Sono molte le operazioni di compravendita che passano dai portali immobiliari, soprattutto con l'avvento del Covid. Un punto rimane però poco indagato: il prezzo. Gli esperti dicono che le condizioni cambino se a vendere è un privato, piuttosto che un professionista. Abbiamo approfondito l'argomento con il dott. Pellizzari, CEO di Wikicasa.
L'analisi: metodo e risultato
Abbiamo confrontato gli annunci promossi online dai professionisti e gli annunci promossi online dai privati. Abbiamo deciso di concentrare lo studio su due città, Milano e Roma, perché ci consentivano di recuperare una massa critica di annunci significativa a livello statistico. All'interno di queste due città, abbiamo segmentato la ricerca individuando quartieri e zone. Da questo studio, condotto a partire dai dati presenti all'interno dei nostri portali, abbiamo visto che la media dei prezzi richiesti dai professionisti è inferiore rispetto alla media dei prezzi richiesti dai privati.
I privati che pubblicano annunci online tendenzialmente tendono a promuovere gli immobili a prezzi superiori rispetto a quelli medi di mercato: i dati riportati nello studio evidenziano prezzi su Milano superiori del 16% rispetto a quelli proposti dai professionisti. A Roma la percentuale si attesta al +12%.
Abbiamo cercato quindi di capire quali motivazioni potessero spiegare questi risultati.
Dallo studio è emerso che la valutazione fatta da un privato è viziata dal valore affettivo che l'immobile può avere nei confronti del proprietario stesso e da un evidente conflitto di interessi. La valutazione immobiliare non può essere oggettiva nel momento in cui a farla è il proprietario che sta mettendo in vendita l'immobile; un professionista esperto, invece, è un valutatore imparziale, può fornire una valutazione oggettiva sull'immobile e, inoltre, dispone di informazioni di mercato a livello di transato, di quotazioni immobiliari, che lo portano a fornire un prezzo più realistico.
Complessivamente è più probabile fare un buon affare negoziando con un agente immobiliare abilitato. Se consideriamo che la provvigione media richiesta da un professionista è all'incirca del 3%, in base a questo studio si può evincere che, nella ricerca di un immobile, conviene affidarsi a un professionista.
Asking price e compravenduto, quali i dati principali
Le applicazioni dei big data sono molteplici. No, in quanto portale immobiliare, raccogliamo una grande mole di dati. Raccogliamo principalmente dati sull'offerta immobiliare, gli annunci che sono presenti online rappresentano la quasi totalità dell'offerta immobiliare in vendita e in affitto, riusciamo quindi a monitorare la tipologia, lo stock immobiliare e anche l'andamento dei prezzi richiesti.
Oltre all'offerta immobiliare, in quanto portale riusciamo a raccogliere anche i dati inerenti alla domanda perché intercettiamo le richieste dei clienti sull'online. Sappiamo come cambia la domanda, quali sono le zone più richieste, quali le tipologie di immobili e quali le caratteristiche più ricercate.
Tutti questi dati hanno un valore per diversi stakeholder del settore immobiliare: possono essere interessanti per i costruttori, che grazie ai dati dei portali immobiliari possono in qualche modo prevedere l'andamento della domanda e quindi formulare un'offerta in linea con le esigenze di un mercato che cambia molto velocemente; possono interessare le banche che hanno necessità di erogare mutui; ma sono importanti anche per i consulenti, i professionisti, gli agenti immobiliari che possono sfruttare queste informazioni per supportare i loro clienti nel processo di compravendita.
Nel settore immobiliare, le principali categorie di big data sono relative al transato e all'asking price. Noi offriamo una sezione nella quale diamo la possibilità a chiunque di vedere, comune per comune, quartiere per quartiere, l'andamento dei prezzi richiesti, divisi per tipologia immobiliare. Recentemente, per quanto riguarda invece il compravenduto, l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione i valori di transato.
Si va sempre più verso la trasparenza. In altri Paesi, specialmente di matrice anglosassone, è presente da anni. Il mercato richiede più informazioni, più trasparenza, che vanno a beneficio di tutti gli attori del sistema.
Avendo i dati su asking price e compravenduto riusciamo anche a calcolare il tasso di sconto, e quindi a capire la differenza tra il prezzo richiesto e il prezzo transato; andare a scalare il tasso di sconto medio per città, per tipologia immobiliare, ci consente di sviluppare degli strumenti predittivi e capire ancor prima che l'immobile sia messo sul mercato quale potrebbe essere il più probabile valore a livello di transazione.
Ci sono poi sistemi che automatizzano le valutazioni, strumenti sempre più performanti. Serve comunque un professionista che possa trasformare i dati in informazioni, per poi sfruttarle a beneficio del mercato.
A due anni dall'inizio della pandemia come cambia la percezione della casa?
La casa è rimasto il bene rifugio per gli italiani, che hanno continuato a investire nell'immobiliare. Il settore ha retto l'impatto della pandemia, gli ultimi dati ci dicono addirittura che la domanda è in crescita, l'Outlook è quindi positivo.
La pandemia ha cambiato il modo di vivere, ci ha costretto in primis a passare molto più tempo in casa. In questo periodo abbiamo capito che le nostre esigenze abitative sono cambiate.
Dai dati che abbiamo rilevato attraverso i nostri portali, si evince che la domanda va verso spazi più ampi, spazi per lo smart working, la didattica a distanza per i propri figli, ma anche spazi dedicati allo sport e al relax.
Si cerca anche più qualità, maggiore efficienza energetica, quindi immobili di nuova costruzione, che spesso sorgono in aree limitrofe ai grandi centri ma ben collegate, che consentono di avere spazio maggiore, l'accesso a un balcone o a un terrazzo o, dove è possibile, anche a un giardino. Sta crescendo la domanda per questo tipo di spazi, per cui nascono nuovi quartieri. C'è più attenzione a quella che è la qualità degli spazi, rispetto alla posizione vicina al centro storico.
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