Il contesto geopolitico attuale è in continua evoluzione, come dimostrato anche dal recente accordo tra Stati Uniti e l'Iran per un cessate il fuoco di due settimane che dovrebbe garantire l'apertura dello Stretto di Hormuz per il «passaggio sicuro» delle navi. Nel frattempo, proseguono i negoziati per il raggiungimento di un accordo definitivo. A meno di una settimana dalla scadenza della tregua, però, la risoluzione del conflitto appare più difficile, con messaggi contraddittori provenienti da entrambe le parti che si riflettono nella volatilità dei mercati azionari e obbligazionari.
A prescindere dall'esito finale, l'andamento generale degli indicatori macroeconomici sarà probabilmente simile: si prevede un rallentamento della crescita e un aumento dell'inflazione a causa delle limitazioni nell'approvvigionamento di petrolio e gas, anche se non è previsto un ritorno all'inflazione a due cifre come nel 2022.
Le aspettative per la politica monetaria si sono adeguate di conseguenza, prevedendo la possibilità di un aumento dei tassi d'interesse nel 2026. Si tratta di un cambiamento rispetto alle precedenti previsioni di tagli dei tassi da parte di BoE e BCE. Ciò si riflette in un aumento dei costi di finanziamento: gli swap a cinque anni nel Regno Unito e nell'Eurozona sono aumentati rispettivamente di circa 65 punti base e 50 punti base dall'inizio del conflitto. Tuttavia, i policymaker non partono da condizioni di estrema espansione: i tassi di interesse sono vicini al livello neutrale e i mercati del lavoro hanno già subito un rallentamento. Un inasprimento aggressivo richiederebbe uno shock persistente e prove evidenti che le aspettative di inflazione si stanno disancorando.
Il settore immobiliare come porto sicuro
Gli investitori sono consapevoli che ci si avvia verso un contesto caratterizzato da una crescita più modesta e da un aumento dell'inflazione, a cui potrebbero aggiungersi ulteriori misure di stimolo fiscale e un aumento della spesa pubblica, dato che i governi cercano di mitigare l'impatto sui cittadini.
In questo scenario, il settore immobiliare potrebbe rappresentare un porto sicuro per capitali in cerca di protezione dalla volatilità. I vantaggi di questa asset class sono noti: i flussi di cassa contrattuali attenuano la volatilità rispetto ad altri risk asset e offrono una protezione parziale contro l'inflazione (soprattutto nel caso di contratti di locazione indicizzati). Inoltre, c'è la possibilità di generare crescita del capitale attraverso gestione attiva, riposizionamento degli asset e scelta dei tempi di investimento. Il settore immobiliare offre anche vantaggi in termini di diversificazione del portafoglio e spesso presenta un andamento diverso rispetto ad azioni e obbligazioni, garantendo minore volatilità del portafoglio e migliorando i rendimenti corretti per il rischio.
Attualmente, si registrano due fattori ciclici favorevoli. In primo luogo, il mercato immobiliare europeo è caratterizzato da una carenza di offerta, con domanda di spazi in molti settori in eccesso, contribuendo a sostenere e far crescere i redditi. In secondo luogo, la domanda da parte degli investitori si sta riprendendo dal minimo ciclico registrato nel 2023-2024: la maggior parte degli investitori ora valuta con favore nuovi investimenti in questa asset class.
Partendo da questa situazione di relativa stabilità, eventuali ripercussioni negative della guerra risulteranno probabilmente secondarie (ad esempio, un rischio per la solvibilità degli inquilini che si ripercuote su un aumento del costo del credito) e saranno mitigate dai fondamentali del mercato immobiliare. Inoltre, un eventuale calo dei prezzi potrebbe essere percepito come un'occasione favorevole per nuovi investitori.
Guardare ai trend di lungo termine è fondamentale
Gli shock geopolitici influenzano i tempi e i prezzi del mercato immobiliare, ma non l'andamento dell'equilibrio tra domanda e offerta nel lungo periodo, che è determinato da forze strutturali. Ad esempio, anche in periodi di volatilità, i trend a lungo termine continueranno a determinare dove le persone vivono e lavorano, dove vengono prodotti i beni e come vengono trasportati. Nei periodi di crisi e di elevata incertezza è fondamentale guardare ai trend di lungo periodo.
L'esposizione dei sotto-settori deve essere mirata, non generica. Nel retail, il cambiamento dei comportamenti dei consumatori sta polarizzando la domanda verso due estremi: da un lato, le zone centrali con elevato afflusso pedonale, spesso sostenute dal turismo; dall'altro, i parchi commerciali, capaci di offrire proposte di valore in un contesto di consumi più selettivi. In questo segmento, le strategie di espansione si dovrebbero concentrare sulle location ad alto traffico pedonale, dove bassi tassi di sfitto e opportunità limitate richiedono decisioni rapide e pianificazione anticipata, mentre i parchi commerciali con potenziale di riposizionamento sono interessanti se supportati da bacini di utenza solidi o in crescita.
Nel comparto industriale e logistico, la crescita delle consegne multicanale e l'esigenza di rendere le catene di approvvigionamento più efficienti e resilienti - anche attraverso fenomeni di near-shoring - stanno aumentando la domanda di spazi. In particolare, risultano attrattivi gli asset logistici moderni di dimensioni intermedie lungo le principali direttrici di traffico, così come gli asset situati in prossimità di nodi infrastrutturali strategici, come aeroporti e porti. Parallelamente, si osservano opportunità negli immobili industriali a locazione multipla e in asset secondari con clausola di revisione dei canoni. Un fattore sempre più determinante per la sostenibilità degli investimenti nel lungo periodo è l'accesso all'energia.
Per quanto riguarda gli uffici, il ritorno al lavoro in presenza sta concentrando la domanda su edifici ben posizionati nelle zone centrali dei business district, con occupanti orientati verso spazi di qualità, dotati di servizi e in grado di attrarre e trattenere talenti. L'attenzione dovrebbe essere rivolta verso asset immobiliari di qualità o verso immobili che possano essere riqualificati secondo criteri ESG, mentre aumenta il rischio di obsolescenza per quelli più datati e per le location secondarie.
Nel segmento living, il persistente squilibrio tra domanda e offerta, aggravato dalla carenza di immobili adeguati in termini di qualità e localizzazione, continua a sostenere il mercato. L'invecchiamento della popolazione alimenta la domanda per soluzioni abitative specializzate, mentre il sotto-investimento negli alloggi riservati agli studenti evidenzia opportunità selettive. Nonostante una parziale attenuazione delle pressioni sull'accessibilità grazie alla crescita dei salari e a interventi regolatori sugli affitti, l'offerta di nuovi alloggi resterà limitata, causando una crescita dei canoni sia per le soluzioni plurifamiliari sia per quelle unifamiliari. C'è interesse per gli studentati in città con più atenei e carenza di alloggi, oltre a un'allocazione tattica nelle strutture per anziani, dove i prezzi risultano attrattivi a fronte di una selezione attenta di asset di qualità e ben gestiti.
Nel settore dell'hospitality, il turismo continua a rappresentare il principale driver, ma le prospettive sono sostenute anche dalla ripresa dei viaggi d'affari e degli eventi internazionali, attesi in crescita oltre i livelli pre-pandemia. In questo contesto, gli hotel sia economici sia di fascia alta, situati in città a vocazione business o in destinazioni turistiche consolidate, offrono opportunità. Tuttavia, le performance resteranno eterogenee: le principali città europee con collegamenti internazionali dovrebbero continuare a favorire gli asset di fascia alta, grazie a una maggiore capacità di difesa dei prezzi, mentre il segmento mid-market potrebbe risentire dell'aumento dei costi operativi e della compressione dei margini.
Sebbene il conflitto in Medio Oriente contribuisca ad accrescere la volatilità geopolitica e l'incertezza macroeconomica nel breve termine, le sue implicazioni per il settore immobiliare europeo dovrebbero essere indirette e gestibili.
Una crescita più lenta, un'inflazione moderatamente più elevata e l'evoluzione delle aspettative di politica monetaria potrebbero influire sui prezzi e sulle condizioni di finanziamento, ma i fondamentali del settore, i vincoli di offerta e la ripresa dell'interesse degli investitori garantiscono una certa resilienza.
Le caratteristiche di reddito del settore immobiliare, i vantaggi della diversificazione e la protezione parziale dall'inflazione continuano a sostenerne il ruolo nei portafogli, con un eventuale calo dei prezzi a breve termine che potrebbe creare un punto di ingresso interessante. Fondamentalmente, la domanda a lungo termine continuerà a essere determinata da trend strutturali piuttosto che da shock geopolitici, prediligendo un'esposizione precisa e selettiva rispetto a un posizionamento settoriale ampio.
Il rischio non è la volatilità, bensì ignorare i fondamentali a lungo termine durante i periodi di volatilità.
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