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Rics Monitor: per gli operatori siamo in vista dei massimi di mercato (Report)

di M.C. 17 Febbraio 2020

Secondo il Global Commercial Property Monitor di Rics, relativo al quarto trimestre del 2019, il sentiment sul mercato immobiliare europeo si è rafforzato negli ultimi tre mesi. L’allentamento delle tensioni commerciali tra Cina e Stati Uniti e una politica monetaria più accomodante hanno allontanato i timori di una recessione a livello mondiale, apparentemente migliorando la fiducia nel contesto macroeconomico del settore.  Da evidenziare come la rilevazione sia stata condotta prima dell’emergenza Coronavirus, che avrà inevitabile conseguenza.

 

A livello globale, il mercato è considerato in una fase di “rialzo” o in prossimità dei “massimi” del ciclo per il 60% degli intervistati, una percentuale in crescita dal 55% della precedente rilevazione. Analogamente, è diminuita la percentuale di coloro che ritengono che il mercato sia in una fase di rallentamento del ciclo. In particolare, il dato si attesta attualmente a un quarto del campione, mentre nel terzo trimestre 2019 ne rappresentava un terzo. 

 

Benché il quadro vari a seconda del mercato, sia gli investitori sia gli occupier hanno mostrato una maggiore fiducia. L’Occupier Sentiment Index (OSI) che riflette il sentiment dei occupier ha fatto registrare un net balance positivo nel 56% dei Paesi. L’Investment Sentiment Index (ISI), una sintesi dell’outlook dei professionisti del settore, si mantiene in territorio positivo nel 62% dei Paesi oggetto dell’analisi.

 

Le migliori condizioni del credito hanno svolto un ruolo fondamentale nella stabilizzazione del sentiment sul settore immobiliare. Due quinti degli intervistati ritengono che ci sia stato un miglioramento negli ultimi tre mesi. Le uniche eccezioni “di lusso” a questo trend sono Hong Kong, la Thailandia e l’Oman, Paesi in cui metà delle risposte fornite dal campione suggerisce condizioni del credito in deterioramento nel periodo in esame. 

 

Nonostante il miglioramento del sentiment sull’immobiliare europeo, restano le disparità a livello regionale

Fatta eccezione per alcuni nomi importanti, i mercati europei si sono generalmente mantenuti in territorio positivo. In particolare, l’Ungheria e la Grecia hanno messo a segno performance brillanti in termini di OSI e ISI. 

Le performance negative provengono ancora da alcuni (ma non tutti) Paesi dell’Area asiatica del Pacifico, dell’Africa e del Medio Oriente. Le rilevazioni sul mercato americano, invece, si sono mantenute sostanzialmente stabili. 

 

Gli uffici sono ancora in crescita mentre il retail è in difficoltà

Le principali proiezioni di settore mostrano la scalata degli uffici all’interno del segmento commerciale del mercato immobiliare. All’interno del comparto degli uffici è la fascia prime a mettere a segno i risultati migliori. Nei prossimi dodici mesi, si prevede una crescita media del 3,7% dei valori capitali per gli uffici di fascia prime, rispetto a poco meno del 3,5% stimato nel Global Commercial Property Monitor relativo al terzo trimestre.  

Anche i rendimenti degli immobili industriali di fascia prime sono dati in aumento nel periodo, dal 2,5% al 3,2%, mentre i dati comparabili del comparto retail di fascia prime si attestano a 0,9% e 1,3%.  

Il contesto resta costellato di sfide per il comparto retail. Per circa un quarto dei mercati è previsto un calo nel valore degli immobili di fascia prime del comparto retail. L’evoluzione dei modelli di consumo delle famiglie ha particolarmente penalizzato gli immobili di seconda fascia. Il valore di questa tipologia di immobili commerciali è dato in calo nel prossimo anno nei due terzi dei mercati del campione. Questo trend si riflette anche sui canoni, previsti in calo di poco più del 2%. Questo calo relativamente modesto cela una contrazione più significativa registrata in alcuni mercati come il Regno Unito (-8%) e Hong Kong (-12%).

 

Simon Rubinsohn, Capo Economista di Rics: “L'outlook relativo agli immobili commerciali a livello globale sembra essere stato piuttosto positivo negli ultimi mesi. Il miglioramento dello scenario macroeconomico e geopolitico e le condizioni del credito più favorevoli sembrano aver contribuito a stabilizzare maggiormente il settore. Tuttavia, il quadro generale è tutt’altro che omogeneo. Le sfide strutturali continuano a penalizzare la performance del comparto retail, mentre il sentiment in alcune aeree dell’Asia, dell’Africa e del Medio Oriente è più soft rispetto a quanto registrato in Europa.”   

 

Italia: ottimismo per il prime, in contrasto con le previsioni sul secondary 

Il Commercial Property Monitor relativo agli ultimi tre mesi del 2019 in Italia rivela un miglioramento soltanto contenuto, come lo dimostra il +10 registrato dall’Occupier Sentiment Index (di poco superiore al +7 del terzo trimestre). La domanda degli occupier è aumentata sia nel comparto uffici sia nel comparto industriale nel quarto trimestre, mentre è rimasta praticamente invariata quella nel retail. Tuttavia, la disponibilità di immobili continua a crescere in tutti e tre i comparti, ad un ritmo analogo a quello registrato nel terzo trimestre (in termini di net balance). Per quanto riguarda le proiezioni di crescita dei canoni, secondo gli intervistati, quelli relativi agli uffici di fascia prime dovrebbero aumentare del 3% (in diminuzione dal 5% stimato nel terzo trimestre), mentre i canoni relativi agli immobili industriali e commerciali della stessa fascia dovrebbero crescere del 2%. Per contro, i canoni relativi agli immobili industriali e commerciali di seconda fascia dovrebbero scendere del 2% circa. 

L’ultima rilevazione mostra una contrazione dell’ISI (Investment Sentiment Index) a quota +4, dal +9 registrato in precedenza e in linea con un mercato degli investimenti al momento relativamente piatto. 

 

I dati aggregati evidenziano che le manifestazioni di interesse degli investitori hanno registrato un modesto rialzo nel comparto industriale e in quello retail, mentre la domanda di uffici è stata interessata da una crescita più robusta. La domanda di immobili industriali e commerciali in Italia da parte di investitori stranieri è rimasta pressoché invariata rispetto al terzo trimestre, a differenza della domanda di uffici, la cui crescita, secondo il campione di intervistati, si è confermata solida per il quinto trimestre consecutivo negli ultimi tre mesi dell’anno. 

Gli intervistati stimano un considerevole apprezzamento dei capital value nell’arco dei prossimi dodici mesi nel comparto degli uffici di fascia prime, anche se le proiezioni sono inferiori rispetto a quanto registrato nel terzo trimestre.   

Per quanto riguarda gli uffici di seconda fascia, si stima che i valori capitali si mantengano pressoché invariati, mentre i valori relativi al comparto industriale e a quello retail della stessa fascia sono dati in diminuzione nel corso dei prossimi dodici mesi.

 

Claudia Scarcella, Country Manager Rics Italia (nella foto): “In Italia la Survey del quarto trimestre continua a registrare un divario tra il settore prime e quello secondario in tutti e tre compati, e la costante crescita della domanda nel settore uffici prime. Le proiezioni sui prossimi 12 mesi consoliderebbero tale tendenza. Gli operatori di mercato sono, dunque, orientati verso investimenti più sicuri, prediligendo il settore uffici sul quale si registra l’attesa di maggiore rendimento dei canoni di locazione.  Milano, in tal senso, rappresenta l’esempio di maggiore vivacità e innovazione registrando un aumento significativo degli investimenti nel settore rispetto al 2018, aumento registrato peraltro anche su Roma. Una delle chiavi per rendere più attraente il nostro Paese e ampliare lo scenario di opportunità di investimento anche in altri segmenti, è certamente la diffusione di standard condivisi e riconosciuti a livello globale in tutti i settori della Professione, che possano rinforzare la fiducia di operatori e investitori. La mission di RICS si muove sempre più in questa direzione per la condivisione delle best practice e la generazione di opportunità per i propri membri e per il Paese ”.

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