Savills, Logistica: nel 2022 investimenti record a 2,9 mld (Report)

La logistica, nel corso del 2022, si è affermata come una delle asset class più importanti nelle strategie degli investitori. Con 2,9 miliardi miliardi, l’anno appena trascorso ha registrato un nuovo record assoluto negli investimenti. 

Il settore è stato tra i più ricercati nel mercato italiano, attraendo il 24% dei volumi con investimenti complessivi in netto aumento rispetto alla media degli ultimi 5 anni (+59%) e rispetto al 2021 (+4%). Secondo quanto emerge da un’analisi pubblicata da Savills, la logistica guadagna il primato del settore più dinamico, registrando 68 operazioni, delle quali 13 hanno riguardato portafogli immobiliari.

Il nord Italia continua a rappresentare la destinazione primaria, con oltre il 75% dei volumi transati nel 2022: Verona e Milano hanno raccolto, da sole, più della metà dei volumi complessivi attraverso l'acquisizione di 35 asset (escludendo immobili appartenenti a portafogli misti). Per quanto riguarda invece le transazioni registrate nel sud Italia, le destinazioni preferite sono state Napoli e Bari.

Anche nel 2022, in linea con il trend storico, il mercato continua a essere dominato dai capitali stranieri, che hanno rappresentato il 97% dei volumi totali annui.

Gli ultimi 12 mesi sono stati caratterizzati da operazioni di piccole dimensioni, 35 con importi inferiori a 20 milioni di euro; tuttavia, sono state transate anche 7 operazioni di valore superiore a 100 milioni di euro, tre delle quali hanno riguardato portafogli. La più grande transazione dell'anno è stata un portafoglio paneuropeo che comprende 32 asset italiani venduti per oltre 300 milioni.

I rendimenti netti prime hanno iniziato a decomprimersi nel secondo semestre a seguito dell'aumento dei costi di finanziamento, dopo aver raggiunto il livello più basso degli ultimi 10 anni nella prima parte del 2022. A Milano hanno raggiunto il 4,75% nell'ultimo trimestre dell’anno (+75 bps rispetto al 4° trimestre 2021), tornando ai livelli del 2020.

Il 2022 è stato un anno record anche per il mercato delle locazioni, che hanno raggiunto circa 2,9 milioni di mq, il risultato più alto mai registrato. Il mercato è stato molto dinamico, con 160 operazioni, 41 delle quali chiuse negli ultimi tre mesi, con la domanda che ancora una volta è stata guidata da operatori 3PL.

Anche in questo ambito il nord Italia risulta essere l'area più appetibile, in particolare i cluster di Pavia-Piacenza e Milano (38% dell'assorbimento annuale), mentre Roma ha raggiunto quota 280.000 mq. Da sottolineare come i cluster emergenti (in particolare Bergamo-Brescia, Tortona e Parma-Reggio Emilia) stiano diventando sempre più attraenti, tanto che nel 2022 hanno rappresentato un quarto dell'assorbimento complessivo.

Nel corso di tutto l’anno appena trascorso, l'elevata domanda di spazi logistici è stata sostenuta da una grande attività di sviluppo, che si prevede possa proseguire nel 2023, con una stima di oltre 2 milioni di mq che verranno immessi sul mercato. Le regioni settentrionali si confermano quelle più interessate dai nuovi sviluppi, con Lombardia, Emilia Romagna e Piemonte sul podio.

Nonostante la forte domanda, si prevede un rallentamento degli sviluppi speculativi nel corso dei prossimi mesi a seguito dell’aumento dei costi; ciò contribuirà a un ulteriore calo della vacancy.

Carlo Walder, Head of Industrial & Logistics di Savills: “Il 2022 è stato un anno record per i volumi di investimento e ci attendiamo che l’interesse per gli immobili logistici continui anche nei prossimi 12 mesi, spostandosi verso asset core plus e value add e sostenuto da una forte domanda di spazi in locazione e da prospettive di crescita dei canoni”.

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