under 36 la quota sale al 79%. Le soluzioni green, legate a immobili in classe energetica A o B, continuano a offrire condizioni più favorevoli, con sconti compresi tra 0,2% e 0,8% rispetto alle offerte tradizionali, e oggi coinvolgono circa un terzo del mercato.

Le ultime rilevazioni mostrano che circa il 32% delle richieste di mutuo sul canale online presenta un LTV superiore all'80%, in crescita rispetto al semestre precedente, sostenuta da un mercato bancario che propone soluzioni mirate ai diversi segmenti di clientela. L'LTV medio si attesta al 73% complessivo e sale all'82% tra gli under 36; in questa fascia il 53% delle domande per acquisto casa supera l'80% del valore dell'immobile, evidenziando una forte dipendenza dal credito per l'accesso alla proprietà.

Considerando una richiesta di mutuo a tasso fisso di un cliente over 36 con finanziamento pari all'80% del valore dell'immobile, il TAEG risulta in crescita, passando dal 3,0% di inizio 2025 al 3,5% di inizio 2026. Tra le proposte più competitive per questa tipologia figurano quelle di Crédit Agricole, Credem e Banco BPM. Le simulazioni riportate sono state calcolate per una richiesta di mutuo acquisto prima casa a tasso fisso di importo euro 160.000, durata 25 anni, valore immobile euro 200.000, per un richiedente impiegato di 40 anni residente a Milano, data di simulazione 10/06/2026.

Nel caso di una richiesta di mutuo a tasso variabile alle medesime condizioni (cliente over 36 e finanziamento pari all'80% del valore dell'immobile), il TAEG risulta in contrazione, passando dal 3,9% di inizio 2025 al 2,7% di inizio 2026. Anche in questo caso i mutui green risultano più convenienti rispetto ai mutui standard, con tassi inferiori compresi tra 0,2% e 0,5%. Le simulazioni riportate sono state calcolate per una richiesta di mutuo acquisto prima casa a tasso variabile di importo euro 160.000, durata 25 anni, valore immobile euro 200.000, per un richiedente impiegato di 40 anni residente a Milano, data di simulazione 10/06/2026.

"Dalla ricerca emerge che la quota di famiglie disposte a sottoscrivere un mutuo superiore all'80% del valore dell'immobile è in costante aumento. Tra i principali fattori che influenzano la propensione ad accendere un mutuo, l'andamento dei tassi di interesse si conferma al primo posto, ritenuto 'estremamente importante' dal 32% delle famiglie. Parallelamente, aumenta l'attenzione verso i mutui green e per le agevolazioni connesse: oggi oltre una famiglia su tre orienta la propria scelta verso immobili in classe energetica A o B, con l'obiettivo di accedere a condizioni più vantaggiose (tre anni fa questa percentuale era all'11%)". Lo dichiara Elena Molignoni, head of real estate di Nomisma.