L'inflazione dei prezzi delle case è rimasta più alta rispetto alle attese di mercato da quando l'inflazione degli affitti ha toccato il picco nel 2022. Guardando avanti, riteniamo non solo che l'inflazione immobiliare sia perlopiù alle spalle, ma anche che l'inflazione degli affitti si manterrà al di sotto dei livelli medi precedenti al COVID.
Storia recente
Dopo che l'eccesso di offerta abitativa ha contribuito alla crisi finanziaria globale del 2008, il mercato immobiliare statunitense si è normalizzato gradualmente tra il 2012 e il 2019. La costruzione di nuove unità abitative è rimasta al di sotto del ritmo di formazione delle famiglie, riducendo la sovraccapacità, e sia la rivalutazione delle case (HPA) sia l'inflazione degli affitti (owners' equivalent rent, OER) sono aumentate a un ritmo lento e costante.
Tra il 2020 e il 2021, la domanda di abitazioni è aumentata durante la pandemia per effetto dei tassi di interesse molto bassi, del cambiamento delle preferenze dei consumatori verso l'acquisto, dei consistenti trasferimenti fiscali e della forte crescita economica. Il deficit edilizio del decennio post-crisi, unito all'impennata della domanda, ha portato a un aumento dei prezzi delle case di circa il 20% annuo in media nelle principali aree metropolitane, un ritmo elevato anche rispetto al periodo precedente la crisi finanziaria globale (dati sugli indici S&P CoreLogic Case-Shiller).
Le dinamiche dell'inflazione degli affitti
Con l'aumento dei prezzi delle abitazioni a un ritmo elevato durante la pandemia, un rialzo dell'inflazione degli affitti era prevedibile. I prezzi delle unità residenziali sono legati ai canoni di locazione perché 1) gli investitori in immobili a reddito richiedono un certo rendimento e 2) con l'aumento dei prezzi delle case in rapporto ai redditi, l'acquisto diventa meno accessibile, incrementando la domanda di affitti. Con un ritardo di circa 12 mesi, i nuovi canoni sono aumentati in linea con i prezzi delle case, secondo i dati dell'indice dei prezzi al consumo (CPI) degli Stati Uniti.
Tuttavia, gli affitti non aumentano in modo uniforme. Secondo lo U.S. Census Bureau, circa il 20% degli affittuari cambia casa ogni anno. Un aumento dei canoni dei nuovi contratti incide rapidamente su quel 20% degli inquilini, mentre il restante 80% che rinnova tende a vedere rialzi più graduali. I proprietari in genere preferiscono mantenere gli inquilini esistenti per via dei costi iniziali associati ai subentri e ai periodi di sfitto. Di conseguenza, la variazione netta dell'affitto avviene lentamente; servono in media circa quattro anni perché i rinnovi raggiungano i canoni dei nuovi contratti.
I dati suggeriscono che il tempo necessario perché i canoni dei rinnovi si allineassero a quelli dei nuovi contratti è stato il principale motivo per cui l'OER è rimasto più alto più a lungo. Un altro fattore è stato l'afflusso di immigrazione umanitaria negli Stati Uniti dal 2022 al 2024; la maggior parte di queste nuove famiglie era limitata al mercato degli affitti per via delle restrizioni nell'accesso al credito.
A che punto sono i prezzi delle case negli Stati Uniti?
Il pendolo si è spostato nella direzione opposta. L'accessibilità abitativa era diminuita per l'aumento dei tassi in risposta all'inflazione e per la forte rivalutazione dei prezzi delle case rispetto alla crescita dei salari durante la pandemia. Ora, sebbene la crescita del PIL statunitense resti solida, l'inflazione dei salari reali si è raffreddata e i livelli retributivi non si sono completamente adeguati ai maggiori costi di acquisto e manutenzione di un'abitazione. Le politiche sull'immigrazione dell'amministrazione Trump hanno rallentato la formazione di nuove famiglie e la normalizzazione del lavoro da remoto ha ridotto l'urgenza di cambiare casa per avere più spazio. Infine, l'aumento della costruzione di nuovi edifici plurifamiliari dopo la pandemia sta immettendo nuova offerta in un mercato caratterizzato da domanda tiepida. La nuova offerta ha inciso in particolare sugli affitti nelle città della Sun Belt.
Negli ultimi 12 mesi, questa combinazione di fattori ha portato a una stagnazione della crescita dei prezzi delle case. In termini reali (al netto dell'inflazione), l'HPA è negativo, un'evoluzione che dovrebbe migliorare l'accessibilità nel tempo.
Allo stesso tempo, l'inflazione degli affitti sta rallentando rapidamente. I nuovi dati sui contratti di locazione di Zillow mostrano aumenti dei canoni a un tasso annuo del 2,1%, quasi il 50% in meno rispetto alla norma pre-COVID. L'inflazione degli affitti delle abitazioni unifamiliari, misurata da CoreLogic, è ancora più bassa, con una crescita inferiore all'1% annuo per la prima volta dalla crisi finanziaria globale. Anche il divario tra i canoni dei nuovi contratti e quelli dei rinnovi si è in gran parte normalizzato, attenuando un'ulteriore fonte di pressione inflazionistica nel mercato degli affitti.
Le prospettive per l'inflazione degli affitti non appaiono molto diverse. Sebbene il ritmo della nuova offerta abitativa abbia già rallentato, i dati mostrano che le case in affitto rimangono sul mercato più a lungo (vedi figura 3), il che potrebbe indurre i proprietari a ridurre ulteriormente i canoni sia per i nuovi contratti sia per i rinnovi nei prossimi mesi.
Il tasso di inflazione degli affitti negli Stati Uniti dovrebbe calare quest'anno, scendendo dal 30% al 50% al di sotto dei valori medi pre-COVID. Considerando che l'inflazione degli affitti (affitti e OER) rappresenta poco più del 30% dell'indice CPI core, un rallentamento di 1 punto percentuale ridurrebbe l'inflazione core del CPI di 0,3 punti percentuali. Questo, insieme alla diminuzione delle pressioni sui costi legate ai dazi e all'aumento della produttività che riduce i costi del lavoro per unità di produzione, dovrebbe rassicurare la FED sul ritorno sostenibile dell'inflazione verso l'obiettivo di lungo periodo del 2%.
Negli ultimi anni l'OER si è dimostrato elevato; quest'anno potrebbe risultare persistentemente basso, offrendo alla FED margine per normalizzare ulteriormente i tassi di interesse.
