CBRE, Life Science: il ruolo del tenant

Il ritorno degli Stati Uniti a livelli pre-pandemici per l’attività di venture capital funding dedicata al Life Science (con 4.1 miliardi di dollari nel terzo trimestre del 2022, in aumento di circa il 30% sul trimestre precedente) ha riportato molti investitori a focalizzare le proprie analisi sullo stesso comparto anche in Europa. L’interesse è comunque parte di un macro-trend globale che ha visto il suo sviluppo anche prima della congiuntura legata al Covid-19, classificando questa asset class tra le più resilienti sul mercato statunitense o su quello inglese, considerando anche l’orizzonte a lungo termine di queste tendenze.

La possibilità di trovare ulteriori opportunità anche in altri contesti europei, al di là degli hub già consolidati, ha portato alla luce una serie di elementi che attualmente caratterizzano il contesto di diversi sistemi Paese, incluso il caso italiano. Come anche per altre asset class individuabili come investimenti alternativi, l’Italia presenta fondamentali interessanti che attualmente non sono ancora stati in grado di tradursi in una vera e propria creazione di prodotto di investimento, sufficiente a soddisfare l’interesse dei maggiori capitali attivi sul segmento, anche in ambito real estate. In ogni caso, i fondamentali del sistema italiano dipingono anche scenari interessanti, legati alla rilevanza dell’attività di ricerca portata avanti nel contesto nazionale: da una statistica della National Science Foundation, l’Italia rappresenta il settimo contributor al mondo per pubblicazioni scientifiche, mentre se prendiamo il caso Covid, l’OCSE ha censito 7.595 divulgazioni italiane di ricerca nel 2020 (4° posto al mondo, dietro USA, Cina e UK).

A livello di massa critica, il settore di per sé sconta comunque una diversa maturità rispetto a contesti più maturi e ai casi che hanno catalizzato l’attenzione dei mercati. Un benchmark che può essere preso in considerazione per definire dimensionalmente questo comparto è legato ai talenti e ai lavoratori impiegati nel settore e in una determinata area. Il Life Science offre infatti uno dei maggiori esempi di correlazione tra gli indicatori legati alla quantità e soprattutto alla qualità della forza lavoro impiegata in una particolare geografia, determinando la creazione e lo sviluppo di veri e propri ecosistemi di ricerca che si traducono contestualmente nello sviluppo di campus, laboratori e spazi poi soggetti a dinamiche di take-up e di investimento. Da questo punto di vista, secondo i dati del team di CBRE Research, i quattro principali hub americani impiegano oltre 110.000 ricercatori rispettivamente divisi tra Boston/Cambridge, New York, San Francisco e Washington/Baltimora. 

In tutto il sistema italiano, invece, stando alle elaborazioni di CBRE su dati ISTAT, sono impiegati circa 97.000 ricercatori attivi in tutti i campi e nelle varie industrie di riferimento. Allo stesso modo, elaborando anche i dati sulle start-up registrate nel nostro Paese, si trova evidenza del fatto che questo trend ha osservato un’impennata solo negli ultimi 5 anni, passando da meno di 30.000 addetti (tra soci e dipendenti di start-up innovative impiegate in tutti gli ambiti di applicazione) registrati all’inizio del 2016, fino agli oltre 80.000 di fine 2021.

In questa riflessione, vanno comunque considerate anche le caratteristiche intrinseche del contesto italiano, dove si deve tenere conto anche della forte vocazione manifatturiera del Paese: si potrebbe dire che in Italia ci sono i presupposti per poter parlare anche di Tech-Science. Studiando i dati italiani relativi all’esternalizzazione dei servizi e alla spesa per l’acquisto di attività di R&D per ogni industry, i 3-4 settori tipicamente riconducibili alla sfera del Life Science (prodotti farmaceutici, chimica, apparecchiature elettromedicali e industria alimentare) cubano meno di 700 milioni di euro sulla spesa totale italiana che ammonta a 3.6 miliardi di euro. Oltre 2 miliardi di euro vengono invece spesi in campi di applicazione legati all’automotive, alla metalmeccanica o alla ricerca su materiali e prodotti (inclusi pelle, moda, plastica, etc.). Lo studio di CBRE effettivamente elabora un quadro che ricalca quelle aree che storicamente hanno rappresentato i vertici di produzione e innovazione a carattere nazionale, confermando la vocazione tecnica di alcuni settori che hanno trainato, in varie fasi, l’economia del Paese. 

L’aspetto immobiliare

In ogni caso, la crescita e lo sviluppo delle attività di ricerca (soprattutto in casi di esternalizzazione a gruppi specializzati o nella fase di consolidamento di una start-up, ma anche a livello interno industriale) si deve basare su nuovi concetti di spazi e laboratori dove implementare il lavoro; spazi che, a tutti gli effetti, hanno caratteristiche proprie e che si differenziano dallo standard direzionale: secondo la sezione “Laboratory Building Requirements” di un’analisi internazionale condotta da CBRE Research, oltre a flessibilità e predisposizioni impiantistiche particolari, esistono tutta un’altra serie di fattori meno scontati, ma sicuramente in grado di determinare i veri modelli propri di questa asset class, come ad esempio la necessità di solai con portate maggiori o percorsi più definiti per le merci, anche diversificati tra strumentazione per le sperimentazione e i materiali/prodotti oggetto della sperimentazione stessa. 

Anche a livello di caratteristiche degli immobili, in Italia ci sono pochi casi allineati ai recenti trend che caratterizzano un Life Science building rispetto a uffici standard (dove spesso si concentrano per ora la gran parte di questi tipi di attività, inclusi vari incubatori e acceleratori d’impresa), ma l’esperienza diretta dei team di CBRE, anche in negoziazioni seguite nell’ambito di campus di ricerca sul territorio nazionale, conferma che la necessità è quella di allineare le nuove realizzazioni ed espansioni locali alle attuali caratteristiche osservate in contesti più maturi. Inoltre, sempre nel nostro Paese, alcuni degli esempi che si pongono già al passo con i concept più evoluti sono riconducibili proprio a parchi scientifici a vocazione tecnologica, in linea con il quadro dipinto poco fa. 

In generale, riteniamo che i driver in grado di guidare i prossimi sviluppi di questo segmento saranno probabilmente legati alla disponibilità di talenti e di figure professionali in determinate aree geografiche del sistema Paese e grande attenzione deve essere quindi riservata anche all’evoluzione competitiva del contesto universitario italiano. Ciò si dovrà poi declinare anche attraverso una disponibilità di spazi nuovi e adeguati, allineati ai più evoluti standard internazionali. 

Il ruolo del Tenant 

La creazione di hub integrati e vocati alla condivisione e alla contaminazione di idee, diventa un elemento imprescindibile per gli operatori nell’ambito Life Science. La presenza di tali strutture sul territorio diventa, infatti, elemento di forte attrazione per i talenti di questo settore. Rendendo disponibili spazi dotati di caratteristiche tecniche specifiche e tecnologicamente avanzate, si incentiva quindi la creazione di quegli ecosistemi che già hanno attratto capitali e investimenti, soprattutto in contesti di estrazione anglosassone.  

Mentre per un tenant tradizionale osserviamo tra i principali criteri che guidano le ricerche immobiliari fattori come le connessioni, l’accessibilità con i trasporti pubblici e la socialità, per un tenant proveniente dal mondo Life Science, i driver per la ricerca degli spazi si orientano sia su elementi legati alla sfera della socialità che al mondo della scienza e della biologia. 

Anche in Italia stiamo assistendo alla creazione di luoghi in cui scienza e tecnologia si incontrano in uno spazio integrato, dando così origine a veri e propri micromondi.