Abitare In Spa vuole rivoluzionare il mercato italiano e nel piccolo di Milano c’è già riuscita. Slegata da modelli del passato, la società ha un modello di business innovativo legato però a qualcosa di molto antico: il mattone. Grazie ad una gestione accentrata la società è riuscita a fare immobiliare vendendo anche in anni di crisi e continua a crescere, tanto che adesso si avvicina alla Borsa. Lo ha spiegato il cofondatore e presidente, Luigi Gozzini, intervistato da MonitorImmobiliare.
Qual è il modello di business della società?
È apparentemente molto semplice, ma per l’Italia è innovativo. Facciamo case in modo industriale e le vendiamo. Appaltiamo a una società esterna la costruzione. Ogni volta c’è una gara esterna. Il nostro vero know how è la gestione del cliente, dalla A alla Z. La costruzione alla vecchia maniera adesso non dà vantaggi, solo rischi e problemi. Di conseguenza abbiamo un costo di costruzione medio decisamente alto, circa 1.700/1.800 euro al metro quadrato, ma non tiriamo il collo al costruttore. Ci buttiamo solo in operazioni facili e soprattutto i primi mattoni vengono messi solo quando abbiamo già il cliente.
Quali sono le operazioni che privilegiate?
La classica area di Milano e dintorni senza vincoli costruttivi e di operato, un’ex area industriale. Non abbiamo rischi ambientali, non scaviamo e acquisiamo solo già con autorizzazione a costruire. Il più delle volte è un’area abbandonata e la riqualifichiamo. Demoliamo e ricostruiamo. Sostanzialmente facciamo progetti di riedificazione urbana, realizzando esclusivamente interventi che prevedano la demolizione di immobili esistenti, come detto, tipicamente di natura industriale, la conversione e la riedificazione di nuovi edifici. Ma il nostro modo di intendere i progetti di riedificazione ci porta a non creare dei nuovi insediamenti quanto piuttosto a migliorare il tessuto abitativo locale, ottenendo alto consenso sociale. Ad esempio una nuova coppia di giovani si può spostare dalla casa di famiglia a un centinaio di metri di distanza.
Qual è quindi il vostro target?
Siamo focalizzati sul mercato della prima casa nel segmento cosiddetto affordable. Per ora parliamo di una cifra di circa 4 mila euro al metro quadro con le attuali condizioni di mercato, senza escludere che poi in futuro possiamo allargare il segmento servito. Questa cifra è un livello necessario al nostro business perché con gli elevati costi di marketing e commerciali (che raggiungono il 7% del fatturato) abbiamo bisogno di un minimo di massa critica. Le nostre operazioni riguardano operazioni su un numero di appartamenti compreso tra 80 e 150 quindi sotto i 4 mila euro ci mancherebbe proprio il terreno per essere profittevoli mentre sopra si parla di un segmento che non copriamo.
Quali operazioni avete attualmente in corso?
In questo momento tre, sempre a Milano. AbitareinPoste in zona Ortica, poi in zona Maggiolina – Villaggio dei Giornalisti e infine in corso Lodi.
Quindi non avete paura del momento che sta vivendo il settore residenziale che ancora fatica a riprendersi?
L’immobiliare ha un andamento diversificato sulla Penisola, a Milano sta esplodendo. Più voci sono concordi nel ritenere che non si sia mai vista una crescita così. Nessuno si ricorda una ripresa così veloce. Il fatto è fino ad oggi abbiamo avuto un problema strutturale nell’immobiliare residenziale. Il mercato era dominato dal riciclaggio di denaro con il risultato che per 50 anni si sono vendute case principalmente agli investitori. Ma oggi l’economia sommersa si è ridotta e sono le famiglie a fare la parte del leone. E una famiglia vuole scegliere, se non è personalizzabile non vuole la casa. Risultato? A Milano è pieno di persone che vogliono comprare casa ma lo stock non corrisponde alle esigenze. Ad esempio Porta Nuova: il milanese non compra un prodotto così costoso in quella zona che risulta alla fine scomoda. Con quei soldi si prende qualcosa in un palazzo d’epoca in zona Brera o sui Navigli. Poi c’è anche il tema che alcuni interventi sono oggettivamente brutti.
La vostra soluzione sembra una panacea, troppo bello per essere vero?
Il business del mattone non è automatico, ma noi riusciamo da farlo. Noi abbiamo smesso di vendere a metri quadrati da anni, da molti anni. La famiglia vuole case personalizzabili, se riesci a dargli quello che cercano allora tanto meglio se la metratura è inferiore. Se gli proponi 150 metri quadrati non ci guardano, con 100 metri quadrati la valutano, ma a 80, sempre con le caratteristiche, allora bingo. Le case, non smetterò mai di dirlo, devono essere personalizzabili. Quasi il 90% decide di spostare un muro. Matematico. Per questo vendiamo prima sulla carta e poi si costruisce. Dal momento in cui si firma il preliminare, il cliente viene affiancato da una persona dell’azienda che lo assiste di volta in volta. Entra in gioco l’interior designer in modo da fare cucina armadi e quant’altro su misura. In tema siamo partner di Château d'Ax. Poi arriva la banca, Unicredit, che viene da noi nei nostri uffici e mostra al cliente il mutuo o lo strumento più congeniale. Un altro esempio di questa gestione accentrata è il lavoro dell’architetto che, sempre passando da noi, utilizza BIM (Building Information Modeling), una piattaforma che permette di analizzare immediatamente i progetti e i costi attraverso un rendering. Si sposta un muro? Il programma restituisce il risultato e i costi relativi, così poi si decide subito. Finita l’analisi si va in produzione e il capitolato viene aggiornato. Per far capire quanto siamo indietro in Italia, dove BIM è uno strumento sconosciuto, nel Regno Unito è obbligatorio negli appalti pubblici.
Per quanto riguarda gli aspetti legati alla quotazione?
È in corso un aumento di capitale da 8 milioni di euro finalizzato alla quotazione sul segmento AIM di Borsa Italiana. Abbiamo già raccolto interesse da parte di grandi famiglie immobiliariste che vogliono investire su di noi, ma naturalmente non posso fare nomi. Poi lanceremo un bond convertibile sempre da 8 milioni. La forchetta di prezzo dovrebbe essere tra 107 e 175 euro, ma chiaramente parliamo di una valutazione a 138 euro. Premoney siamo sui 15 milioni. Ma ad ogni modo non abbiamo un vero bisogno di raccogliere capitale (tant’è che la società sta prorogando il periodo di offerta a causa della volatilità dei mercati, ndr), questo è un business che si autoalimenta. I motivi della quotazione sono sostanzialmente la trasparenza e la visibilità.
