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Nomisma: Il mercato immobiliare non brilla ma resiste (Video)

1 Dicembre 2019

Nonostante la congiuntura economica non sia delle migliori, il settore immobiliare può riservare ancora delle buone notizie.

 

E' quanto emerso dall'Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma sul mercato residenziale delle maggiori città italiane.

 

"Il settore immobiliare mostra una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico di riferimento superiore alle attese - dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. La sostanziale stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra avere scalfito la propensione proprietaria delle famiglie italiane. La performance è quindi tutto sommato positiva".

 

Le previsioni annunciate nel primo trimestre dell'anno si sono dunque verificate. "Rallenta in maniera forte l'economia in Europa - dicono da Nomisma -, una flessione impegnativa, che in Italia si concretizza in una crescita zero".
Il riflesso della situazione economica si vede sulle intenzioni di acquisto, in deciso calo. "Se il trend viene confermato dobbiamo aspettarci una ripercussione sulle compravendite" dice Dondi.

E proprio questo è uno dei motivi per cui, soprattutto in questo momento, il settore immobiliare andrebbe guardato con attenzione da parte di chi deve dettare l'agenda economica. Sarà che è uno dei comparti più importanti per il nostro Paese (costituisce il 19% del Pil), sarà che è quello che esprime in maniera più diretta le conseguenze di un'economia instabile, fatto sta che tale allarme non andrebbe sottovalutato. Il quadro tracciato da Nomisma, infatti, lo dice chiaro e tondo: se non ci sarà una sostanziale ripresa economica, ne risentiremo su tutti i fronti.

 

"L'Italia è il Paese con le prospettive di crescita più basse tra i paesi industrializzati - ha spiegato l'economista Lucio Poma in occasione della presentazione del rapporto.  Malgrado il rilancio del Quantitative Easing da parte della nuova dirigenza alla Bce, l'economia italiana resta al palo, i consumi contratti. Un generale trend di incertezza che si registra anche a livello mondiale. "Persino la Fed svaluta, perché gli americani sono preoccupati dall'andamento generale. Se anche la più grande banca centrale naviga a vista, questo ci dà la misura dell'incertezza" puntualizza Poma.

 

Ciò nonostante, il mercato immobiliare italiano non sta - per il momento - accusando i colpi dell'instabilità economica. "Per la prima volta dopo 10 anni la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane è ritornata in territorio positivo", dice Nomisma. Rispetto al 2008 le compravendite di abitazioni nell'insieme dei maggiori mercati sono cresciute di 16.000 unità, mentre nel complesso il mercato italiano sconta ancora un differenziale negativo di 60.300 unità. Il divario sarebbe ben più ampio se paragonato ai picchi del 2006. Nel periodo 2008-2019, nell'aggregato dei mercati maggiori, le città con performance residenziali migliori rispetto ai livelli del 2008 sono state Milano e Bologna, alle quali si deve aggiungere Padova, mercato più piccolo ma interessato da un aumento di ben 1.000 scambi rispetto ai 2.400 del 2008. Al contrario, ci sono mercati tuttora sottodimensionati rispetto al 2008, quali in particolare Catania e Palermo, mentre altri, Venezia e Firenze, risultano allineati ai livelli del 2008.

 

Cosa accade al mercato immobiliare residenziale? Si compreranno più case nel 2020? E i prezzi come si muoveranno?
Il Rapporto registra per la prima volta dopo dieci anni, come detto, una variazione positiva dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane. Molto contenuta al solo +0,2% (-0,9% nel 2018), ma comunque nuova anche se circoscritta ai contesti in cui la crescita economica è più marcata.

 

L'Osservatorio mette in luce che il mercato creditizio continua a essere il principale driver del settore immobiliare, grazie anche alle condizioni di eccezionale favore dei tassi di interesse. Tuttavia, è in calo il numero di italiani che ricorrono al mutuo per comprare casa e in aumento quello di chi usa capitale proprio.

 

Entrando più nel dettaglio, sul fronte del credito, l'Osservatorio Immobiliare di Nomisma mette in luce che se da un lato le condizioni di eccezionale favore dei tassi di interesse alimentano la propensione all'indebitamento, la fragilità reddituale delle famiglie dovuta alla recessione spinge le banche a mantenere criteri molti rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento. Alla luce di questo approccio in fase di erogazione si spiega una dinamica creditizia in tendenziale rallentamento, con conseguenza nel 2019 di riduzione delle transazioni sostenute da mutuo, che passano dal 58,2% del 2018 al 51,8% del 2019. Il resto viene, per l'appunto, comprato in contanti. "Il calo delle erogazioni dipende dal clima di fiducia e dalle preoccupazioni delle banche sulla solvibilità dei mutuatari" spiega Dondi.

 

Secondo le previsioni di Nomisma quest'anno il mercato immobiliare nel suo complesso, non residenziale compreso, arriverà a 662mila scambi, per il 92% relativi al comparto residenziale. Le compravendite di case supereranno 590mila unità a fine 2019, torneranno a quota 589mila nel 2020 per arrivare a 617mila nel 2021.

 

"Il tempo medio per vendere un'abitazione è di 6,2 mesi, ancora distante dal punto minimo del periodo 2000-2019 che è stato di 3,4 mesi. Vi sono però mercati nei quali la distanza dai minimi risulta contenuta, come ad esempio accade a Milano e Bologna, dove rispettivamente si riscontrano 3,9 e 5 mesi" recita il rapporto.

 

Sul fronte locazioni la domanda sostenuta per le abitazioni, sia di breve sia di lungo periodo, ha favorito la risalita dei canoni che per il secondo anno consecutivo fanno segnare variazioni positive ma al di sotto dell'1% annuo. Considerando lo sconto praticato in fase di trattativa, le percentuali risultano tuttora piuttosto elevate (13,4% in media) rispetto ai livelli precrisi, ad esclusione di Milano in cui lo sconto si attesta intorno all'8,5%.

 

Da sottolineare il trend importante che porta al 50% la domanda che si rivolge all'opzione dell'affitto. Il Paese è più mobile rispetto al passato, anche in presenza di una domanda di utilizzo temporaneo in costante crescita, passata in un anno dall'11% al 18%. In alcune città come Venezia, Bologna e Firenze supera il 20%.

 

Considerando il periodo 2013-2019 l'aumento delle compravendite di case a Milano risulta più consistente rispetto alla media delle 13 maggiori città. Si muovono al rialzo prezzi e canoni. Il trend continua nel secondo semestre 2019. La maggiore liquidità del mercato, per Nomisma, è visibile nella forte diminuzione dei tempi di vendita e di locazione rispetto ai livelli 2013.

 

Le compravendite, influenzate dal clima di fiducia che si respira in città, dovrebbero superare a fine anno quota 26.000 unità (+6,5% rispetto al 2018) con prezzi e canoni lievemente in rialzo. E i tempi di vendita sono già scesi in media a 3,9 mesi.

 

"Anche nel corso della seconda parte del 2019 la carenza di offerta di abitazioni in vendita e in locazione, rispetto a una domanda crescente sia di acquisto sia di locazione, rappresenta l'elemento che connota la congiuntura del mercato abitativo milanese" spiega il report. Come sottolinea Nomisma nel corso del 2018 gli operatori lamentavano la scarsa offerta limitatamente al centro città e alle aree di pregio, oggi la valutazione è estesa a tutti i sub mercati della città.

 

Per quanto riguarda i prezzi la variazione semestrale si è attestata, nel corso della seconda metà dell'anno, a +1,5%, mentre la variazione tendenziale è arrivata al 3%; per il segmento della locazione la variazione semestrale si è attestata a +0,7% e quella annuale a +2,3%.
Il recupero dei prezzi, che ha riguardato tutti i sub-mercati, è stato particolarmente rilevante per le zone di pregio.

 

"La ricerca di patrimonio immobiliare su Milano è un fatto acclarato", conferma Saverio Perissinotto, direttore generale di Intesa Sanpaolo Private Banking. A livello nazionale, osserva però il manager, "c'è una domanda che secondo noi si sta evolvendo rispetto all'offerta", che ancora presenta "un patrimonio un po' vetusto e poco adatto alle nuove richieste". Motivo per cui, spiega, occorrerebbe intervenire con veri e propri studi di valorizzazione, che partano dal contesto socio-economico per individuare nuove funzioni immobiliari in grado di attivare una rigenerazione del patrimonio stesso. Per quanto riguarda infine gli affitti, la domanda si presenta tutt'altro che trascurabile: è infatti prossima al 50%. E questo, oltre a restituire l'immagine di un paese più mobile rispetto al passato, favorisce la risalita dei canoni, che per il secondo anno consecutivo fanno segnare variazioni positive al di sotto dell'1% annuo.

 

Bologna ha fatto registrare una crescita rilevante del numero di compravendite (12,3% nella prima parte del 2019 rispetto al 2018) e prezzi in salita dell'1,2%. Nella seconda parte del 2019, lo spostamento della domanda dal mercato della compravendita a quello della locazione si è in parte ridimensionato, anche se la domanda in affitto è rimasta elevata. Tale concentrazione è dovuta dalla elevata dipendenza da mutuo da parte delle famiglie (il 66,5% delle compravendite necessità di un finanziamento) che, nonostante gli attuali tassi di interesse, non sempre trova risposta presso gli istituti di credito per le ridotte capacità reddituali. I tempi medi di vendita risultano, anch'essi, in calo fino a 5,8 mesi per le nuove realizzazione e 5,0 mesi per l'usato.

 

Da un anno, invece, è fermo il mercato a Roma. I prezzi calano (-1,3% la variazione semestrale) e questo trend continua però a contribuire all'incremento delle compravendite. "Il dato consuntivo del primo semestre 2019 ha registrato circa 17mila transazioni sul mercato capitolino, con un incremento del 6,9% sul primo semestre 2018. I tempi di vendita si collocano ancora su livelli elevati per il comparto (7,2 mesi in media per le abitazioni nuove e 6,5 mesi per quelle usate) ma in lieve diminuzione, mentre gli sconti medi sul prezzo richiesto restano stazionari sia per gli immobili nuovi (9%) che per quelli usati (14%)" si spiega nel rapporto.

 

"I risultati confortanti registrati nel corso di quest'anno nel comparto corporate e residenziale scaturiscono da un'accentuazione del peso nella componente meno esposta alla debolezza del contesto economico", conclude il rapporto. "Solo un'accelerazione della crescita economica, con le inevitabili ricadute in termini di propensione all'acquisto immobiliare e alla concessione di credito, potrebbe modificare lo scenario solo timidamente espansivo che altrimenti sembra profilarsi".

 

 

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