Su segnalazione di STTI - Studio Amministrativisti, si evidenzia che, in aggiornamento della circolare n. QI/19137/2012, il Comune di Roma ha emanato la circolare esplicativa degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi n. 258012 del 31 dicembre 2025, con l'obiettivo di fornire un quadro sistematico e aggiornato della disciplina applicabile alla luce delle recenti evoluzioni normative e giurisprudenziali.
La circolare, in particolare: recepisce le definizioni uniformi di cui all'Intesa sancita in Conferenza Unificata n. 125/CU/2016, precisando, in linea con il più recente orientamento giurisprudenziale, che la pertinenza urbanistica non deve determinare un incremento del carico urbanistico, né essere dotata di autonomo valore di mercato, e deve sussistere un nesso funzionale con l'edificio principale; assume quale riferimento sistematico le definizioni degli interventi edilizi contenute nell'art. 3 del DPR n. 380/2001, chiarendo, in conformità al comma 2 del medesimo articolo, la prevalenza di tali definizioni rispetto a quelle difformi contenute negli strumenti urbanistici generali e nei regolamenti edilizi; recepisce le recenti modifiche all'art. 23-ter del DPR n. 380/2001 in materia di mutamento della destinazione d'uso; propone un elenco esemplificativo degli interventi riconducibili a ciascuna categoria edilizia, in coerenza con pareri regionali e indirizzi giurisprudenziali; schematizza, per ciascun titolo abilitativo, i municipi competenti e i relativi termini di efficacia.
Con riferimento alle varianti ai titoli edilizi, la circolare chiarisce che sono assoggettate a SCIA ai sensi dell'art. 22 del DPR n. 380/2001: le varianti non essenziali ai PDC, sia se presentate in corso d'opera sia se depositate a fine lavori; le varianti in corso d'opera relative a SCIA alternativa al permesso di costruire ex art. 23 che non integrino una variante essenziale; le varianti in corso d'opera afferenti a SCIA ex art. 22, indipendentemente dal fatto che comportino o meno una variazione essenziale.
Questa impostazione si pone in contrasto con la prassi applicativa del Comune di Milano che, attraverso un'interpretazione restrittiva dell'art. 22 del DPR n. 380/2001, tende a escludere l'ammissibilità di varianti ex art. 22 riferite a titoli edilizi principali costituiti da SCIA ordinaria o da SCIA alternativa al PDC.
In tema di interventi di nuova costruzione, la circolare, in adesione al recente orientamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 8542/2025) sulla distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, ricomprende tra gli interventi di nuova costruzione anche quelli che comportano la demolizione e successiva ricostruzione di: un singolo edificio con ricostruzione di due o più edifici; due o più edifici con ricostruzione di un unico edificio.
