Shape of Office: il mercato degli uffici in Italia tra polarizzazione e trasformazione (Report)

Il mercato del lavoro globale è al centro di una trasformazione strutturale, guidata da innovazione tecnologica, cambiamenti demografici e nuove dinamiche economiche. In questo scenario, imprese e lavoratori si confrontano con un contesto in rapida evoluzione. Secondo la nuova edizione del report di Savills The Shape of Office (in allegato), la transizione in atto apre opportunità per rafforzare competitività, qualità del lavoro e capacità di attrarre talenti. La competitività passa dalla capacità di investire in innovazione, ricerca e formazione, leve strategiche per valorizzare i talenti, sostenere la produttività e favorire uno sviluppo più dinamico. Formazione continua, modelli di lavoro flessibili e politiche solide in materia di diversity & inclusion contribuiranno a mercati del lavoro più resilienti.

Nel mercato degli investimenti in Italia, il comparto uffici ha ridotto la propria quota e risulta più selettivo: l'interesse si è concentrato su asset prime nei CBD di Milano e Roma, ampliando il divario tra immobili prime e secondary. Sul fronte delle locazioni, la domanda rimane elevata con crescita dei canoni nelle aree prime, a fronte di una carenza di spazi di Grado A nei CBD e di un aumento della vacancy nelle zone periferiche. Si afferma un modello di ufficio orientato all'esperienza, con spazi flessibili, connessi e dotati di servizi a supporto del lavoro ibrido e del benessere, mentre gli immobili obsoleti faticano a restare competitivi.

Gli spazi di lavoro non possono più essere definiti solo da densità o numero di postazioni: devono offrire un'esperienza in grado di motivare la presenza e sostenere la performance aziendale, favorendo connessione, collaborazione e sviluppo della cultura d'impresa. Un livello di occupazione ottimale tra il 50% e il 75% è determinante per qualità ed efficacia. Cresce la domanda di spazi di alta qualità, ben collegati e ricchi di servizi; gli edifici più evoluti integrano aree condivise, soluzioni per il benessere e layout flessibili. L'impatto dell'intelligenza artificiale evidenzia nuove esigenze operative, spingendo verso ambienti progettati per ridurre inefficienze, migliorare l'acustica e offrire aree per lavoro individuale e meeting, definendo nuovi standard per uffici ad alte prestazioni.

A livello globale il mercato uffici mostra segnali di progressiva stabilizzazione, con una ripresa degli investimenti sostenuta da un sentiment in miglioramento, dal ritorno graduale dei capitali istituzionali e da un maggiore allineamento tra aspettative di acquirenti e venditori. In Italia, si rafforza la concentrazione su asset prime e location centrali, in particolare nei CBD di Milano e Roma. Aumenta anche l'interesse per riconversioni verso hospitality e living. Rendimenti prime stabili e una pipeline di sviluppo limitata continuano a sostenere i fondamentali del settore, orientando l'attenzione degli investitori verso qualità, redditività e resilienza degli asset.

A Milano il mercato delle locazioni conferma dinamismo, con domanda solida, canoni in aumento e crescente polarizzazione tra aree urbane. Dopo il rimbalzo post-pandemico, si registra un numero elevato di transazioni accompagnato da una riduzione della dimensione media degli spazi locati, segnale di una domanda più frammentata. Nei distretti prime, Centro Storico e Porta Nuova, la disponibilità di spazi di Grado A è prossima allo zero con pressione al rialzo sui canoni, mentre le aree periferiche presentano livelli di vacancy più elevati. Nell'ultimo decennio si osservano un incremento generalizzato dei canoni, una maggiore dispersione dei valori nelle aree centrali e semicentrali e una trasmissione della crescita fino ai submarket più esterni.

Marco Montosi, head of investment, rileva una fase di ridefinizione del mercato degli investimenti uffici: volumi in contrazione, selettività crescente e focalizzazione su asset prime nei CBD, con rendimenti prime stabili e un ampliamento dello spread rispetto al segmento secondary. La riduzione della dimensione media delle transazioni viene letta come ricalibrazione delle strategie di allocazione verso opportunità selezionate e resilienti.

Eros Chiodoni, head of office leasing, sottolinea che a Milano domanda sostenuta, crescita dei canoni e scarsità di spazi di qualità nelle aree prime continuano ad attrarre occupier e investitori, mentre la polarizzazione tra aree centrali e periferiche conferma la forza dei distretti più consolidati e rafforza il posizionamento della città nel contesto europeo.

Nicolò Bellavigna, head of office tenant representation, evidenzia che, dopo una marcata flight to quality, nei principali mercati internazionali cresce l'attenzione per la capacità degli spazi di contribuire a produttività, innovazione e attrazione dei talenti. L'ufficio evolve da centro di costo a piattaforma strategica per la creazione di valore. Con tecnologia e intelligenza artificiale che trasformano i modelli organizzativi, il vantaggio competitivo dipenderà dalla qualità delle interazioni, dalla rapidità dei processi decisionali e dalla condivisione della conoscenza; la sede fisica manterrà un ruolo centrale come infrastruttura a supporto della crescita e della competitività aziendale.