Nonostante l’instabilità finanziaria e le tensioni in Europa che hanno caratterizzato il secondo semestre 2018, il mercato delle case di fascia alta nelle due maggiori città italiane ha raggiunto quotazioni importanti: a Milano il picco si raggiunge in zona Quadrilatero con 17.000 euro al metro quadro, a Roma nel centro storico si arriva a 12.000 euro al metro quadro.
Questo il quadro che emerge dal Market Report Milano/Roma H2 2018 realizzato da Engel & Volkers in collaborazione con Nomisma.
Le incertezze del mercato hanno influito in misura marginale nel secondo semestre 2018 sul settore residenziale e anche nel 2019 non si prevede uno stravolgimento delle dinamiche in atto, con ulteriore crescita delle transazioni e una sostanziale stabilità dei prezzi.
Milano: cresce la domanda di immobili con alte prestazioni
Nei primi nove mesi del 2018 le transazioni sono aumentate dell’1,1% su base annua, raggiungendo quota 17.444. La previsione su fine anno è di circa 24.000 compravendite totali. Domanda e contratti sono in aumento, mentre l’offerta risulta stabile.
Ad una richiesta di residenze che si distinguano per comfort, location e stato dell’immobile, non corrisponde un’offerta adeguata. Continua il trend positivo delle nuove costruzioni, in particolare le smart houses. Cresce la domanda di prima casa, ma anche quella per investimento. Fuori dai Centri Storici, la domanda privilegia immobili ben collegati con trasporti pubblici e nelle vicinanze di servizi essenziali. La domanda estera risulta in aumento, i cittadini cinesi ricercano le zone centrali, mentre i Brexiters preferiscono zona Brera.
Sul fronte della locazione si trova una scarsa offerta a fronte di una forte domanda di immobili ad alta qualità. Il profilo più frequente è quello dei professionisti, gli elementi discriminanti sono la vicinanza alle linee metropolitane e la presenza di arredi. Tra le zone emergenti Procaccini e Gerusalemme, Medaglie d’Oro e la zona della nuova Darsena. I tempi di collocamento sono immediati per le soluzioni di massimo pregio, meno appetibili gli immobili da ristrutturare.
Mentre dal mercato della compravendita ci si attende stabilità nel numero di transazioni e incremento dei prezzi, la domanda di locazione di conferma robusta, a fronte di una mancanza di prodotto.
Roma: nuove zone in forte sviluppo
Il mercato romano del pregio è in crescita, con picchi della domanda nel secondo semestre 2018 nelle zone EUR E San Giovanni, mentre una leggera flessione si registra nel quartiere Prati. Cresce il numero di contratti anche sul versante locazioni, in particolare nel Centro Storico. Nei quartieri Prati e Parioli la domanda rimane legata al tradizionale uso abitativo per residenti e, spesso, funzionari diplomatici.
Una forte domanda di acquisto proviene da economie in crescita come Russia, Paesi Arabi, Cina, principalmente verso le zone Balduina e Parioli, mentre nel Centro si conferma l’interesse di europei e americani. Il taglio maggiormente richiesto è il trilocale intorno ai 100 metri quadri, con almeno due camere. Persiste una forte richiesta di contratti ad uso foresteria per i dipendenti delle società con una sede a Roma. Nei prossimi sei mesi si prevede un incremento generalizzato del numero di compravendite, con prezzi stazionari o in aumento per le migliori soluzioni nel Centro Storico. Forte crescita della domanda su San Giovanni, Ostiense e San Paolo, zone in grande espansione commerciale e quindi molto richieste dagli investitori.
Gli appuntamenti internazionali della primavera 2019, dalle elezioni europee alla Brexit, potrebbero impattare sul mercato immobiliare europeo e, in particolare, su quello milanese. A parità di condizioni, per i prossimi mesi si prevede la continuazione dell’attuale trend stazionario. Per le location di alto livello è atteso un aumento delle compravendite e delle locazioni, con valori in aumento e tempi rapidi di assorbimento.
Le interviste
Luca Dondi amministratore delegato Nomisma: “Il mercato di pregio di Milano e Roma migliora ulteriormente, anche se non può non risentire del contesto economico finanziario che si è fatto negli ultimi mesi meno favorevole. Come a livello generale di settore, anche sul pregio si rilevano segnali di incertezza legati alle prospettive economiche del Paese, alle tensioni finanziarie e alle prossime scadenze politiche. Questo elementi sono deterrenti verso una risalita che sarebbe più consistente di quella registrata negli ultimi mesi e quindi inducono a guardare agli aspetti economici generali con preoccupazione, perché alcune delle scadenze che si stanno avvicinando possono avere riflessi sulle dinamiche immobiliari”.
Roberto Magaglio, licence partner milano Engel & Völkers Italia: “Il mercato milanese gode di un buon momento dal punto di vista delle transazioni e da quello dei prezzi. Rispetto a un anno fa c’è qualche preoccupazione in più. L’andamento positivo del mercato ha fatto aumentare le aspettative economiche dei venditori e per questo è aumentata la forbice tra domanda e offerta, anche per il fatto che i redditi sono rimasti stabili durante l’anno. Questo non toglie che il mercato immobiliare sia in salute. La salute dipende molto anche dal fatto che le asset class alternative non hanno performato particolarmente bene e quindi il residenziale ha fatto bene grazie a buoni rendimenti locativi”.
Marco Sorbara, direttore commerciale Milano Engel & Völkers Italia: “Il mercato delle locazioni è in salute, caratterizzato da un buon fermento caratterizzato da un forte aumento della domanda, in particolare da giovani, professionisti e investitori internazionali, con una costante disponibilità di prodotto sul mercato. I driver principali rimangono qualità del comfort abitativo, location non per forza centralissima ma servita, soluzioni smart e sostenibilità, per sviluppare esigenze spesso temporanee. A Milano la locazione breve nelle sue varie accezioni ha preso sempre più piede ed è interessante assistere a questo fenomeno che non trova sempre riscontro nelle attuali disposizioni normative, ma che andrà adeguandosi alle esigenze di locatore e conduttore”.
Helio Cordeiro, team leader Engel & Völkers MMC Roma: Per quanto riguarda la situazione delle vendite a Roma, per il secondo semestre 2018 abbiamo osservato una crescita come numero di transazioni, che indica una maggior fiducia da parte degli acquirenti, mentre i prezzi rimangono stabili, tendenti a un abbassamento in alcune aree. La locazione, contrariamente al settore vendite, è in crescita a livelli di domanda e di canoni. La fiducia verso gli immobili persiste nonostante la crisi, ma i tassi di performance stanno migliorando per gli affitti, che diventano una possibilità interessante per investimenti anche a livello famigliare. Il settore ricettivo, che a Roma permette rendimenti interessanti, è una delle vie di fuga per gli investitori medi o medio piccoli”.
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