Build to Rent in Italia: la fase decisiva dello sviluppo residenziale in affitto

Negli ultimi anni il Build to Rent (BTR) è diventato uno dei temi più rilevanti nel settore del living italiano. Dopo una lunga fase di analisi, di studio dei modelli europei e di pianificazione, stiamo entrando in un momento in cui i progetti arrivano sul mercato e iniziano a restituire dati concreti: sulle modalità di gestione, sull'assorbimento, sulla domanda e sulla sostenibilità operativa. La trasformazione riguarda innanzitutto Milano e Roma, ma progressivamente si estende ad altri contesti urbani. Nell'area milanese sono stati individuati oltre venti progetti per circa quattromila unità complessive. Circa la metà di questo stock vedrà il completamento entro il 2026 e più del 60% dei progetti prevede un numero di appartamenti superiore alle cento unità. Il BTR italiano non sta nascendo in modo graduale, ma come asset class di scala, con edifici che richiedono approcci, strumenti e competenze diversi rispetto allo sviluppo destinato alla vendita frazionata. Nel Build to Rent un immobile non viene concepito come un prodotto da vendere, ma come un servizio da gestire nel tempo.

Per questo motivo è essenziale che l'advisor venga coinvolto prima rispetto a quanto avveniva tradizionalmente. In diversi progetti si avviano attività operative anche dodici mesi prima della consegna del primo appartamento, lavorando su aspetti come la definizione della strategia di commercializzazione, l'impostazione dei canali di comunicazione, l'analisi e la stima delle future service charge, la predisposizione delle gare per i servizi, la definizione del modello di manutenzione, l'impostazione della piattaforma gestionale e dei flussi amministrativi. Questa anticipazione consente di verificare l'impatto reale delle scelte progettuali, di organizzare in modo efficiente l'avvio dell'immobile e di offrire agli investitori una fotografia realistica dei costi operativi, elemento decisivo per la sostenibilità del business plan.

Un ambito che beneficia di questo approccio integrato è quello delle amenities. Nei progetti tradizionali gli spazi comuni sono talvolta disegnati senza una funzione precisa, con il rischio di diventare aree poco utilizzate ma costose da gestire. Nel BTR la funzione va definita fin dal concept: coworking, aree fitness, spazi per bambini, locali per consegne e logistica, lounge condominiali. Ogni scelta ha implicazioni operative e deve essere coerente con il posizionamento dell'immobile e con la tipologia di inquilino attesa.

L'osservazione dei mercati più maturi è utile per comprendere l'evoluzione del segmento. Paesi come Irlanda, Regno Unito, Germania, Olanda e Spagna gestiscono portafogli BTR da molti anni e hanno sviluppato standard, processi e metriche di riferimento. I dati sul turnover, che in alcuni contesti variano dal 10-12% annuo fino a picchi del 40%, evidenziano quanto la mobilità dei tenant sia un elemento strutturale del prodotto. Allo stesso modo, i livelli medi di morosità osservati in Europa consentono di pianificare con maggiore precisione la gestione del rischio.

Il modello italiano presenta caratteristiche proprie, in particolare nella concezione degli spazi abitativi. Mentre in altri Paesi i tagli degli appartamenti sono spesso più compatti, in Italia si mantiene una metratura più generosa, soprattutto nei bilocali, affinché l'esperienza abitativa rimanga coerente con la cultura e le aspettative dell'utenza locale. Questa scelta risponde a una domanda diversificata: famiglie e coppie residenti da un lato, studenti e giovani professionisti europei dall'altro, attratti dalle opportunità accademiche e lavorative offerte da città come Milano e Roma.

La tecnologia svolge un ruolo centrale, configurandosi come infrastruttura operativa del BTR per gestire in modo efficiente edifici con cento, duecento o più appartamenti e garantire una comunicazione strutturata con gli inquilini. Le piattaforme dedicate consentono di aprire ticket di manutenzione, prenotare le amenities, ricevere comunicazioni, gestire documenti e, nei primi mesi, organizzare i traslochi evitando flussi caotici e sovrapposizioni. Sul piano amministrativo, l'introduzione sistematica dell'addebito diretto dei canoni rende più fluidi i processi di incasso e assicura maggiore continuità nei flussi finanziari. Per chi gestisce e investe, l'integrazione dei dati provenienti da diversi sistemi in un'unica piattaforma di analisi permette di monitorare vacancy, richieste di manutenzione, morosità e composizione della base tenant con un livello di dettaglio prima non disponibile sul mercato italiano.

Guardando ai prossimi anni, siamo in una fase di passaggio decisiva: i progetti oggi in pipeline saranno il test per comprendere la capacità di assorbimento del mercato, la risposta della domanda alle diverse configurazioni di prodotto e il modo in cui la gestione potrà creare valore stabile nel tempo. Se il segmento saprà consolidarsi, potrà diventare una componente strutturale dell'offerta residenziale delle città, con un fabbisogno abitativo sempre più articolato.

Il Build to Rent non è più un esercizio teorico: è un laboratorio urbano concreto in cui si stanno definendo i modelli che accompagneranno la crescita delle città italiane negli anni a venire. Integrare progettazione, gestione, innovazione, tecnologia e know-how internazionale rappresenta una sfida, ma anche la leva per introdurre nel mercato residenziale un modello più evoluto, contemporaneo e realmente in linea con le esigenze di inquilini e investitori.