A battle for assets, una battaglia per gli immobili migliori.
Dove la componente dell'efficienza energetica e l'impronta green ha guadagnato un posto di primissimo piano nella scelta degli investitori.
Accanto a parametri classici per il real estate, legati al prezzo/rendimento e all'affidabilità dei tenant.
Così Guido Inzaghi, presidente Uli Italia, oltre che responsabile del dipartimento real estate dello studio legale Dla Piper, fa il punto con Monitorimmobiliare (si veda anche la videointervista) sui trend di investimento in Italia e in Europa.
D: Anzitutto, che tipo di attività svolge Uli?
Inzaghi: Urban Land Institute è una associazione internazionale noprofit.
Oltre 30mila gli associati nel mondo: in Europa siamo circa 2mila.
La missione è diffondere le migliori pratiche per lo sviluppo sostenibile sul territorio urbano, raggruppando le categorie professionali che compongono la filiera legata alla gestione del territorio che, per definizione, è una risorsa scarsa.
D: Che cosa è emerso dall'ultimo report che avete presentato, dedicato agli Emerging trends in Europe in real estate?
Inzaghi: La ricerca, che Uli elabora con cadenza annuale, è stata condotta tra i principali esponenti della comunità di professionisti europei che si occupano di immobiliare e serve a fotografare il sentiment degli operatori per l'anno in corso.
A livello europeo il sentimet è senz'altro ottimista.
I capitali provenienti dall'Europa, anche quella dell'Est, e dagli Stati Uniti stanno affluendo in quantità alla ricerca di nuovi investimenti.
Si è passati da un atteggiamento no-go, come si legge nel dossier, ad uno da good-opportunity.
Quindi nella scelta tra investimenti mobiliari e immobiliari, l'investimento nel mattone recupera posizioni: così era già stato nel 2013 e a maggior ragione lo sarà nel 2014.
D: Qual è il sentiment sull'Italia?
Inzaghi: Da noi, così come nei Paesi che fanno parte del Sud Europa, si assiste ad una ripresa dell'interesse da parte degli investitori.
L'attenzione è rivolta in particolare alla Spagna, dove gli investitori opportunistici internazionali si stanno focalizzando sugli asset messi in vendita dalla bad bank Sareb.
I prezzi sono intressanti, visto che scontano anche il 50%, la preocupazione è però che questi asset generino effettivamente reddito, siano cioè in grado di trovare dei tenant che paghino un affitto sicuro e di un certo livello.
Anche dall'Italia arrivano segnali di buone prospettive di investimento.
Gli Stati Uniti o le principali piazze europee - come Londra e le città del Nord Europa, in particolare le big five tedesche - non garantiscono più gli elevati rendimenti del passato perché i prezzi sono saliti molto. Il nostro Paese assicura invece rendimenti lordi che si avvicinano al 10%.
Negli ultimi 6 mesi inoltre il mercato italiano ha visto intermediazioni immobiliari da parte di investitori internazional -i come Morgan Stanley, Goldman Sachs, Axa - per oltre 2 miliardi di euro in settori come il retail, degli uffici e anche l'alberghiero (quest'ultimo particolarmente ricercato da parte da players che arrivano dal Far East).
D: Uli è sempre stata attenta ai temi dell'ambiente: che cosa è emerso su questo fronte?
Inzaghi: I temi dell'efficienza energetica sono sempre più in primo piano in questa nuova fase definita, in Europa e speriamo anche in Italia, come Real estate 2.0.
Mentre in passato le perfomance sui consumi erano importanti, quest'anno il tema ambientale è stato promosso a elemento di vantaggio competitivo.
Una società che non abbia una strategia di questo tipo – si legge in particolare nel dossier - è una società dove investite diventa rischioso.
Il fattore green non ha ancora un'esatta quantizzazione dal punto di vista econometrico.
Tuttavia per alcuni degli operatori intervistati nell'Emerging trends in Europe, edizione 2014, la mancanza di un approccio orientato alla qualità ambientale può portare l'immobile a perdere anche il 30-50% della sua rendita.
Più in generale è stato detto che qualche punto percentuale di spesa in più nella costruzione secondo i criteri di sostenibilità ambientale migliora l'appeal dell'immobile.
D: Nella prima settimana di febbraio sì svolto, a Parigi, l'European winter council: di che cosa avete discusso a livello internazionale? A livello italiano chi ha partecipato?
Inzaghi: Come tutti gli anni, la due giorni dell'European winter council è stata l'occasione di ritrovo di tutta la community del real estate, non solo europea, ma anche asiatica e soprattutto americana.
Ventuno i Paesi rappresentati per 571 partecipanti.
In rappresentanza dell'Italia oltre 15 persone.
Due le indicazioni emerse dai lavori che potrebbero stimolare la ripresa dell'immobiliare: a livello macroeconomico l'atteso aumento dell'inflazione, che si attende negli Usa e anche in Europa, dovrebbe favorire l'investimento nel mattone.
Il secondo elemento è un fenomeno di re-shoring dell'attività produttiva, che purtroppo non riguarda il nostro Paese.
Le maggiori imprese manifatturiere negli anni passati hanno pensato di andare all'estero a svolgere la propria attività, andando a ricercare i mercati del lavoro di minor costo.
Ora si assiste al fenomeno inverso, spinto dal costo del lavoro cresciuto anche nei Paesi in via di sviluppo e dai costi della logistica e del trasferimento delle merci prodotte nei mercati più appetibili.
Un esempio è Foxcom, società cinese specializzata nell'hardware dei principali brand elettronici, che sta costruendo un grosso impianto di produzione direttamente negli Stati Uniti.
In questo quadro il settore produttivo spinge la domanda di immobili adatti a tutte le attività correlate.
