RE/MAX Italia, immobiliare commerciale: volumi in contrazione, settore trainato dai retail park

Il settore immobiliare commerciale in Italia sta affrontando un momento di transizione. I modelli attuali sono da ripensare ed esistono asset class più premiate di altre da parte degli investitori. Il mercato retail ha concluso il 2022 in controtendenza rispetto alle altre destinazioni, registrando una crescita più lenta con una riduzione del volume del 30% rispetto al 2021 pari a un valore assoluto complessivo di circa 900 milioni di euro. È quanto emerge dai dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia. 

Gli investimenti nel mondo retail sono principalmente concentrati nel Nord-Italia e focalizzati su interventi di riqualificazione, soprattutto in chiave di sostenibilità, e sull'ampliamento di asset già esistenti a discapito di nuove costruzioni. Proprio la qualità degli asset rappresenta, infatti, un elemento particolarmente rilevante nella scelta degli investitori, che nel corso dell'anno si sono dimostrati sempre più selettivi. Nel 2023, l'atteggiamento attendista degli investitori causato dalla crescita dei tassi di interesse continuerà, almeno nella parte iniziale dell'anno.

Analizzando l'andamento dell'immobiliare commerciale per i vari sotto-mercati, che presentano criticità e opportunità differenti, emerge che a fare da traino è stata la categoria dei retail park, forma ibrida tra centri commerciali e urban retail. In particolare, l'attenzione degli investitori si è focalizzata su spazi interni agli store da dedicare alle vendite online. Alcune survey di settore dimostrano come la componente online integrata a store fisici già esistenti abbia generato incrementi di fatturato e segnali positivi. La motivazione principale del successo di questo comparto è da ricercare nella struttura degli asset, particolarmente adeguata alle esigenze di distanziamento e di gestione degli spazi comuni, spesso costituiti da luoghi all'aria aperta. Inoltre, nel corso dell'ultimo anno è stato transato un grosso portafoglio di retail box, molti dei quali facenti parte di più ampi retail park.

Per quanto riguarda l'urban retail, gli investitori sono e saranno sempre più selettivi concentrandosi su centri storici e High Street prime. Dall'analisi di RE/MAX Italia, a fronte di una complessiva riduzione degli investimenti, emerge una concentrazione pari a circa il 50% su unità di piccolo taglio con valori di acquisto relativamente bassi. Per il 2023 si prevedere il perdurare dell'atteggiamento attendista degli investitori, anche se di delineano interessanti spazi di manovra, sia dal punto di vista dei volumi, sia della ricerca di nuovi format.

Il comparto GDO viene ritenuto ancora un asset class interessante se si considerano i fatturati €/mq generati. Anche durante il 2022 si sono superati i 130 milioni di euro di transazioni su diversi portafogli, che rappresentano circa il 15% dell'intero settore.

I centri commerciali nel 2022 hanno registrato performance interessanti, con fatturati e vendite tornati ai livelli del 2019. Ciò è dovuto a una continua trasformazione della concezione dei punti vendita da parte degli utilizzatori finali: la minore affluenza è accompagnata da valori medi di spesa più alti, segnale di acquisti presumibilmente più mirati e di un approccio diverso da parte del cliente finale nei confronti dello store fisico. Per questi immobili, proprietà e sviluppatori hanno cambiato approccio concentrandosi su riqualificazioni e ampliamenti. Questo fenomeno ha riguardato sia i centri storici che i cosiddetti asset out of town in location strategiche, che hanno avuto nuova vita grazie a interventi di riposizionamento e revisione dei format. In particolare, nel corso del 2022, gli investitori hanno mostrato un concreto interesse per centri commerciali ubicati in location secondarie; un trend che potrebbe proseguire anche nel 2023. 

Le tendenze emergenti dell'immobiliare retail saranno incentrate su tre grandi temi: riqualificazioni e riposizionamento, sostenibilità e tecnologia e omnicanalità. L'attuale congiuntura relativa all'incremento dei costi di costruzione, infatti, sta incentivando il mercato delle riqualificazioni a discapito delle nuove costruzioni. Questo è un trend che, accompagnato ai criteri di riduzione del consumo di suolo e di rigenerazione urbana, genererà un vero e proprio cluster di mercato su cui lavorare. Dall'altro lato, l'attenzione all'ambiente e alla sostenibilità porteranno non solo i clienti, ma anche i brand, a dover trovare il giusto equilibrio tra bassi costi e responsabilità. A fronte della possibilità che il settore retail potesse essere stravolto dal sopravvento del mercato e-commerce sul mercato tradizionale, i consumatori hanno riscoperto lo shopping in negozio, pur non volendo rinunciare alla modalità online. L'omnicanalità rappresenta dunque il presente e il futuro su cui lavorare.

L’analisi di RE/MAX Italia offre un approfondimento sulle dinamiche delle città di Milano, Roma, Brescia e Bari e delle relative regioni nel 2022 per i singoli mercati analizzati, tra cui l'immobiliare commerciale.

Per le vie dello shopping di Milano i canoni di locazione medi hanno seguito un trend di decrescita, seppur molto lieve dal 2019 al 2020, per poi iniziare una ripresa nel 2021, concretizzatasi definitivamente nel 2022. Nei primi mesi del 2023 è seguito un leggero incremento della vacancy e un assestamento del canone richiesto, rispetto al picco dell'anno appena trascorso. Dai dati disponibili si ritiene plausibile che il trend osservato da metà 2021 sino al 2023 rappresenti una curva che si sia armonizzata con oscillazioni costanti ma contenute.

A Roma si assiste ad una dinamica particolare. Circa l'andamento dei mq disponibili, infatti, si osservano due momenti critici in termini di vacancy, 2020 e 2022, intervallati da una lieve ripresa nel 2021. I canoni di locazione non si sono stabilizzati nel corso del 2022, mostrando una continua riduzione dal 2020. Durante i primi mesi del 2023 sembra che l'offerta abbia intercettato o stia intercettando l'attuale disponibilità di spesa dei tenant. Ci sono buone probabilità che la curva che si è osservata dal 2021 al 2023 sia rappresentativa anche del trend futuro.

Nel centro storico di Brescia si assiste a un andamento incostante nel rapporto canoni/tagli medi proposti. L'andamento del canone richiesto dal 2019 al 2021 risulta essere in continua crescita, subendo poi un arresto e una progressiva riduzione nel corso del 2022, confermata e accentuata durante i primi mesi del 2023. La dimensioni degli spazi non hanno subito grosse variazioni nel corso degli ultimi 3 anni. La situazione dovrebbe stabilizzarsi dal prossimo anno, quando si prevede che i canoni di locazione torneranno a valori analoghi a quelli del 2019 e che l'attuale offerta possa riprendere ad essere assorbita.

Anche per Bari si assiste a un andamento variabile dei canoni di locazione nel corso degli ultimi anni. Per i mq disponibili si osserva il raggiungimento di un picco nel 2021 e una successiva riduzione consistente nel corso del 2022, sino ai primi mesi del 2023. Nel 2021 si è vista una crescita importante delle unità di piccolo taglio che hanno determinato un incremento generalizzato dei mq disponibili e del canone medio richiesto. Tali unità sono state rapidamente assorbite nel corso del 2022-2023, lasciando sul mercato unità di dimensioni medio-grandi con un canone di locazione medio-basso.