JLL: 100.000 mq di take-up uffici a Milano e Roma nel Q1 2026, canoni Prime in crescita

Secondo le analisi di JLL, nel corso del primo trimestre 2026 il mercato dell'office leasing nelle città di Milano e Roma ha registrato complessivamente poco più di 100.000 mq di take-up, di cui circa 65.000 mq a Milano e 36.000 mq a Roma.

Il mercato di Milano ha chiuso il primo trimestre 2026 con circa 65.000 mq di take-up, a cui si aggiungono circa 4.000 mq di sublocazioni. Nonostante in termini di numero di operazioni il risultato sia analogo a quello dello stesso trimestre del 2025 e superiore alla media del primo trimestre degli ultimi cinque anni, a livello di superficie assorbita il 2026 ha visto un rallentamento rispetto ai circa 100.000 mq dello scorso anno.

Questo è dovuto all'assenza di operazioni nella fascia 5-10.000 mq e a una riduzione delle superfici medie transate (da 1.200 mq del Q1 2025 a circa 750 mq del Q1 2026).

Circa il 65% dell'assorbimento totale si è concentrato su immobili di grado A, riflettendo la competizione in aumento per gli spazi di qualità in un mercato caratterizzato da offerta limitata. Ad alimentare questo trend sono criteri di selezione più rigorosi degli occupier, che orientano le scelte verso asset capaci di garantire qualità costruttiva, sostenibilità e location strategiche.

La pressione della domanda, a fronte della disponibilità limitata di prodotto prime, si riflette su livelli di vacancy di grado A contenuti e determina un ulteriore incremento dei canoni.

Il vacancy rate medio di Milano si attesta al 9,4% nel Q1 2026, mentre scende a circa il 3,6% per gli immobili di grado A. In questo contesto, i canoni prime continuano ad aumentare, raggiungendo 820 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 780 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova. Anche in termini di rental band, le superfici assorbite oltre i 600 euro/mq/anno pesano circa il 30% del totale; tra queste, cresce l'incidenza delle operazioni nella fascia dagli 800 euro/mq/anno.

La distribuzione geografica del take-up evidenzia una concentrazione nelle zone centrali, con circa il 40% dell'assorbimento complessivo localizzato nelle aree del centro e dei CBD. Il CBD Duomo rappresenta circa il 20% dell'assorbimento totale.

Le aree semicentrali consolidano il loro peso, intercettando circa il 28% delle superfici assorbite. Le zone Farini-Isola e Porta Romana registrano le transazioni di maggiore dimensione del trimestre.

Dal punto di vista settoriale, la domanda è guidata dal comparto servizi, con presenza di studi legali e operatori banking & finance, affiancati dal settore IT.

Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia, rileva che il mercato office di Milano mostra una riduzione delle superfici medie transate e una selettività crescente verso prodotto di grado A, con vacancy al 3,6% e canoni prime a 820 euro/mq/anno nel CBD Duomo. In un contesto di offerta di grado A insufficiente nelle aree del CBD, le zone semicentrali come City Life, Farini-Isola e Scalo Porta Romana attraggono operazioni come alternativa alle aree centrali.

Nel Q1 2026 il mercato direzionale di Roma ha registrato circa 36.000 mq di take-up, oltre il doppio rispetto allo stesso periodo del 2025. A questo volume hanno contribuito quattro operazioni di dimensione superiore a 5.000 mq ciascuna, con l'operazione di maggiore entità locata a un tenant della pubblica amministrazione.

Si conferma la prevalenza di superfici di grado A, che hanno rappresentato il 57% dell'assorbimento totale, in un contesto caratterizzato da una disponibilità limitata di prodotto prime.

La distribuzione territoriale vede una concentrazione nel CBD che ha assorbito il 40% del totale, grazie all'impatto di due transazioni di dimensioni medio-grandi di immobili cielo-terra. Anche la zona EUR registra la transazione più ampia, in pre-let, in termini di metratura del trimestre.

Dal punto di vista settoriale, nel periodo considerato si distinguono i comparti servizi, in particolare il legale, e la pubblica amministrazione, che rimane un pilastro della domanda di spazi direzionali nella capitale.

Al Q1 2026, il vacancy rate rimane inferiore al 7% (1,5% per il grado A), mentre i canoni prime sono stabili a 610 euro/mq/anno.

Massimo Livi, Head of Office Agency Rome, osserva che Roma registra un take-up più che raddoppiato rispetto allo stesso periodo del 2025, con domanda focalizzata su CBD ed EUR. Circa il 60% delle superfici transate è di grado A, con vacancy per questa categoria all'1,5%. I canoni prime nel CBD sono a 610 euro/mq/anno. In entrambi i mercati, Milano e Roma, la domanda attende nuova offerta prime nelle aree centrali; l'arrivo di nuovi sviluppi di qualità potrebbe liberare domanda latente.