"Le tensioni geopolitiche, le guerre, le minacce sulle barriere commerciali hanno concorso a ridimensionare le previsioni di crescita della nostra economia, con inevitabili ricadute sul mercato immobiliare che rendono incerto il quadro dei prossimi mesi. A consuntivo del primo semestre 2025 la congiuntura del settore ha confermato il trend di lenta ripresa iniziata nel 2024. I fondamentali economici che hanno sostenuto questa performance sono riconducibili sostanzialmente a una riduzione dei tassi di interesse che ha riacceso la domanda di mutuo da parte delle famiglie. Ma la ripresa è stata frenata da un'offerta ancora piuttosto rigida dal momento che, secondo gli operatori, le banche stanno mantenendo un atteggiamento cauto e non hanno ancora virato verso un allentamento dei criteri di erogazione dei prestiti, principalmente a causa dell'incertezza del contesto geopolitico ed economico internazionale, che potrebbe avere ripercussioni sulle condizioni economiche delle famiglie italiane, già messe a dura prova dalla perdita di potere di acquisto avvenuta con l'impennata inflazionistica" - sottolinea Elena Molignoni, responsabile dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma presentato oggi.
Il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 realizzato da Nomisma analizza le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Dopo un 2023 di rallentamento, il 2024 ha segnato l'inizio di una lenta ripresa, confermata nei primi mesi del 2025 da un incremento delle compravendite (+11,5% tendenziale nel primo trimestre del 2025), trainate soprattutto dagli acquisti con mutuo (+32,7% tendenziale), grazie alla riduzione dei tassi di interesse. Tuttavia, il reale potenziale di crescita delle compravendite è stato ridimensionato dalla prudenza delle banche nel concedere credito.
I prezzi delle abitazioni registrano delle variazioni semestrali comprese tra 0,8% e 1,3% e tendenziali, di poco superiori, tra l'1,1% e 1,4%. Mentre i tassi semestrali sono soggetti a stagionalità, con i primi semestri che tendono a crescere leggermente più dei secondi, quelli annuali si riducono progressivamente negli ultimi tre anni passando dal +2,0% del 2023 al +1,4% del 2025 nel caso delle abitazioni in buono stato mentre per quelle in ottimo stato si passa dal +2,7% tendenziale del 2022 al +1,1% del 2025.
La domanda abitativa si distribuisce oggi quasi equamente tra acquisto e locazione, con una leggera prevalenza dell'acquisto (53%). Tuttavia, in città come Milano e Roma si osserva un ritorno alla proprietà anche per finalità di investimento. La domanda si concentra soprattutto nelle periferie e nelle aree suburbane; al contempo cresce l'interesse per la locazione da parte di single, giovani coppie e famiglie con una forte domanda di flessibilità contrattuale.
La riqualificazione edilizia ha preso il sopravvento sulla nuova costruzione sostenuta da incentivi fiscali seppur ridotti con la recente manovra. In questo scenario i costi di costruzione divengono una variabile strategica che condiziona le scelte di investimento in interventi di manutenzione straordinaria o di riqualificazione edilizia. Dal 2017 i costi crescono più velocemente dei prezzi di mercato il cui incremento è sostenuto anche da questa componente.
L'efficienza energetica delle abitazioni sta diventando un fattore sempre più rilevante. Nel triennio 2022-2024 il numero di APE (Attestato di Prestazione Energetica) depositate a seguito della compravendita dell'abitazione vedono una crescita delle classi energetiche A e B che nell'anno in corso rappresentano il 7,3% del totale abitazioni compravendute rispetto al 4,7% del 2022. Non si riscontrano invece differenze significative nella quota di abitazioni classificate in alta classe energetica tra quelle che sono passate di proprietà e quelle locate essendo queste ultime il 6,8% del totale locazioni occupate come abitazione principale.
Nel primo trimestre del 2025 si osserva un lieve incremento tendenziale dell'1% nel numero complessivo di contratti di locazione un risultato che appare piuttosto contenuto se confrontato con la forte pressione della domanda la quale si scontra con un'offerta limitata spesso caratterizzata da standard qualitativi insufficienti o da canoni troppo elevati rispetto alla capacità di spesa di molte famiglie. Il mercato delle locazioni residenziali è in fase espansiva con canoni in crescita per il terzo anno consecutivo. Dopo una lunga fase di contrazione tra il 2009 e il 2021 i canoni medi di locazione per le abitazioni in buono stato hanno invertito la tendenza a partire dal 2022. La crescita si è fatta più marcata nel 2023 (+2,8%) e ha raggiunto il picco nel 2024 (+4,6%). Nel 2025 la crescita rallenta leggermente ma resta sostenuta (+3,6%) segnalando una domanda ancora vivace e una pressione al rialzo sui canoni probabilmente legata alla scarsità di offerta stabile e all'espansione degli affitti brevi.
Si tratta comunque di variazioni che per quanto significative risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa della domanda. Da segnalare anche che da qualche anno sul mercato delle locazioni si osserva una crescita dei contratti transitori e per studenti spinta dalla maggiore mobilità lavorativa e dalla domanda di flessibilità locativa.
I tempi di vendita e locazione si sono stabilizzati: per le abitazioni usate servono in media 4,6 mesi per la vendita e due mesi per la locazione. Gli sconti medi praticati sui prezzi richiesti sono in lieve aumento. L'offerta in una fase del mercato piuttosto incerta ha alzato le proprie aspettative di realizzo riconoscendo un ampliamento dello sconto. Per le abitazioni usate in buono stato invece lo sconto praticato è dell'11,2% e sale al 12,5% per uffici e negozi.
Infine il mercato degli investimenti corporate ha mostrato una ripresa nel primo trimestre del 2025 raggiungendo i 2,7 miliardi di euro con una maggiore attenzione verso asset alternativi (hotel e residenziale) e immobili direzionali di alta qualità. In prospettiva l'incertezza globale potrebbe portare a una maggiore selettività degli investimenti premiando i settori capaci di garantire redditività stabile come il Rent to Buy gli studentati e le infrastrutture digitali.
Per il prossimo futuro la performance positiva dell'attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni nei valori nominali che tuttavia si tradurrà ancora in lievi flessioni residuali in termini reali. Infine le previsioni formulate da Nomisma ci dicono che le decisioni espansive di politica monetaria adottate dalla Banca Centrale Europea sosterranno la crescita a doppia cifra delle erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni a consuntivo del 2025 mentre è attesa una stabilizzazione delle erogazioni di mutui nel biennio successivo.
"La vivacità del canale creditizio contribuirà alla ripresa delle compravendite residenziali nel corso del 2025 anche in questo caso più intensa nei primi sei mesi dell'anno e tendente alla stabilizzazione nella seconda metà. Al contempo è prevista una ulteriore crescita del peso dei giovani che richiedono un mutuo per l'acquisto della prima casa segmento particolarmente importante per la dinamica del mercato residenziale sostenuto dal fondo di garanzia prima casa under 36. In questa fase caratterizzata da elevata incertezza infine le aspettative sono di una crescita del costo dei mutui a tasso fisso mentre l'Euribor è previsto ancora in discesa fino a fine anno rendendo il tasso variabile più vantaggioso" - commenta Enrico Bronchi Head of Finance market & Real Estate Business Development di Nomisma.
