Schroders Capital: l'immobiliare europeo e italiano si distingue per la diversificazione del portafoglio

di Allen Chilten, Global Head of Real Estate Capital Formation, Schroders Capital

Rispetto agli anni precedenti, stiamo assistendo a un aumento d'interesse per le allocazioni nei mercati privati, in particolare da parte di fondi pensione e compagnie assicurative che, attualmente, sono sottopesati in questa asset class. Questa tendenza è intrinsecamente positiva per il settore immobiliare, soprattutto in un contesto di inflazione persistentemente elevata, che ci aspettiamo continui. I mercati privati svolgono inoltre un ruolo fondamentale nel migliorare la diversificazione del portafoglio e nel mitigare la volatilità, rendendoli sempre più interessanti per gli investitori. Evoluzione delle allocazioni e delle preferenze geografiche. Nel segmento immobiliare, molti investitori istituzionali europei hanno raggiunto o leggermente superato le loro allocazioni target negli ultimi anni. Di conseguenza, stiamo osservando una maggiore selettività, con limited partner che cercano di consolidare le relazioni e di ridurre il numero di general partner con cui collaborano. Per contro, le allocazioni in Asia rimangono leggermente sottopesate. Nel frattempo, gli investitori statunitensi, in un contesto macroeconomico complesso, mostrano un maggiore interesse per l'Europa. Sebbene l'immobiliare statunitense continui a rappresentare una componente preponderante degli indici di riferimento e rimanga una necessità strategica per gli investitori americani, stiamo assistendo a un cambiamento: l'esposizione europea è sempre più ricercata non solo per i rendimenti, ma anche per i vantaggi della diversificazione. Ciò segna un'evoluzione dalle finalità legate al solo rendimento del passato. Segnali di stabilizzazione e opportunità nel settore immobiliare. Il volume delle transazioni ha iniziato a stabilizzarsi e il sentiment degli investitori sta gradualmente migliorando in tutta Europa, in particolare nelle regioni in cui siamo più attivi. Persiste una notevole carenza di offerta in segmenti chiave come la logistica, l'industriale e il residenziale. Alcuni mercati, tra cui il Regno Unito e i Paesi Bassi, hanno subito correzioni dei prezzi più rapide, creando potenziali opportunità di rientro. Laddove convergono leva positiva, offerta limitata e una forte domanda da parte degli occupanti, intravediamo opportunità di acquisto cicliche. Focus strategico sul settore e posizionamento sul mercato. Le nostre aree di interesse principali rimangono la logistica e l'industria, l'hospitality e il residenziale, dove riteniamo essenziale una profonda competenza settoriale. La piattaforma di Schroders Capital dispone di team locali qualificati con una conoscenza del settore che consentono un approccio d'investimento selettivo e paziente. In Italia, stiamo valutando attentamente opportunità di valore relativo tra le varie asset class. Il segmento dell'hospitality è uno di quelli in cui abbiamo un alto livello di convinzione, come dimostrato dalle ultime acquisizioni nel mercato, tra cui l'NH Collection Milano CityLife. Diamo la priorità agli asset che hanno la capacità di catturare il reddito con correlazione all'inflazione, come gli hotel (con prezzi giornalieri delle camere), gli asset residenziali (con revisioni regolari degli affitti) e gli asset industriali. All'interno di ogni settore possiamo trovare opportunità per lo stock picking ed è qui che si differenziano i nostri team locali con una conoscenza ed esperienza settoriale. Il nostro approccio al valore relativo si basa sulla relazione tra crescita dei rendimenti e tassi privi di rischio. Sviluppiamo valutazioni interne per identificare le opportunità più interessanti, attualmente concentrate nei settori industriale e alberghiero. Ad esempio, se un'operazione a Milano dovesse soddisfare i nostri criteri di valore relativo rispetto ad altre città europee, verrebbe presa in seria considerazione dal nostro team. A livello paneuropeo, negli ultimi 12-18 mesi la nostra attenzione si è spostata su asset industriali strategici con accesso all'ultimo miglio, solidi fondamentali e prossimità urbana - caratteristiche che riducono il rischio di sfitto e sostengono la crescita degli affitti. Questo approccio definisce anche la nostra strategia in Italia rispetto ad altri mercati. Gestione dell'inflazione e del panorama macroeconomico. Abbiamo sempre adottato un atteggiamento prudente nei confronti dell'inflazione, che si riflette nella nostra enfasi sui flussi di reddito resistenti all'inflazione in tutte le strategie. Il nostro scenario di base prevede che l'inflazione rimanga elevata per un periodo prolungato. I tagli dei tassi d'interesse potrebbero verificarsi, come già accaduto in cicli passati, ma probabilmente sosterrebbero sia i rendimenti sia l'uso positivo della leva finanziaria. L'incertezza del mercato persiste. Nel settore della logistica industriale, ad esempio, l'Europa potrà beneficiare di cambiamenti strutturali come l'aumento della delocalizzazione e dei livelli di inventario, che potrebbero portare a un'ulteriore domanda di spazi. Anche se i segnali macro rimangono contrastanti e in evoluzione, siamo cautamente ottimisti sul posizionamento dell'Europa. Il calo o la stabilizzazione dei tassi d'interesse tendono a sostenere le valutazioni immobiliari e tale stabilità è mancata negli ultimi tre anni. Anche gli sviluppi strutturali come l'aumento della spesa tedesca per la difesa potrebbero contribuire alla tenuta regionale. In conclusione, nonostante le dinamiche dell'inflazione e dei tassi d'interesse persistenti, manteniamo una prospettiva positiva per il settore immobiliare nei mercati privati. I settori che si concentrano sul real estate operativo, sulla visibilità del reddito e sulla distribuzione selettiva continuano a giustificare il ruolo strategico dell'immobiliare nei portafogli istituzionali diversificati.