Fabiana Megliola, Responsabile dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, analizza le dinamiche del mercato immobiliare nel primo semestre del 2024.
Dopo un rallentamento significativo nel 2023, il mercato immobiliare ha mostrato segni di ripresa. La riduzione dei tassi da parte della Banca Centrale Europea ha incoraggiato i potenziali acquirenti a tornare sul mercato con maggiore fiducia. Questi acquirenti sono più determinati e attenti a temi come il risparmio energetico. Tuttavia, il mercato continua a soffrire di un'offerta limitata e spesso di bassa qualità, anche a causa di uno sviluppo edilizio che non riesce a soddisfare la domanda. L'interesse per l'investimento immobiliare rimane, sebbene in alcune città si osservi un ridimensionamento, in particolare per gli acquisti destinati agli affitti brevi.
Nel periodo considerato, le compravendite residenziali in Italia sono state 341.094, con una diminuzione del 2,8% rispetto allo stesso semestre del 2023. Nei capoluoghi di provincia la contrazione è stata del 3,8%, mentre nelle città non capoluogo del 2,3%. Questo trend migliore per le città non capoluogo è attribuibile principalmente ai prezzi più accessibili. È importante notare il buon risultato del secondo trimestre del 2024, che ha visto una ripresa delle transazioni pari a +1,2%, con un aumento delle compravendite supportate da mutui.
Le grandi città hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,9%, ad eccezione di Palermo che ha visto una diminuzione dello 0,4%. Firenze ha ottenuto il miglior risultato con un incremento del 3,2%. Milano ha registrato un aumento dell'1,3%, mentre Roma ha chiuso con un +0,6%. L'hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia hanno chiuso con un incremento dell'1,0%. I comuni della provincia di Bari e Palermo hanno mostrato buoni risultati. La crescita dei prezzi nell'hinterland di Milano rallenta ma continua ad attrarre acquirenti residenti in città. Tra i capoluoghi con una crescita dei prezzi superiore alla media si segnalano Siracusa, Ferrara, La Spezia e L'Aquila. Anche le abitazioni di nuova costruzione hanno visto un aumento dell'1,1%. L'interesse per le nuove costruzioni è cresciuto durante il lockdown e continua a essere alimentato dall'attenzione verso la certificazione energetica degli immobili e dai mutui green. Tuttavia, i costi di costruzione continuano a rappresentare un ostacolo per molti potenziali acquirenti.
I tempi di vendita nelle grandi città a luglio 2024 sono stati di 105 giorni, confermando lo stesso dato dell'anno precedente. Bologna e Milano sono le città dove si vende più velocemente, rispettivamente in 68 e 81 giorni, sebbene questi tempi siano aumentati rispetto all'anno precedente. I tempi più lunghi si registrano a Genova (138 giorni) e Palermo (128 giorni). Nell'hinterland delle metropoli occorrono 146 giorni rispetto ai 139 giorni dell'anno precedente. I tempi di vendita più brevi si registrano nell'hinterland di Firenze (116 giorni), migliorando di 6 giorni rispetto all'anno precedente. Nell'hinterland di Milano i tempi sono sostanzialmente invariati (126 giorni rispetto ai 127 dell'anno precedente). Nei capoluoghi di provincia chi decide di vendere casa deve considerare mediamente 131 giorni, leggermente in aumento rispetto ai 129 giorni dell'anno precedente.
Lo sconto medio non ha subito variazioni significative ed è rimasto all'8%, percentuale stabile da tre semestri. Le percentuali variano a seconda delle diverse tipologie immobiliari. Gli immobili usati registrano un ribasso maggiore (-8,1%) poiché spesso necessitano di lavori di ristrutturazione. Considerando le classi energetiche degli immobili, lo sconto varia dal -4,7% per gli immobili in classe A al -8,7% per quelli in classe G.
La domanda immobiliare si concentra principalmente sui trilocali che raccolgono il 40,2% delle richieste. Seguono i bilocali con il 25,5% e i quattro locali con il 22,1%. Il trilocale si conferma la tipologia più ricercata. A Milano il bilocale è la tipologia più richiesta (46,6%), unica eccezione tra le grandi città. Anche in questo semestre la preferenza va agli immobili in buono stato.
La disponibilità di spesa nelle grandi città si concentra nella fascia più bassa fino a 119 mila euro (25,1%). A Milano e Roma, anche alla luce dei prezzi più elevati, si registra una maggiore percentuale tra i 250 e i 349 mila euro (24,9% per entrambe).
I canoni di locazione continuano a crescere: +3,9% per i monolocali, +4% per i bilocali e +3% per i trilocali. La domanda di locazione rimane forte ma deve fare i conti con una significativa carenza di offerta. I canoni sono in aumento in tutte le grandi città ma particolarmente a Bari e Roma dove i proprietari ricorrono spesso agli affitti brevi. A Roma l'attesa per il Giubileo sta accentuando questo fenomeno. A Milano la crescita dei canoni rallenta ma rimane la città più costosa per affittare una casa.
Per il 2024 le prospettive dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa prevedono un leggero ribasso delle compravendite che dovrebbero chiudere intorno a 690 mila scambi e una crescita dei prezzi tra +1% e +3%. La riduzione dei tassi rappresenta un'iniezione di fiducia per i potenziali acquirenti che potrebbero orientarsi verso l'acquisto anche alla luce degli elevati livelli raggiunti dai canoni di locazione. La sfida principale per il mercato immobiliare sarà perseguire la sostenibilità senza trascurare il riequilibrio sociale in un contesto sempre più incerto e in rapida evoluzione.
