Oggi 12 gennaio 2017 la V Commissione Regione Lombardia ha affrontato un
importante tema urbanistico: il pdl n. 0258 di iniziativa consiliare sul
“Recupero dei piani seminterrati esistenti” che consentirebbe la
realizzazione di nuovi alloggi senza bisogno di costruire nuovi edifici, e
quindi senza consumo di territorio. Questa la posizione di Assoedilizia
espressa dall’avv. Bruna Vanoli Gabardi, del Consiglio Direttivo di
Assoedilizia.
Il progetto di legge è senza dubbio di rilevante interesse.
Se ne era già parlato anni fa quando era stata varata la legge di recupero
dei sottotetti: risponde infatti alla medesima ratio e cioè “ridurre il
consumo di nuovo territorio attraverso il recupero di volumi esistenti
nonché i consumi energetici attraverso la messa in opera di interventi
tecnologici di contenimento”: queste le premesse della relazione alla
proposta.
E anche l’impianto normativo si fonda su analoghi principi.
Più ampia la destinazione: qui è ammessa non solo ad uso abitativo ma anche
a uso terziario e commerciale.
I seminterrati interessati cui è applicabile la disciplina vengono
esattamente definiti in “piani la cui superficie laterale si presenta
parzialmente controterra, in misura comunque non superiore ai 2/3 della
superficie laterale totale”.
Condizione di ammissibilità dell’intervento di recupero dei piani
seminterrati è che siano:
- realizzati legittimamente alla data di entrata in vigore della legge,
- inseriti in edifici serviti da tutte le urbanizzazioni primarie
- rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie con l’unica eccezione
dell’altezza che non può essere, in ogni caso, inferiore a m. 2,40.
L’intervento viene classificato come ristrutturazione edilizia ed è ammesso
anche in deroga agli strumenti di pianificazione comunale ad eccezione del
reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali che, solo nell’ipotesi di
mancanza assoluta di spazi idonei, può essere sostituito dalla
monetizzazione.
Il rapporto di pertinenza va configurato in un atto da trascriversi nei
pubblici registri immobiliari.
Dovranno osservarsi le prescrizioni sull’abbattimento delle barriere
architettoniche di cui alla L.R. 6/1989 e previste le opere di isolamento
termico prescritte da tutte le norme vigenti.
Andrà corrisposto il contributo di costruzione nella misura prevista per le
opere di nuova costruzione, malgrado l’intervento venga classificato come
ristrutturazione, così come per gli interventi di recupero dei sottotetti.
Ed infine (art. 2 comma 6) “I progetti di recupero dei piani seminterrati
che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici”, anche se
non sottoposti a vincoli paesaggistici, “sono soggetti al preliminare
benestare di compatibilità paesaggistica, espresso dalla commissione per il
paesaggio”.
Il Nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Milano aveva già anticipato
(art. 88) qualche elemento di compatibilità dell’ agibilità dei seminterrati
in presenza di alcune condizioni, essenzialmente limitandola, però, a
destinazioni non residenziali; qui invece ritroviamo una disciplina
generale.
Vediamone i punti che richiedono alcune riflessioni:
1 – Art. 1 comma 2 - Sembra eccessivamente limitativa la prescrizione del
limite dei 2/3 di superficie laterale controterra, prescrizione che rischia
di escludere dalla applicabilità una gran parte di volumi assolutamente
idonei al recupero.
D’altra parte lo stesso Regolamento Edilizio del Comune di Milano che ha
anticipato alcuni elementi dell’attuale progetto regionale, come si è visto
sopra, non ha prescritto alcun limite del genere; anzi ha ricompreso nella
deroga addirittura i sotterranei con determinate caratteristiche.
E proprio ai fini di quanto si propone il Pdl, cioè il contenimento del
consumo del suolo attraverso l’uso del costruito, il recupero di tutti i
volumi sotterranei con determinate caratteristiche compatibili con la
permanenza di persone, e quindi dotati o dotabili di tutti i requisiti
igienico-sanitari, potrebbe ritenersi generalmente ammissibile.
2 – Art. 2 comma 6 – Di difficile interpretazione e, quindi, di problematica
applicabilità l’obbligo del preliminare benestare di compatibilità
paesaggistica.
In effetti si riprende una prescrizione della legge sul recupero dei
sottotetti senza, però, l’esistenza del presupposto fondante di quella
fattispecie.
Mentre, infatti, nell’ipotesi di recupero dei sottotetti l’opera risultante
è idonea a creare un impatto paesistico che potrebbe essere negativo
nell’ipotesi di recupero di sotterranei non si vede quali risultati di non
compatibilità paesaggistica si potrebbero configurare.
Si tratta, infatti, di variare la destinazione di interni rendendoli
abitabili.
L’eliminazione di questo obbligo sarebbe elemento di non poco conto in
quanto in primo luogo la sottoposizione del progetto al parere della
commissione del paesaggio comporterebbe in ogni caso una lungaggine
dell’iter procedurale e, cosa ancora più importante, se si interpreta il
“preliminare benestare” come parere vincolante, e sembra proprio di doverlo
fare, la legittimabilità del procedimento di recupero sarebbe affidata e
condizionata dalla valutazione puramente discrezionale della Commissione per
il paesaggio.
Sarebbe quindi opportuno lasciare l’obbligo di valutazione esclusivamente
per gli immobili vincolati.
3 - Gli oneri di urbanizzazione andrebbero commisurati a quelli previsti per
la ristrutturazione, non a quelli da corrispondersi per nuova costruzione,
per il duplice motivo: si tratta di interventi qualificati di
ristrutturazione e, per esplicita previsione di legge, possono essere
realizzati solo se preesistono le opere di urbanizzazione primaria.
.jpg)
