Primonial REIM: L'immobiliare europeo nell'allocazione patrimoniale (Report)

Nel decennio 2012-2021, la relativa stabilità geopolitica internazionale e le politiche di allentamento monetario hanno generato liquidità abbondante e a basso costo, offrendo un contesto vantaggioso per l'immobiliare come asset class. L’emergere di un cambiamento di scenario, in particolare per quanto riguarda l'inflazione e i tassi di interesse, date le attuali incertezze economiche, non può essere ignorato nella definizione di una strategia di allocazione futura. 

Secondo il team di ricerca di Primonial REIM la diversificazione tra tutte le classi di attività riduce il rischio. Nel report "L'immobiliare europeo nell’allocazione patrimoniale: un nuovo modello per un nuovo mondo”, il contesto ipotizzato per il prossimo decennio è quello che vede un'inflazione elevata in Europa, con una media annua del 4%, un aumento dei rendimenti dei titoli di Stato a 10 anni (2%) e crescenti incertezze economiche (+1%).

Sia il potere di diversificazione degli immobili rispetto alle altre attività finanziarie, sia la correlazione debole o negativa tra di essi su un lungo periodo ne giustificano l'inclusione nei portafogli di investimento. La diversificazione tra tutte le asset class e i Paesi riduce il rischio e garantisce una performance dinamica del portafoglio complessivo. I fattori di rischio che influenzano la volatilità e la performance degli asset cambiano nel tempo in risposta alle crisi economiche e agli eventi esterni ed è per questo che i gestori degli investimenti diversificano la loro allocazione.

Il team di Primonial REIM ha analizzato i dati per capire e misurare se le asset class superano o meno le performance simultaneamente o in opposizione. L'utilizzo delle tre grandi famiglie di asset (obbligazioni, azioni e immobili diretti) all'interno di un portafoglio aiuta a rendere omogenea la performance nel tempo, sfruttando le loro diverse caratteristiche intrinseche. L'ottimizzazione di questa combinazione consente di ridurre il rischio complessivo del portafoglio per un determinato livello di rendimento. Ad esempio, la correlazione tra le performance dell'immobiliare e dell'azionario italiano nel periodo 2012-2021 è pari allo 0,3.

L'approccio del premio per il rischio, tradizionalmente utilizzato sul mercato obbligazionario, si presta molto bene al settore immobiliare, dove i rischi sono identificati e si manifestano nel tasso di capitalizzazione del reddito.

Considerando le obbligazioni statali tra il 2012 e il 2021, si assiste a una compressione dei rendimenti decennali in misura maggiore o minore, tra i 150 bp e i 660 bp, esclusa la Grecia.

La crisi del debito pubblico nel 2011 e la pandemia di Covid-19 nel 2020 hanno costretto la Banca Centrale Europea a stabilire un sistema per affrontare questi shock economici per ricostruire un premio di rischio adeguato, compreso tra 200bp e 500bp per la maggior parte degli asset prime in Europa.

L'invasione dell'Ucraina da parte della Russia all'inizio del 2022 rappresenta un punto di svolta per l'Europa. La BCE vuole mantenere la massima flessibilità, date le incertezze economiche derivanti dalla guerra in Ucraina. Qualsiasi modifica dei tassi di policy avverrà solo dopo la fine degli acquisti netti di attività, che la BCE ha indicato come probabile nel terzo trimestre del 2022, e sarà quindi graduale.

Di conseguenza, nel momento in cui i tassi di interesse saranno aumentati, la questione della sensibilità di questi ultimi agli investimenti immobiliari tornerà in primo piano nei prossimi mesi e anni. L'aspetto positivo per gli immobili, secondo Primonial REIM, deriva dal fatto che i premi di rischio sono stati ricostituiti rispetto a quelli che si registravano all'inizio del periodo di analisi. Questa situazione offre una certa protezione contro un aumento dei tassi.

Durante le crisi, gli investitori aumentano gli investimenti a valore aggiunto per bilanciare gli investimenti Core/Core+, ovvero beni ben localizzati, ben costruiti e con locatari che hanno contratti di locazione lunghi.

Gli investimenti Core/Core+ tra il 2001 e il 2020 hanno toccato il minimo durante la crisi del 2006-2008 (80% contro il 20% degli investimenti a valore aggiunto), e sono gradualmente aumentati dal 2008 fino a raggiungere il 90%, un tasso vicino a quello del 2001.

Per quanto concerne l’indebitamento, i tassi di prestito sono scesi di quasi il 2% dal 2012, passando dal 4,3% al 2,3% nel febbraio 2022.

Negli ultimi dieci anni, il volume annuale investito in vari asset immobiliari è passato da 156 miliardi di euro nel 2012 a 347 miliardi di euro nel 2021. Oltre il 70% del capitale degli investitori è stato investito in sei mercati europei: Germania, Regno Unito, Francia, Paesi Bassi, Spagna e Italia. Nonostante il "pregiudizio nazionale" spesso sottolineato, negli ultimi anni si è registrato un reale aumento degli investimenti transfrontalieri, che hanno raggiunto quasi 160 miliardi di euro di volumi investiti.

Tra il 2012 e il 2021, gli asset immobiliari hanno generato un rendimento totale medio superiore al 7%. L'andamento delle due componenti del rendimento totale non è lo stesso. L’apprezzamento del valore degli immobili  tende a fluttuare in funzione del ciclo, mentre i rendimenti da locazione degli asset immobiliari europei si sono mantenuti in media tra l'1% e il 3% nel periodo in esame, creando così un elemento stabile del rendimento totale.

In oltre 450 mercati europei, il 65% ha visto una compressione dei rendimenti, poco meno del 7% è rimasto stabile e circa il 28% ha registrato un aumento, con gli asset retail e alberghieri fortemente rappresentati in quest'ultimo gruppo, a causa delle conseguenze della crisi dovuta al Covid-19 su questi asset class.

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