Roma, negozi e locazioni commerciali in lieve crescita nel II semestre 2025

Secondo le analisi dell'ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2025 il segmento commerciale di Roma registra un aumento dei prezzi dello 0,6% sulle vie ad elevato transito e un calo dello 0,2% su quelle a basso transito. I canoni di locazione sono in crescita dello 0,5% nelle vie di passaggio e dello 0,7% in quelle non di passaggio, sostiene Claudio Parenti, team manager del Gruppo Tecnocasa.

Cresce l'interesse per i negozi già a reddito nei quartieri di Monteverde, Colli Portuensi, Magliana e Marconi, dove si richiede una R.E.A.L. minima del 10%, che si riduce all'8% nelle aree più centrali. Se fino all'anno scorso si puntava quasi esclusivamente su immobili già occupati, oggi si guarda con attenzione anche a soluzioni vuote, da affittare successivamente con il supporto di professionisti del settore.

A prendere spazi in locazione sono soprattutto attività legate al food, ai servizi per le persone e per le imprese. Si registra inoltre un aumento delle richieste per depositi bagagli e self storage, mentre risultano in difficoltà alcune attività di somministrazione e i negozi di telefonia.

Gli investitori si indirizzano anche verso immobili in strade non di passaggio, dove è più semplice il cambio di destinazione d'uso grazie a prezzi più contenuti: circa 1600 euro al mq a Marconi e Monteverde e 1000 euro al mq a Magliana e Trullo. A Magliana un'opera di riqualificazione ha favorito l'arrivo di brand rilevanti, soprattutto nella ristorazione.

Tra le zone più richieste spiccano Viale Marconi e Viale dei Colli Portuensi. Il tratto di Viale Marconi fino a Lungotevere degli Inventori presenta i valori più elevati: qui un locale commerciale si affitta a 480 euro al mq annuo e si acquista a 7000 euro al mq. Mediamente, su Viale Marconi i canoni si attestano sui 300 euro al mq annuo, con valori simili anche in Via dei Colli Portuensi. Nelle strade interne le quotazioni non superano i 3000 euro al mq e gli affitti si collocano tra 120 e 180 euro al mq annuo. Su Via della Magliana i canoni si aggirano intorno ai 200 euro/mq annui.

Nel quartiere Magliana si rileva un'elevata presenza di minimarket, spesso gestiti da immigrati, elemento che rende i proprietari più cauti nella concessione in locazione. Le aperture di supermercati di prossimità risultano sporadiche.

I prezzi e i canoni dei negozi restano stabili nei quartieri di Boccea, Aurelia, Balduina e Monte Mario. Boccea, in particolare, negli ultimi anni ha assunto una vocazione turistica grazie alla vicinanza con San Pietro. Questo ha favorito l'apertura di nuove attività di ristorazione, anche veloce, sia con servizio al tavolo sia da asporto, spesso in franchising. Si registra anche l'apertura di nuovi negozi alimentari e non alimentari, oltre alla buona tenuta dei servizi dedicati alla persona.

La crescente necessità di visibilità spinge diverse attività, inizialmente insediate in vie secondarie per contenere i costi, a trasferirsi su strade più trafficate. Via di Boccea si conferma l'area più costosa grazie alla presenza di diverse fermate della metropolitana: qui i locali si acquistano intorno a 4000 euro al mq e si affittano a circa 350 euro al mq annuo, con picchi fino a 720 euro al mq nelle posizioni strategiche, soprattutto in prossimità della metropolitana.

Nell'ultimo anno hanno aperto pasticcerie, centri estetici e attività di riparazione auto, che richiedono spazi ampi e vie che consentano agevoli manovre. Rimane solida anche la domanda di acquisto per investimento: gli immobili vengono acquistati con capitali tra 100 e 150 mila euro, per rendimenti annui lordi attorno al 10%, percentuale che nelle aree periferiche può essere superata ma che tende a ridursi nella zona di Boccea.

Gli investitori cercano soprattutto locali già locati, ben posizionati e con contratti attivi da qualche anno, al fine di avere maggiori garanzie sulla solvibilità degli inquilini. Nelle zone periferiche, dove i prezzi e i canoni sono più contenuti, trovano spazio soprattutto attività di quartiere.

Nel quartiere Nomentano-Ionio il mercato dei locali commerciali mostra una buona domanda di spazi in affitto e, recentemente, anche un lieve aumento delle compravendite da parte degli utilizzatori. Rimangono prevalenti gli investitori, che continuano a richiedere rendimenti annui lordi intorno al 10%.

La ricerca di spazi commerciali riguarda soprattutto società che offrono servizi alle persone e alle imprese, oltre alle attività di toelettatura per animali. Si registra inoltre un rinnovato interesse per punti vendita dedicati alle sigarette elettroniche. La ristorazione punta soprattutto alla zona di Corso Trieste, attratta dalla presenza di numerosi uffici: qui i canoni di locazione variano tra 240 e 540 euro al mq annuo.

Sono invece in difficoltà i negozi su Viale Libia, dove si osserva una vacancy significativa, legata anche a canoni considerati elevati.

Nelle vie non di passaggio si concentrano attività di servizi, esercizi commerciali che non necessitano di particolare visibilità e attività artigianali. In queste aree i canoni vanno da 360 euro al mq annuo nelle traverse delle principali vie, fino a circa 240 euro al mq annuo nelle traverse delle strade secondarie.

Nel tratto della Via Nomentana più vicino al centro, tra Piazza Po, il quartiere Coppedè e Corso Trieste, i valori raggiungono anche i 1080 euro al mq annuo.

Nel quartiere di San Giovanni in Laterano i prezzi dei negozi nelle vie non di passaggio hanno registrato un calo, principalmente perché gli acquirenti tipici, ovvero investitori interessati a cambi di destinazione d'uso in residenziale, si stanno mostrando più prudenti. Molti di questi immobili erano destinati a strutture ricettive turistiche e, durante il Giubileo, numerosi proprietari si sono trovati con locali vuoti.

Rimane invece stabile la domanda da parte di chi acquista negozi già a reddito, per i quali si richiede un rendimento annuo lordo di almeno il 10%. Sulle vie di passaggio si osserva un lieve aumento dei canoni di locazione, sostenuto dagli imprenditori interessati ad avviare attività di ristorazione. Tuttavia, l'apertura di nuove attività è resa più complessa da una delibera che, nell'area UNESCO, vieta per tre anni l'apertura di attività di vendita al dettaglio di generi alimentari in forma di esercizio di vicinato e di media struttura di vendita, anche tramite trasferimento di esercizi già operanti fuori dalle medesime aree. Questo insieme di vincoli sta portando alcuni proprietari a lasciare sfitte le loro unità.

Tra le aree più richieste spicca Via Appia, che grazie all'elevato transito pedonale e veicolare continua ad attirare marchi nazionali: qui i prezzi oscillano tra 3000 e 5000 euro al mq, mentre gli affitti arrivano a 780 euro al mq annuo. Nel tratto iniziale di Via Tuscolana i valori si attestano intorno a 2000 euro al mq per le vendite e a circa 466 euro al mq annuo per le locazioni. Un'altra arteria frequentata è Via Merulana, che collega la Basilica di San Giovanni in Laterano con Santa Maria Maggiore: su questa via i canoni raggiungono 840 euro/mq annui.

Nelle strade meno trafficate trovano spazio attività di servizi, laboratori artigianali e minimarket, spesso gestiti da imprenditori immigrati, con canoni che si attestano intorno ai 180 euro/mq annui.

I prezzi e i canoni di locazione dei negozi nell'area sud della città risultano stabili.

Nel quartiere Testaccio la vocazione turistica sostiene una presenza di attività di ristorazione e somministrazione. Essendo parte del Municipio I, dove vige il contingentamento delle licenze, i valori restano elevati: i locali nelle vie ad alto transito si attestano intorno ai 6000 euro al mq, mentre nelle strade non di passaggio scendono a circa 2500 euro al mq. I canoni di locazione seguono la stessa dinamica, con 500 euro al mq annuo sulle vie principali e 180 euro al mq annuo su quelle secondarie. In queste ultime si conferma la presenza di servizi alle persone e alle imprese.

Nel quartiere Ostiense continua a crescere l'apertura di nuove attività di ristorazione, favorita dall'assenza del contingentamento delle licenze. Sulle vie di passaggio i canoni raggiungono 480 euro al mq annuo.

Nei quartieri di Garbatella, Montagnola e San Paolo si mantiene un mercato di vicinato. È in aumento la domanda di locali per aprire lavanderie a gettoni, mentre sembra rallentare l'espansione dei minimarket gestiti da imprenditori immigrati. Gli investitori restano attivi, richiedendo rendimenti annui lordi superiori al 10%.

Si segnala una crescente richiesta di spazi di ampia metratura, intorno ai 1000 mq, destinati all'apertura di mercatini dell'usato.

Su Via Tuscolana il commercio è dinamico: quando si libera un locale in una posizione visibile, il riposizionamento è rapido. Si tratta di una delle principali vie commerciali della città, dove trovano spazio marchi nazionali e internazionali, attività di ristorazione, realtà artigianali e servizi rivolti alle imprese e alle persone. In controtendenza il settore dell'abbigliamento mostra maggiori difficoltà.

Sulle arterie più trafficate, Via Tuscolana, Viale San Giovanni Bosco e Via dei Consoli, il mercato rimane solido, con un leggero aumento di prezzi e canoni, che raggiungono 1400 euro al mq annuo, rispetto a una media di quartiere compresa tra 500 e 600 euro al mq annuo.

Negli ultimi anni si registra una ripresa del Pigneto, che grazie alla riqualificazione urbana, all'arrivo della metro C e alla pedonalizzazione si è trasformato in un quartiere ricco di locali e pub. La maggior parte delle richieste riguarda locali con canna fumaria, destinati alla ristorazione e alla somministrazione, settore favorito dall'assenza del contingentamento delle licenze (a differenza di San Lorenzo). Qui gli affitti variano tra 140 e 180 euro al mq annuo.

Un buon flusso pedonale si rileva anche su Via Appia e Via Mario Menghini, che beneficiano della vicinanza al Parco della Caffarella. Si tratta di un mercato prevalentemente di quartiere, con canoni intorno a 230 euro al mq annuo.

Nel quartiere Torpignattara sono soprattutto imprenditori immigrati ad aprire minimarket, panetterie, sartorie e lavanderie, con affitti che si aggirano intorno a 100 euro al mq annuo.

In tutta l'area si osserva inoltre la liberazione di locali precedentemente occupati da istituti bancari, oggi riconvertiti in palestre, ristoranti e forni. Gli investitori continuano a essere presenti, con capitali compresi tra 100.000 e 200.000 euro, alla ricerca di rendimenti più elevati: 10-12% annuo lordo sulle vie secondarie e non meno dell'8% su quelle più commerciali.

Sulle principali arterie si registra un calo dei cambi di destinazione d'uso verso il residenziale, mentre tali trasformazioni risultano più frequenti per gli uffici, spesso convertiti in abitazioni. Rimane stabile la domanda di spazi direzionali da parte di professionisti, scuole e case editrici, con affitti intorno a 144 euro al mq annuo.