Marin (JLLaSalle): ''Uffici mercato di riferimento, ma non per operazioni cross border''

"Sarà una ripresa lenta dove fare previsioni (dal 2013 o dal 2014? o ancora oltre?) è difficile, anzi impossibile, anche se gli uffici restano il mercato di riferimento del real estate" dice a Monitorimmobiliare.it Pierre Marin, managing director di Jones Lang La Salle Italia, mettendo però ben chiaro che “finché non si parlerà di crescita economica non ci sarà ripresa, prima il sistema bancario dovrà essere sistemato e la situazione politica, molto incerta a livello europeo, dovrà chiarirsi”.

D: Tanti quindi i fattori macro da cui dipende la svolta in un settore come quello degli uffici, legato a doppio filo con l'andamento dell'economia, ma quali sono le criticità specifiche del segmento?
Marin: Sono criticità che valgono sia per l'Italia che il resto dell'Europa e sono legate anzitutto alle difficoltà di accesso al credito che sta bloccando la partenza di nuovi progetti.

In futuro il problema sarà la mancanza di prodotto di qualità, sia per gli investitori che per le aziende che cercano spazi, mentre oggi un trend già evidente - accanto a quello dei bassi livelli dei rendimenti - è il tasso di sfitto in aumento per mancanza appunto di inquilini.

D: Quali sono invece i drivers che in questo momento muovono la domanda?
Marin: Ottimizzazione dei costi, qualità, tendenza a valutare con molta più consapevolezza la produttività, scegliendo un prodotto immobiliare più efficace, evitando sprechi, risparmiando sui mq.

E poi la sostenibilità, che non è più un “should have” ma un “must have”.

Questa crisi sta senz'altro spingendo il corporate ad analisi molto più accurate sulle scelte immobiliari.

D: Gli incentivi pesano ancora molto sulla contrattazione proprietari-occupier?
Marin: Il pacchetto di free-rent e altre forme di incentivi pesano in Europa dall'11% al 20% del canone complessivo: a Milano l'11% del canone corrisponde agli incentive, a Parigi il 12%, a Londra West End il 13% e Londra City il 20%, un livello così alto nella City è dovuto probabilmente alla tanta offerta di uffici dell'area e alla crisi del mondo della finanza che costituisce gran parte della domanda (si veda anche tabella Prime Rents/Incentive in allegato, ndr).

D: Mentre i players oggi chi sono?
Marin: Sono quasi esclusivamente investitori locali (privati e fondi), che nel primo trimestre di quest'anno in Italia hanno rappresentato l'87% dei 440 milioni transati (le operazioni più significative sono state l'acquisto da parte di Beni Stabili Sgr degli uffici in via Vespucci per 42 milioni di euro e l'acquisto per 45 milioni del palazzo Telecom in viale Regina Giovanna da parte di Fabrica Immobiliare Sgr, entrambe a Milano).

Uno scenario diverso quindi da quello del passato, dove la presenza di investitori cross-border era più equilibrata.

D: Le operazione più importanti del primo trimestre 2012 sono state concluse a Milano, ma Roma e i mercati italiani secondari come si stanno comportando?
Marin: Milano è la location dove oggi ci sono gli sviluppi più importanti, che costituiscono ottime opportunità, come ad esempio il progetto di Porta Nuova, in cui Jones Lang LaSalle è direttamente coinvolta. A Roma l'attività di assorbimento sugli uffici è ferma, mentre Torino, Bologna, Verona e Firenze sono i mercati secondari dove c'è un certo interesse da parte degli investitori.

I canoni d'affitto sono stabili con pressione verso il basso, anche i prezzi degli immobili sono stabili, un trend che potrebbe cambiare con l'arrivo sul mercato degli immobili delle banche e l'effetto repricing che potrebbe generare.

D: E dal punto di vista dei singoli Paesi europei qual è lo stato di salute degli uffici?
Marin: Uk, Germania e Francia restano i tre Paesi più forti.

A livello di stock è Parigi con i suoi 52 milioni di mq di uffici ad essere il mercato più grande, mentre Londra ha uno stock più basso, a quota 20 milioni di mq (si veda anche tabella Take Up Evolution in allegato, ndr).

Altri Paesi in Europa Occidentale, tra cui Italia e Spagna, hanno avuto un inizio d'anno abbastanza complicato, sia sul lato degli investimenti che su quello delle locazioni.

Spostandoci in Europa Centro-Orientale bene soprattutto la Russia con un mercato decisamente attivo e Mosca in grado di offrire 13 milioni di mq di stock.

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