BNP PARIBAS REIM: Healthcare immobiliare, guardare oltre l'LTC

Al di là dell'invecchiamento della popolazione, le performance degli investimenti nel comparto healthcare dipendono dai fondamentali del settore, dalla capacità degli operatori di gestire la redditività degli asset e dalle decisioni di investimento nell'immobiliare.

L'equilibrio tra domanda e offerta è essenziale per le performance del segmento long-term care (LTC).

Il sanitario (healthcare) è un sottomercato dell'immobiliare che in Europa si è affermato come classe di attività negli ultimi 15 anni, mostrando come le performance siano legate alla redditività degli operatori.

Gli investitori tendono a puntare soprattutto sul segmento long-term care, confidando in una domanda in aumento con l'invecchiamento della popolazione europea; per chi gestisce questi asset, l'aspetto decisivo è l'equilibrio tra domanda e offerta. A supporto, si veda il grafico di riferimento.

I dati mettono in relazione due variabili importanti per il business dell'LTC: la disponibilità di posti letto per persone over 65, che approssima il rapporto tra domanda e offerta in un mercato, e il tasso operativo lordo, che riflette la redditività degli operatori.

Dall'analisi emerge che le nazioni del Sud e del centro-oriente europei, dove la disponibilità di posti letto è più contenuta in percentuale, presentano un tasso operativo più alto rispetto a Nord e Ovest. Un migliore equilibrio domanda-offerta favorisce un tasso di occupazione più elevato delle strutture e, in ultima analisi, una migliore performance degli operatori. Questo è rilevante per definire le allocazioni nelle strategie sanitarie europee, poiché i mercati con equilibrio più favorevole possono essere preferibili.

I margini degli operatori LTC sono generalmente contenuti; l'efficienza nella gestione dei costi è quindi decisiva. Dal punto di vista degli investitori, dopo aver selezionato il mercato con i criteri indicati, è essenziale valutare gli operatori scegliendo quelli con KPI operativi solidi.

Negli ultimi anni l'interesse si è esteso a strutture per cure di breve o medio termine, come cliniche generali o specialistiche per cure somatiche e psicologiche, ampliando la gamma di soluzioni. Le cliniche per soggiorni di medio termine hanno rappresentato circa il 40% delle transazioni healthcare europee dal 2020 a oggi.

Per le attività ospedaliere, il rapporto tra disponibilità di posti letto e tasso operativo differisce dall'LTC. In generale, il tasso operativo è più alto in queste strutture, elemento che può motivare una quota di allocazione. Inoltre, le dotazioni sono più uniformi tra mercati e lo stesso vale per il tasso di ricorso alle strutture.

Le strutture di degenza breve e media possono offrire un'ampia gamma di servizi che non richiedono necessariamente il pernottamento; di conseguenza, i prezzi dei letti e delle attrezzature potrebbero non essere il miglior indicatore del rapporto domanda-offerta. Gli investitori dovrebbero quindi valutare altri parametri in base al caso specifico. Le strutture LTC sono per lo più private, mentre gli ospedali sono per lo più pubblici; la domanda di ospedali privati è influenzata dalla capacità di spesa locale.

La crescita dell'immobiliare sanitario prosegue nonostante il rallentamento generale del mercato degli ultimi anni, e gli investimenti in healthcare potrebbero raggiungere nel 2025 un volume elevato. Il comparto si distingue nel real estate, mentre i volumi degli altri settori restano al di sotto dei livelli di picco. La dinamica è legata all'istituzionalizzazione del settore, che si sta gradualmente spostando verso la proprietà degli investitori.

Questo sta aumentando le dimensioni del mercato e la possibilità per gli investitori di prendere decisioni basate su mercati e tendenze del segmento. Nell'LTC, l'Europa meridionale può offrire diversificazione rispetto ai più grandi mercati europei di Germania e Francia, grazie a un equilibrio domanda-offerta favorevole; inoltre, investire nel settore delle degenze brevi e medie può aggiungere ulteriore diversificazione, poiché il segmento risponde a un insieme più vario di indicatori macroeconomici.