Secondo il Report di Savills (in allegato) il volume degli investimenti nel settore logistico ha raggiunto i 550 milioni di euro, mantenendosi in linea con il primo semestre dell'anno precedente. Questo settore ha rappresentato il 16% del volume totale degli investimenti in Italia, con la chiusura di 21 transazioni.
L'attività semestrale è stata caratterizzata da una prevalenza di prodotti industriali e leggeri; gli asset logistici standard hanno rappresentato il 45% del totale attraverso 11 operazioni, di cui cinque nel cluster di Milano, confermando quest'ultimo come principale obiettivo degli investitori. La componente industriale ha registrato 10 transazioni, incluse due operazioni di sale & lease back che hanno trainato i volumi.
I capitali internazionali continuano a caratterizzare il mercato, rappresentando circa l'80% degli investimenti; gli operatori domestici sono stati coinvolti in sette operazioni. Più della metà delle transazioni del semestre sono state inferiori ai 20 milioni di euro, ma la dimensione media delle operazioni è aumentata nel semestre (H1 2024: 27 milioni di euro vs H1 2023: 19 milioni di euro).
Dopo mesi di decompressione, i rendimenti netti prime sono rimasti stabili in tutte le geografie durante il semestre, attestandosi al 5,50% a Milano, Roma, Bologna e Piacenza. Nei prossimi mesi si prevede un mercato ancora lento, in cui le aspettative di acquirenti e venditori non si allineano, ma la forte domanda per il settore sul lato locativo contribuirà a una possibile compressione dei rendimenti entro la fine dell'anno.
Il volume degli investimenti per trimestre mostra una continuità dell'attività logistica, con investimenti in linea con l'anno precedente e un'attività di sviluppo vivace. Nonostante un calo fisiologico sul lato locativo, le prospettive sono positive, sostenute da fondamentali solidi, affitti stabilizzati e una possibile compressione dei rendimenti nei prossimi trimestri.
L'assorbimento degli spazi logistici ha subito un calo fisiologico nei primi sei mesi dell'anno, dopo due anni di livelli record. Circa 1,1 milioni di metri quadrati sono stati locati nel semestre, una cifra in calo sia rispetto all'anno precedente (-26%) sia rispetto alla media del primo semestre degli ultimi cinque anni (-12%).
Un totale di 55 transazioni è stato registrato nel semestre, la maggior parte delle quali di dimensioni medie (10.000-30.000 metri quadrati). Tuttavia, non sono mancati grandi affari: cinque operatori hanno assicurato più di 50.000 metri quadrati ciascuno, tutti situati nel nord del Paese. Questa continua ad essere l'area più richiesta, dove è stato registrato l'80% dell'assorbimento semestrale; Lombardia, Emilia Romagna e Veneto rappresentano le regioni più attive, ma anche il cluster di Roma ha registrato una buona attività. L'attrattività dei cluster emergenti continua ed è stata trainata nel semestre dalle macro-aree Padova-Vicenza-Rovigo e Veneto Est-Friuli.
Il semestre si è distinto per l'alto numero di transazioni da parte dei proprietari occupanti, coprendo il 33% dell'assorbimento, seguite da build to suit e asset esistenti. Le transazioni speculative sono rallentate: si sono dimezzate rispetto ai primi sei mesi del 2023. I fornitori di servizi logistici (3PL) hanno rappresentato nuovamente i principali operatori, coprendo più della metà dell'attività; rivenditori al dettaglio, corrieri, operatori e-commerce e alimentari sono stati i più attivi nei sei mesi.
Nei prossimi due anni saranno sviluppati oltre 2 milioni di metri quadrati, principalmente legati a progetti speculativi. Nonostante ciò, il tasso di sfitto rimane basso. Gli affitti prime sono rimasti stabili in tutte le principali geografie negli ultimi tre mesi: Milano si attesta al livello record di 68 euro/mq/anno (+5% YoY), mentre Roma a 66 euro/mq/anno (+2% YoY).
