Rinegoziare con le break option, cosģ si evita il blocco del mercato degli uffici in affitto

Move or stay, restare o traslocare?

Il barometro del mercato direzionale segna in questo momento un costante “stay”, con le aziende impegnate a restringere – molto di rado si parla di allargare - gli spazi lavorativi e rinegoziare i canoni d'affitto per i prossimi anni.

Roma e Milano - le due piazze di riferimento sul mercato degli uffici in Italia che hanno chiuso il secondo trimestre dell'anno in stand by - sembrano muoversi nella stessa direzione: la sede non si cambia, si tratta per una revisione dei canoni anche prima della scadenza naturale degli accordi, ripartendo da contratti da 6+6 anni e portando a casa sconti del 10-15% (ma si sono viste anche punte fino al 20%) rispetto a quanto pagato fino al giorno prima.

Un trend che se si mantenesse in questi termini porterebbe – fanno notare, non senza preoccupazione, dalla società di consulenza e servizi immobiliari Jones Lang LaSalle - ad un blocco delle superfici affittate (il cosiddetto take up) e ad uno scenario stagnante.

“Salvo una decisa ripresa dell'economia - racconta  Yannis De Francesco, a capo dell'Office Agency di Milano di JLLaSalle -, che porterebbe con sé un aumento della domanda di spazi da parte di società messe nelle condizioni di assumere nuovo personale, il pericolo è che nei prossimi anni le aziende non si muovano e che il mercato direzionale si congeli”.

“Per affrontare questa problematica - continua De Francesco - raccomandiamo ai nostri clienti di introdurre una break option, in genere dopo tre anni dalla partenza del contratto di locazione, in modo da poter uscire prima dei sei anni.

Ma soprattutto di introdurre il concetto del preavviso di sei mesi e non di un anno com'è ora, per dare velocità e nuovo impulso ad un mercato come quello milanese con uno dei più bassi turn over d'Europa”.

I canoni degli uffici prime sotto la Madonnina sono scesi dai 500 euro al mq l'anno di 18 mesi fa agli attuali 480 euro.

E il repricing non finisce qui, visto che le previsioni di JLL mettono in conto un bilancio di fine 2013 a quota 450 euro al mq/per annum, con un take up complessivo introno ai 180mila mq, cha arriverebbe dopo un terzo trimestre con un assorbimento di 40mila mq e un ultimo trimestre dell'anno con chiusura di trattative attualmente in corso per almeno 10mila mq.

Nella Capitale invece la forte presenza di uffici pubblici sta già scontando gli effetti della spending review introdotta dal Governo Monti. Risultato: la riduzione della spesa in affitti è stata del 10-15% e il blocco degli adeguamenti indici Istat sulle locazioni.

“Il resto del mercato – fa il punto Luca Di Nisio, a capo del dipartimento Office Agency di JLLaSalle a Roma – dovrebbe chiudere il 2013 con un take up tra i 150 e i 160mila mq: la caduta dei volumi affittati sembra dunque finita per lasciare spazio a due-tre anni assestamento”.