Gli sviluppi in sede europea della proposta di direttiva per ridurre il consumo energetico e le emissioni nel settore edilizio hanno suscitato due reazioni opposte nel settore immobiliare.
Secondo una visione positiva già con l’effetto annuncio, e ancor più con la futura introduzione, la normativa europea premia gli edifici green e amplifica la tendenza già in atto dell’influenza delle prestazioni energetiche sui prezzi delle vendite immobiliari. A questa impostazione si affiancano, ovviamente, considerazioni anche di più alto spessore a partire dall’obiettivo della sostenibilità e dall’impulso all’industria immobiliare e delle costruzioni.
Secondo una visione negativa la direttiva sarebbe dannosa per l’intero settore immobiliare, anche per chi confida di trarne vantaggio. L’errore sarebbe nella obbligatorietà e i rischi gravi riguarderebbero un deprezzamento generalizzato a cascata di tutti gli immobili, l’aumento dei prezzi dei lavori edilizi, lo svilimento delle garanzie immobiliari per il sistema bancario.
Il recepimento della direttiva, con le sue regole specifiche, ancora non c’è, quindi il tema può essere affrontato in modo stilizzato partendo dalla (sia pur parziale) convergenza delle due posizioni sul prevedibile forte impatto della direttiva sul mercato da un lato accrescendo il valore delle case energeticamente efficienti e, dall’altro, riducendo quello delle case che efficienti non lo sono.
Su un tema così rilevante occorrono analisi scientifiche e indipendenti che non si fermino al mero dibattito sui principi astratti della normativa, ma che vadano alla radice della questione.
In questo caso un recentissimo studio della Banca d’Italia “Temperature e ricerca di case” (di Michele Cascarano e Filippo Natoli – in Temi di discussione n. 1419, luglio 2023) fornisce un’analisi molto accurata di come le variazioni climatiche influenzino i processi del mercato immobiliare.
Lo studio considera in modo puntuale l'effetto del cambiamento climatico sulla ricerca di case; l’impostazione dell’analisi è coerente con l’esperienza dell’influenza sui processi di ricerca individuale di shock aggregati, ad esempio a livello di città, che possono generare boom o crolli nei prezzi delle case locali.
Partendo da una robusta base statistica sui dati del mercato immobiliare italiano emergono due risultati: in primo luogo, le temperature estremamente calde riducono le ricerche, sia online che di persona, aumentando i tempi di vendita e ritardando le transazioni immobiliari; in secondo luogo, allontanano le preferenze da proprietà che non sono sicure per il clima, portando a prezzi persistentemente più bassi.
Le preferenze degli acquirenti convergono verso abitazioni meglio predisposte ad affrontare temperature estreme (con classe energetica elevata e con spazi esterni che possano offrire refrigerio durante le ondate di calore). E, inevitabilmente, accanto ad un calo persistente dei prezzi richiesti dai venditori per le abitazioni ritenute meno adeguate, si deprimono le quotazioni medie all'interno delle città.
In conclusione, dallo studio emergono alcuni punti fermi:
• anche il mercato degli affitti risulta influenzato dal calo delle ricerche nei giorni molto caldi ma (rispondendo ad una logica di breve periodo) non accusa una riduzione significativa dei tassi di affitto nel medio periodo;
• mentre gli effetti della temperatura sulle transazioni abitative sono temporanei, quelli sui prezzi sono altamente persistenti;
• l'adattamento del mercato può assumere la forma della sostituzione a favore di abitazioni con caratteristiche specifiche all'interno della città.
Ma, soprattutto, per tornare al dibattito stilizzato sull’impatto della futura direttiva, emerge con chiarezza la spinta del cambiamento climatico verso una progressiva selezione darwiniana delle case in base alla capacità di seguire l’evoluzione green in corso; quello che sembra mancare è, invece, il rischio di un crollo indifferenziato dei valori delle case. Sia pure con la precisazione che l’analisi, secondo il suo obiettivo, ha riguardato solo uno dei principali fattori che giocano sui prezzi e non tutti gli altri di rilievo macroeconomico che, specie in quest’ultimo anno, si stanno facendo, purtroppo, sentire.
Le conclusioni dello studio della Banca d’Italia sono certamente di ausilio per indicare le tendenze in atto con cui devono confrontarsi le aspettative degli operatori e per dare supporto alle strategie industriali delle diverse componenti della filiera immobiliare. Con metodo.
