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Valutazioni immobiliari: il commento tecnico alle Linee Guida Abi

di Giampiero Bambagioni, Tecnoborsa 18 Dicembre 2015

 

Le Linee guida sono il risultato di un cambio di paradigma, di una variazione accelerata di aspetti normativi e metodologici (quindi scientifici) che hanno innovato significativamente la tradizione.

La disciplina estimativa è stata oggetto negli ultimi anni di una profonda spinta evolutiva che ha comportato una ridefinizione delle regole e delle best practices, nonché una rivisitazione delle  metodologie ad essa applicate.

Il ricorso ad un nuovo approccio metodologico è stato determinato:

 

• da un lato, dalla necessità di rispettare norme specifiche vigenti per il mondo bancario-finanziario, dettate in primis da Regolamenti e Direttive dell’Unione Europea a cominciare dal Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 (Capital requirements regulation-Crr) e da provvedimenti delle Autorità di Vigilanza, tenendo conto altresì che dal 4 novembre 2014 è vigente il Meccanismo di vigilanza unico e che la Circolare Banca d’Italia n. 285/2013 regolamenta Individual risk assessment funzionali al Processo di revisione e di valutazione prudenziale – (c.d. “Supervisory Review and Evaluation Process – SREP”) e valutazioni dell'adeguatezza patrimoniale in funzione dei rischi assunti e delle strategie aziendali (Internal Capital Adequacy Assessment Process - ICAAP) degli intermediari soggetti a vigilanza;

• dall’altro, la spinta evolutiva – che in taluni casi ha originato una specifica discontinuità metodologica – è stata indotta da un fast-moving market caratterizzato dall’evoluzione degli standard e delle best practices estimative adottate a livello internazionale e nazionale in funzione di una maggiore trasparenza dei fenomeni e di una effettiva intelligibilità, attendibilità, replicabilità e verificabilità degli output.

 

Nell’ambito estimativo le novità normative introdotte alla disciplina bancaria (che come noto, sancisce tra l’altro criteri rigorosi per la determinazione del credito ipotecario e delle classi di rating per il finanziamento di immobili da investimento) hanno inciso sull’evoluzione degli standard valutativi internazionali e una serie di innovazioni normative hanno determinato la revisione di metodiche, oggi recepite principalmente su:

  • il Codice delle Valutazioni Immobiliari IV,
  • le Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie,
  • il Manuale operativo stime dell’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate),
  • la Norma UNI 11558:2015 – Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza,

e da ultimo – quale risultato di un’armonizzazione metodologica che tiene conto del pregresso –

  • la Norma UNI 11612:2015 - Stima del valore di mercato degli immobili (entrata in vigore il 10 dicembre 2015).

 

In questo contesto le nuove “Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie” costituiscono, di fatto, anche uno strumento di “autoregolamentazione” funzionale, fra l’altro, all’applicazione della Direttiva (UE) 17/2014, nella quale all’art. 19 rubricato “Valutazione dei beni immobili”, è disposto che “Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio norme di valutazione dei beni immobili affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari. […]”e che gli stessi“ (…) provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale e obiettiva”. Procedendo ad un richiamo della struttura delle nuove Linee guida, evidenzio che il documento, oltre ad uno specifico Codice di condotta, ricomprende:

  1. Nota esplicativa (1) sul Metodo del confronto di mercato;
  2. Nota esplicativa (2) sul Metodo Finanziario, con relativi Procedimenti di capitalizzazione diretta, Capitalizzazione finanziaria e Analisi del flusso di cassa scontato;
  3. Nota esplicativa (3) sul Metodo dei costi;
  4. Nota Esplicativa (4) sugli Immobili in sviluppo, specifica per la concessione di finanziamenti finalizzati alla costruzione e/o ristrutturazione di beni immobili, commisurati al costo di costruzione e/o ristrutturazione degli immobili, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare;
  5. Nota Esplicativa (5) per la Misurazione delle superfici immobiliari che implica, primariamente, una appropriata misurazione della consistenza dell’immobile (articolata nei vari tipi di superfici principali e secondarie, annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne);
  6. Nota esplicativa (6) sul Riesame delle valutazioni consistente nella revisione del lavoro di un valutatore, intrapresa da un altro perito che esercita un giudizio imparziale. Il riesame della valutazione è volto ad «un controllo sulla credibilità della valutazione in esame e considera: la veridicità, l’adeguatezza e l’attinenza dei dati utilizzati e delle indagini svolte; l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate; l’adeguatezza e la ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni; l’aderenza delle procedure di valutazione».

 

Tra i numerosi aggiornamenti che sono stati introdotti nella  nuova versione delle Linee guida, rispetto alla precedente edizione del 2011, i principali si possono sinteticamente riassumere nei punti seguenti:

  1.   revisione della definizione di «valore di mercato» che - nell’intento di garantire un allineamento del contenuto delle Linee guida alle vigenti disposizioni di vigilanza bancaria - è stata allineata con la definizione dettata al riguardo dal Regolamento (Ue) 575/2013; in tale ottica è stata rimarcata la distinzione tra il concetto di valore di mercato riportata nel Requisito 1 delle Linee Guida, e quello di «prezzo di mercato»;
  2.   ridefinizione dei requisiti di professionalità dei periti (definiti nel documento anche “valutatori”), nell’ottica di tener conto delle più recenti evoluzioni nazionali ed internazionali in tema di certificazione della professionalità;
  3.   precisazione del concetto di “indipendenza” dei periti specificando al Requisito R.2.3.3.2 che “Al fine di tutelare l’indipendenza del perito, l’attribuzione dell’incarico al medesimo deve essere fatta con modalità indipendenti dal processo commerciale e decisionale del credito”;
  4.   puntualizzazione dell’importanza della formazione del perito mutuando quanto previsto dagli Ordini di riferimento. In particolare, al Requisito R.2.3.5 delle Linee Guida viene precisato che “Il perito deve mantenere costantemente aggiornate le proprie conoscenze professionali nelle materie attinenti la valutazione immobiliare. Al fine di garantire un livello costante di aggiornamento professionale nella valutazione immobiliare, un perito deve svolgere attività di formazione pari ad almeno 60 ore ogni tre anni; tale formazione deve essere documentata”.
  5.   precisazione – nel rispetto di quanto previsto dall’EBA in sede di AQR – in merito alla possibilità di utilizzare, limitatamente all’aggiornamento o monitoraggio delle garanzie previste dal Regolamento (Ue) 575/2013, sia perizie c.d. drive-by (cioè espletate con solo sopralluogo esterno), sia quelle c.d. desktop (condotte ciò senza sopralluogo);
  6.   migliore evidenziazione – in funzione della corretta applicazione del Market Approach e nel rispetto della normativa sulla privacy – delle fonti dei comparabili;
  7. integrazione – al fine di consentire una migliore comprensione della qualità della perizia – degli elementi e delle informazioni da riportare nel rapporto di valutazione, esplicitati al Requisito 4.6 (“Documentazione”) delle Linee Guida che, tra l’altro, prevede un lungo elenco di documenti da allegare al rapporto di valutazione; è inoltre prevista al Requisito 4.7.1.4.1. (“Sopralluogo”) anche l’obbligatorietà del sopralluogo che deve essere fatto personalmente dal perito identificato nel rapporto di valutazione;
  8.  oltre al concetto di valore di mercato le nuove Linee guida contengono anche specifiche definizioni funzionali alle diverse finalità della stima: «valore di credito ipotecario» (o Mortgage Lending Value-MLV); «valore assicurabile», «valore di vendita forzata».

 

Con riguardo alla previsione e definizione dell’indipendenza del perito si è dovuto tener conto del cambiamento dei paradigmi di riferimento: ad esempio, il Regolamento (UE) 575/2013,  all’art. 208, comma 3, lett. B) dispone al riguardo che l’immobile “sia stimato da un perito che possiede le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per compiere una valutazione e che sia indipendente dal processo di decisione del credito”.  Quanto alla definizione delle caratteristiche professionali del valutatore (o perito) la nuova edizione delle Linee guida consente, rispetto alla precedente: (i) l’individuazione puntuale delle medesime (ii) nonché l’identificazione  del possesso della necessaria capacità ed esperienza attraverso la presentazione alla banca, o all’intermediario finanziario committente, di una certificazione rilasciata da soggetti abilitati per legge, tra questi gli enti accreditati ISO 17024, che “accertano” il possesso delle specifiche caratteristiche sulla base della norma UNI 11558:2014 Valutatore immobiliare - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza.

 

Altra caratteristica assai rilevante delle nuove Linee Guida – specie alla luce delle criticità originate dai Non performing loans – è la loro valenza non solo nella fase di erogazione dei mutui, ma anche in funzione della agevolazione di operazioni di finanza strutturata per il funding bancario, ossia operazioni si cartolarizzazione dei crediti assisti da garanzia reale (il c.d. “collateral”) che – soprattutto nel caso di prestiti deteriorati – sono tanto più remunerative quanto minore è il rischio (sovente connesso all’assenza di informazioni complete) che deve accollarsi l’acquirente del portafoglio dei crediti.

 

Le nuove Linee Guida, condivise tra: ABI, Assovib, Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati; Collegio Nazionale dei Periti Agrari e Periti Agrari Laureati; Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti Conservatori; Consiglio dell’Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e dei Dottori Forestali; Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati; Consiglio Nazionale degli Ingegneri e Tecnoborsa, costituiscono un prezioso strumento per l’industria bancaria, per gli investitori internazionali, per i professionisti chiamati ad applicarle e, in generale, per l’intera filiera di riferimento e, grazie alle interconnessioni del settore, anche per il sistema Paese.

 

Scarica le Linee Guida

 
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