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Investire in maniera intelligente nei REIT

di Benedict Peeters, founding partner di Reitsmarket 16 Maggio 2018

Negli ultimi decenni abbiamo assistito a una forte espansione degli investimenti nel settore immobiliare, che sono diventati un elemento centrale di molti portafogli. Al giorno d’oggi, sia grandi che piccoli investitori possono investire in società immobiliari quotate in tutto il mondo.


Tutto questo non si è verificato dall’oggi al domani ma è frutto di uno sviluppo che ha richiesto del tempo. Per diversi anni, il mercato del Real Estate è stato relativamente chiuso e riservato a una ristretta cerchia di persone molto benestanti.

 

L’inversione di rotta è stata possibile grazie alla creazione di un rigoroso quadro normativo e alla creazione di uno specifico veicolo, le società di investimento immobiliare quotate (REIT, che equivale all’italiano “SIIQ”). Questa struttura ha dato origine a un comparto completamente nuovo e le società immobiliari quotate hanno potuto contare su investimenti in capitale azionario e prestiti da utilizzare per lo sviluppo degli immobili o per investire in edifici preesistenti attraverso
acquisizioni semplificate.

 

Un decennio dopo la nascita dei REIT negli Stati Uniti, è stata la volta dell'Europa, e da quel momento in poi la crescita a livello mondiale non si è mai arrestata. I REIT sono diventati comuni perché il quadro normativo viene già applicato in oltre 40 paesi. Si sono distinti per aver registrato performance migliori rispetto ai mercati azionari generali in diversi periodi e hanno costituito il settore più performante degli ultimi 20 anni, sebbene la crisi finanziaria del 2008-2009 abbia gravato pesantemente sul settore immobiliare.

 

La quotazione in borsa offre inoltre un elevato grado di sicurezza. Un esperto immobiliare indipendente deve necessariamente valutare regolarmente le proprietà immobiliari di proprietà dei REIT. Essendo quotati, questi devono rispettare la disciplina di mercato e adempiere ai regolari obblighi di reportistica, informativa, ecc. Inoltre, la quotazione in borsa garantisce anche che le azioni possano essere scambiate facilmente, in modo tale che gli investitori non restino mai bloccati con un investimento illiquido. L'azienda opera tra l’altro all'interno di un quadro legale definito ex ante. Almeno il 75% di un REIT deve essere costituito da proprietà immobiliari e, ogni anno, almeno il 90% del reddito imponibile deve essere versato all'azionista.

 

Vista l’ampiezza dell’universo investibile superiore a 2.600 REIT quotati, non è facile selezionare autonomamente un paniere ampio e diversificato. Sul mercato, però, esistono soluzioni per investire in maniera diffusa e intelligente nei REIT globali.

 

Il modo più semplice per investire in un paniere immobiliare è quello di acquistare un indice immobiliare o uno strumento che lo replica. Il problema però è che questi indici sono strutturati in base alla capitalizzazione di mercato. Le maggiori azioni immobiliari sul mercato hanno quindi un peso maggiore e c’è il rischio che l'investitore finisca per concentrarsi su pochi grandi nomi.

 

Reitsmarket, divisione della holding finanziaria Rego Partners specializzata in ricerca quantitativa e algoritmica, ha reso possibile una nuova strategia di investimento nel settore immobiliare, attraverso lo sviluppo di alcuni indici smart beta equipesati in collaborazione con Euronext.

 

In particolare, l'indice Euronext Reitsmarket Global Balanced offre agli investitori un indice globale investibile liquido che si compone di 40 titoli del settore immobiliare. Un algoritmo di ottimizzazione che prende in considerazione alcuni elementi - come il rischio, la valutazione dei REIT e i suoi fondamentali, il potenziale di crescita, ma anche il momentum positivo di mercato – e seleziona i 40 REIT con il miglior punteggio secondo il Global Balanced Index. Questo indice ha l’obbligo di assumere un’esposizione del 50% al Nord America, del 25% rispettivamente all’Europae all’Asia.

 

L'indice è attivo dal 5 ottobre 2017 ed è gestito e calcolato da Euronext, che si occupa anche della gestione e diffusione delle informazioni quotidiane relative all’indice stesso.

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QUOTAZIONI
VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
00199843   2.8000 203,491,761 0.000
Aedes   0.5950 20,654,923 0.036
Brioschi   0.0680 53,561,209 0.002
Coima Res   6.4200 231,804,102 0.205
Covivio   68.0000 6,429,007,776 0.055
Dea Capital   1.1540 307,670,363 0.101
Gabetti   0.5640 34,029,259 0.023
Heidelberg Cement   64.9000 12,877,229,357 0.007
Igd   3.5400 390,610,337 0.425
Mutuionline   33.0500 1,322,000,000 0.592
Nova Re   2.3300 25,659,251 0.034
Restart   0.4510 14,436,229 0.002
Risanamento   0.0540 97,245,589 0.085
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VAR, %QUOT. €CAPITALIZ. €SCAMBI €
  723.0000 75,101,625 0.001
  58.3600 4,952,021 0.006
  572.6000 38,180,395 0.003
  184.0000 95,959,680 0.029
  50.0000 13,423,700 0.000
  466.5000 56,913,000 0.000
  84.8000 178,531,390 0.000
  467.0000 52,956,866 0.000
  56.2000 81,766,897 0.015
  410.0000 23,124,000 0.000
  24.8500 1,528,374 0.000
  3.4800 0 0.010
  36.1050 2,484,024 0.000
  904.4000 0 0.049
  37.8750 4,885,875 0.092
  47.2000 2,832,000 0.012
  171.1400 0 0.008
  58.6500 37,922,504 0.000
  25.0100 4,001,600 0.061
  391.9000 12,090,115 0.007
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